Odpowiedzialność zarządcy za nienależyte sprawowanie zarządu

W przedmiotowej sprawie pozwana była zarządcą nieruchomości, którą niewłaściwie zarządzała, przez co nieruchomość przynosiła straty. Nie pobierała czynszów od najemców, a opróżnione lokale udostępniła mężowi i córce, którzy nie uiszczali żadnego czynszu.

Pozwana nie zawierała z powyższymi osobami umów najmu i nie konsultowała ze wszystkimi współwłaścicielami decyzji związanych z zasiedlaniem zwalnianych lokali.

Sąd, do którego trafiło powództwo jednego z współwłaścicieli przeciwko zarządcy, ustalił ponadto w oparciu o dowód z opinii biegłego, że w przypadku prawidłowo sprawowanego zarządu powód powinien uzyskać pożytki w łącznej kwocie 19  694,87 złotych.

W ocenie Sądu Okręgowego powyższe ustalenia faktyczne wskazują na niewłaściwe sprawowanie zarządu przez pozwaną, co stanowi podstawę jej odpowiedzialności na podstawie art. 471 KC.

Sąd uznał, że odpowiedzialność pozwanej za nienależyte wykonanie zobowiązania wynika z art. 938 § 1 KPK w zw. z art. 615 KPC. Zasądzona kwota stanowi sumę pożytków, które otrzymałby powód jako współwłaściciel, gdyby zarząd sprawowany byłby w sposób należyty.

Od powyższego wyroku wniesiono apelacje. Sąd Apelacyjny uznał jednak, że apelacje nie zasługują na uwzględnienie. Pozwana odpowiada względem powoda na podstawie art. 471 KC z tytułu nienależytego wykonania zobowiązania.

W braku unormowań szczególnych, zawartych w rozdziale 3 KPC „Zarząd związany ze współwłasnością i użytkowaniem”, do wyznaczenia zarządcy i sprawowania zarządu znajdą odpowiednio zastosowanie przepisy o zarządzie w toku egzekucji z nieruchomości, tj. art.  931–940 KPC, z uwzględnieniem swoistego celu ustanowienia i sprawowania zarządu, jakim jest uregulowanie spornych stosunków między współwłaścicielami.

Tak więc poprzez art. 615 KPC znajdzie zastosowanie art.  938 KPC statuujący odpowiedzialność zarządcy nieruchomości za nienależyte wykonanie obowiązków. Należy jednocześnie zauważyć, że przepis art. 615 KPC wskazuje na odpowiednie stosowanie norm dotyczących zarządu w toku egzekucji.

Okoliczność, że pozwana została powołana do pełnienia funkcji zarządcy na podstawie postanowienia sądu nie oznacza, że pomiędzy nią a współwłaścicielami nie nawiązał się żaden węzeł obligacyjny. Powołanie zarządcy przez sąd jest tylko sposobem jego ustanowienia.

Powyższe oznacza, że zarządca sądowy ma taką samą pozycję względem współwłaścicieli, jak powołana przez nich osoba zobowiązana do sprawowania funkcji zarządu. Pozwana jako zarządca nieruchomości była zobowiązana do prowadzenia jej zarządu zgodnie z zasa­da­mi prawidłowej gospodarki i z należytą ­starannością.

W ocenie sądu nienależyte wykonywanie zarządu polegało przede wszystkim na niepodjęciu żadnych działań przez pozwaną mających na celu zwiększenie przychodów kamienicy. Należy zauważyć, że biegły sądowy w swojej opinii wskazał, że kwoty podane przez pozwaną jako jej wydatki w czasie sprawowania zarządu, są kwotami jakie mogła ona wydatkować racjonalnie, gospodarując jako zarządca nieruchomości.

Natomiast uzyskane jednocześnie przez pozwaną wpływy nie były zgodne z możliwymi do uzyskania kwotami, jakie można byłoby uzyskać, sprawując zarząd racjonalnie i z należytą starannością.

Wskazane postępowanie pozwanej nie może być uznane za zgodne z zasadami prawidłowego gospodarowania nieruchomością. Sprawując funkcję zarządcy w sposób prawidłowy pozwana w pierwszej kolejności winna podjąć kroki, których celem byłoby zwiększenie zysków płynących z kamienicy.

Tym samym należy uznać, że powinna ona dążyć do prawidłowego rozliczenia współwłaścicieli z pożytków i przychodów z nieruchomości stosownie do posiadanych przez nich udziałów. Tych obowiązków zarządcy pozwana nie realizowała w należyty sposób.

Zarządca zajętej nieruchomości obowiązany jest wykonywać czynności potrzebne do prowadzenia prawidłowej gospodarki. Ma prawo pobierać zamiast współwłaścicieli wszelkie pożytki z nieruchomości, spieniężając je w granicach zwykłego zarządu, oraz prowadzić sprawy, które przy wykonywaniu takiego zarządu okażą się potrzebne.

Zasadą jest, że ustanowienie zarządu nie ma wpływu na umowy najmu i dzierżawy, jeśli obowiązują one w chwili ustanowienia zarządu. Zarządcy wolno jednak wypowiadać tego rodzaju umowy z zachowaniem obowiązujących przepisów oraz zawierać umowy na czas przyjęty przez zwyczaj miejscowy (art. 935, 936 KPC).

Tym samym należy uznać, że pozwana mogła modyfikować istniejące już umowy najmu i zawierać nowe w przypadku zwalniania się poszczególnych lokali Tymczasem, w przedmiotowej sprawie pozwana przejawiała całkowitą bierność, nie czyniąc żadnych starań związanych z zwiększeniem wpływów z kamienicy.

Do obowiązków zarządcy należało także dbanie o prawidłowe rozliczenia osób zajmujących poszczególne lokale w kamienicy, czego pozwana nie robiła. Powyższe zachowanie zarządcy doprowadziło do powstania po stronie współwłaściciela szkody.

Zgodnie z art. 361 § 2 KC szkodą są nie tylko poniesione straty, ale także korzyści, które można byłoby osiągnąć, gdyby nie wyrządzenie szkody. W przedmiotowej sprawie szkodą jest to co powód, jako współwłaściciel, otrzymałby jako pożytki z kamienicy, gdyby zarząd był sprawowany zgodnie z zasadami racjonalnej gospodarki.

Wobec ustanowienia zarządcy współwłaściciele nieruchomości, w tym powód, mogli pokładać zaufanie, że zarząd będzie sprawowany prawidłowo, a zarządca będzie dokonywał rozliczeń osób zajmujących poszczególne lokale. Te sprzeczne z zasadami prawidłowej gospodarki działania pozwanej doprowadziły do powstania szkody po stronie powoda.

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie (sygn. akt I ACa 757/12)

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!