Nieruchomość zabezpieczeniem

Istota hipoteki

Posiadanie samej wierzytelności nie oznacza automatycznie praktycznej możliwości jej wyegzekwowania. Może się bowiem zdarzyć tak, iż dłużnik nie będzie miał jak wykonać swojego zobowiązania, a tym samym nie odzyskamy należnego nam świadczenia. Dlatego też, aby zabezpieczyć realizację określonej wierzytelności, ustanawia się częstokroć zabezpieczenia.

Zabezpieczenie może być osobowe, gdy wykonanie zobowiązania gwarantuje osoba trzecia (np. poręczyciel), lub też rzeczowe, gdy wykonanie zobowiązania gwarantuje zabezpieczenie wierzytelności na określonej rzeczy (prawo zastawnicze). Samo prawo zastawnicze może zostać ustanowione na rzeczach ruchomych i nosi wtedy miano zastawu, lub na nieruchomości i wtedy nosi miano hipoteki.

Innymi słowy hipoteka jest zabezpieczeniem określonej wierzytelności na nieruchomości. Poprzez ustanowienie hipoteki wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością.

Hipoteka umowna

Hipoteka umowna powstaje w drodze umowy pomiędzy właścicielem nieruchomości a dłużnikiem. Jednak aby powstała hipoteka, potrzebny jest wpis do księgi wieczystej. Wpis ten dokonywany jest w dziale czwartym rzeczonej księgi, który w całości przeznaczono na wpisy dotyczące hipoteki. Zasadniczo do powstania hipoteki potrzebne jest zachowanie formy notarialnej.

Hipoteka łączna

Stosownie do art. 76 ust. 1 Ustawy o księgach wieczystych i hipotece z dnia 6 lipca 1982 r. (DzU z 2001 r. nr 124, poz. 1361 z późn. zm.), zwanej dalej u.k.w.h., w razie podziału nieruchomości hipoteka obciążająca nieruchomość obciąża wszystkie nieruchomości utworzone przez podział (hipoteka łączna).

Hipoteka na części ułamkowej nieruchomości obciąża w tym samym zakresie części ułamkowe wszystkich nieruchomości utworzonych przez podział. Ust. 2 tegoż artykułu stanowi zaś, iż wierzyciel, któremu przysługuje hipoteka łączna, może według swego uznania żądać zaspokojenia w całości lub w części z każdej nieruchomości z osobna, z niektórych z nich lub ze wszystkich łącznie. Może również według swego uznania dokonać jej podziału pomiędzy poszczególne nieruchomości.

Hipoteka łączna umowna

Mianem hipoteki łącznej nazywamy sytuację, w której w celu zabezpieczenia tej samej wierzytelności, w drodze czynności prawnej, obciąża się więcej niż jedną nieruchomość.

Hipoteka przy wyodrębnieniu lokalu

Ważną kwestię z punktu widzenia nabywcy lokalu określa ust. 4 art. 78 u.k.w.h. Stanowi on bowiem, iż w razie podziału nieruchomości polegającego na ustanowieniu odrębnej własności lokalu lub wydzieleniu z dotychczasowej nieruchomości odrębnej nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym, nabywca wydzielonej nieruchomości może żądać podziału hipoteki proporcjonalnie do wartości nieruchomości powstałych wskutek podziału.

Jeżeli jednak sposób podziału hipoteki został określony w umowie o ustanowienie hipoteki i ujawniony w księdze wieczystej, podział następuje stosownie do postanowień umowy.

Hipoteka przymusowa

W celu zagwarantowania skutecznej egzekucji z majątku dłużnika można na jego nieruchomości także ustanowić hipotekę. Zgodnie bowiem z art. 109 ust 1 u.k.w.h wierzyciel, którego wierzytelność jest stwierdzona tytułem wykonawczym określonym w przepisach o postępowaniu egzekucyjnym, może na podstawie tego tytułu uzyskać hipotekę na wszystkich nieruchomościach dłużnika. Hipotekę przymusową można uzyskać także na podstawie postanowienia sądu o udzieleniu zabezpieczenia, postanowienia prokuratora.

Hipoteka jako środek zapobiegawczy

Stosownie do art. 249 ustawy z dnia 6 czerwca 1997 r. Kodeks postępowania karnego (DzU z 1997 r. nr 89, poz. 555 z późn. zm.), zwanej dalej k.p.k., środki zapobiegawcze można stosować w celu zabezpieczenia prawidłowego toku postępowania karnego, a wyjątkowo także w celu zapobiegnięcia popełnieniu przez oskarżonego nowego, ciężkiego przestępstwa.

Jednak można je stosować tylko wtedy, gdy zebrane dowody wskazują na duże prawdopodobieństwo, że oskarżony popełnił przestępstwo. W postępowaniu przygotowawczym można stosować środki zapobiegawcze tylko względem osoby, wobec której wydano postanowienie o przedstawieniu zarzutów.

Jednym ze środków zapobiegawczych jest poręczenie majątkowe. Może być ono złożone przez oskarżonego lub inną osobę. Jednym z rodzajów poręczenia majątkowego jest zaś hipoteka.

Ustanowienie hipoteki jako poręczenia majątkowego może nastąpić, jeżeli:

• zachodzi uzasadniona obawa ucieczki lub ukrywania się oskarżonego, zwłaszcza wtedy, gdy nie można ustalić jego tożsamości albo nie ma on w kraju stałego miejsca pobytu,
• zachodzi uzasadniona obawa, że oskarżony będzie nakłaniał do składania fałszywych zeznań lub wyjaśnień albo w inny bezprawny sposób utrudniał postępowanie karne,
• oskarżonemu zarzuca się popełnienie zbrodni lub występku zagrożonego karą pozbawienia wolności, której górna granica wynosi co najmniej 8 lat, albo gdy sąd pierwszej instancji skazał go na karę pozbawienia wolności nie niższą niż 3 lata, potrzeba zastosowania tymczasowego aresztowania w celu zabezpieczenia prawidłowego toku postępowania może być uzasadniona grożącą oskarżonemu surową karą.

Nieruchomość zabezpieczeniem wykonania orzeczenia karnego

Zgodnie z art. 291 k.p.k. w razie popełnienia przestępstwa, za które można orzec grzywnę, przepadek, nawiązkę lub świadczenie pieniężne albo nałożyć obowiązek naprawienia szkody lub zadośćuczynienia za doznaną krzywdę, może z urzędu nastąpić zabezpieczenie wykonania orzeczenia na mieniu oskarżonego.

Natomiast w razie popełnienia przestępstwa przeciwko mieniu lub wyrządzenia przestępstwem szkody w mieniu może z urzędu nastąpić zabezpieczenie roszczeń o naprawienie szkody. Ponadto w postępowaniu karnym na mieniu oskarżonego może z urzędu nastąpić zabezpieczenie wykonania orzeczenia o kosztach sądowych.

Zabezpieczenie wykonania orzeczenia zwrotu korzyści majątkowej może z urzędu nastąpić również na mieniu podmiotu, który odniósł korzyść z przestępstwa, a sprawca działał w jego w imieniu lub interesie. Przykładami omawianego zabezpieczania mogą być np. obciążenie nieruchomości obowiązanego hipoteką przymusową, ustanowienie zakazu zbywania lub obciążania nieruchomości, która nie ma urządzonej księgi wieczystej lub której księga wieczysta zaginęła lub uległa zniszczeniu, ustanowienie zakazu zbywania spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, czy też wpisanie stosownego ostrzeżenia w księdze wieczystej.

Nieruchomość może być także zabezpieczeniem grożącego w postępowaniu karnym przepadku. Wtedy też takie zabezpieczenie następuje np. poprzez ustanowienie zakazu zbywania i obciążania nieruchomości. W miarę potrzeby może być ustanowiony również zarząd nieruchomości.

Zabezpieczenie na nieruchomości w postępowaniu adhezyjnym

Jeżeli w postępowaniu karnym dochodzone są przez powoda cywilnego roszczenia cywilne wynikające bezpośrednio z popełnienia przestępstwa, to ich dochodzenie można także zabezpieczyć majątkowo, np. poprzez ustanowienie hipoteki.

Jeżeli powództwo cywilne zostało zgłoszone w toku postępowania przygotowawczego, a wraz z nim został zgłoszony wniosek o zabezpieczenie roszczenia, w przedmiocie tego wniosku orzeka prokurator. Na postanowienie co do zabezpieczenia roszczenia przysługuje natomiast zażalenie do sądu.

Nieruchomość zabezpieczeniem z tytułu podatków

Skarbowi Państwa oraz jednostkom samorządu terytorialnego przysługuje hipoteka na wszystkich nieruchomościach podatnika z tytułu zobowiązań podatkowych, które powstały wskutek doręczenia decyzji ustalającej, a także z tytułu zaległości podatkowych w podatkach stanowiących ich dochód oraz odsetek za zwłokę od tych zaległości. W piśmiennictwie ten rodzaj hipoteki określa się mianem hipoteki przymusowej.

Jeżeli zobowiązanie podatkowe stanowi dochód jednostki samorządu terytorialnego, a pobierane jest przez urzędy skarbowe, wniosek o wpis hipoteki przymusowej do sądu składa właściwy naczelnik urzędu skarbowego. Bardzo ważnym skutkiem hipoteki podatkowej jest ochrona należności publicznych.

Jak stanowią bowiem przepisy, zobowiązania podatkowe zabezpieczone tą hipoteką nie ulegają przedawnieniu. Jednakże po upływie terminu przedawnienia zobowiązania te mogą być egzekwowane tylko z przedmiotu hipoteki lub zastawu. Warto w tym miejscu przytoczyć fragment z uzasadnienia wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 10 czerwca 2008 r. I SA/Gd 213/08:

„Okoliczność, że ustawodawca w ściśle określonych przypadkach postanawia, że zobowiązania podatkowe nie ulegają przedawnieniu, nie może być uznana za sprzeczną z podstawowymi wartościami systemu prawa. (…) Żadna norma rangi konstytucyjnej nie nadaje przedawnieniu rangi podstawowej zasady prawnej, od której ustawodawca zwykły nie mógłby odstąpić.

Skoro zatem ustawodawca stanowi, że w przypadku zabezpieczenia zobowiązania podatkowego hipoteką lub zastawem skarbowym zobowiązanie podatkowe nie przedawnia się, a potencjalnie każdy podatnik może być właścicielem przedmiotu hipoteki lub zastawu, to w ocenie Sądu omawiany przepis nie narusza konstytucyjnej zasady równości.

Konsekwencją przyjęcia stanowiska o nieprzedawnialności zobowiązań podatkowych zabezpieczonych hipoteką jest nieograniczona w czasie możliwość prowadzenia egzekucji, z tym jednak, że (…) po upływie terminu przedawnienia, tylko z przedmiotu hipoteki”.

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!