Sporne balkony
Sporne balkony, fot. pixabay
Kwestia balkonów od lat budzi kontrowersje. Wydaje się, że ilość orzecznictwa w tej materii jest na tyle spora, że można uznać, że temat nie powinien rodzić problemów interpretacyjnych.
Zobacz także
Aneta Mościcka Kto ponosi konsekwencje samowolnej zmiany sposobu użytkowania budynku?
Odpowiedzialność za użytkowanie i utrzymanie obiektu budowlanego zgodnie z jego przeznaczeniem spoczywa na właścicielu lub zarządcy obiektu budowlanego, zatem także na tych podmiotach ciąży obowiązek poniesienia...
Odpowiedzialność za użytkowanie i utrzymanie obiektu budowlanego zgodnie z jego przeznaczeniem spoczywa na właścicielu lub zarządcy obiektu budowlanego, zatem także na tych podmiotach ciąży obowiązek poniesienia konsekwencji samowolnej zmiany sposobu użytkowania budynku – orzekł Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku.
Agnieszka Żelazna Skarga wspólnoty na inspektora PINB
Jak wyjaśnił to NSA, dla wskazania organu właściwego do rozpoznania skargi na inspektora Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego, koniecznie jest najpierw ustalenie, czego taka skarga dokładnie dotyczy,...
Jak wyjaśnił to NSA, dla wskazania organu właściwego do rozpoznania skargi na inspektora Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego, koniecznie jest najpierw ustalenie, czego taka skarga dokładnie dotyczy, gdyż od tego zależy przyjęcie, czy potraktować ją jako skargę na działalność Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego przy rozpoznawaniu sprawy administracyjnej.
Adam Rusiłowicz Wyburzenie lub dobudowanie ściany działowej wewnątrz lokalu wymaga pozwolenia na budowę?
Coraz częściej dochodzi do sporów pomiędzy właścicielami lokali a deweloperami, odnośnie tego jak liczyć powierzchnię użytkową lokalu. Spór toczy się oczywiście o pieniądze – jeżeli cena lokalu uzależniona...
Coraz częściej dochodzi do sporów pomiędzy właścicielami lokali a deweloperami, odnośnie tego jak liczyć powierzchnię użytkową lokalu. Spór toczy się oczywiście o pieniądze – jeżeli cena lokalu uzależniona jest od powierzchni użytkowej, to im powierzchnia użytkowa jest większa, tym deweloper więcej zarabia, a nabywca płaci.
Jednakże nadal zdarzają się procesy, w których sądy muszą dokonywać wykładni prawa związanej z tym, w jaki sposób traktować balkon – czy jako część wspólną, czy jako element lokalu.
Odpowiedź na to pytanie jest istotna, ponieważ od niej zależy, kto ponosi koszty utrzymania i remontu balkonu.
Wspólnoty mieszkaniowe są często niekonsekwentne w zakresie odróżniania części wspólnej od indywidualnej własności właściciela lokalu. Uznanie danego elementu budynku za część wspólną oznacza, że wspólnota ponosi odpowiedzialność za jego utrzymanie w należytym stanie. Każdy element nieruchomości posiada jedną kwalifikację – albo stanowi własność danego właściciela lokalu (jest elementem lokalu lub pomieszczeniem przynależnym albo pomocniczym), albo stanowi część wspólną. Innego rozróżnienia nie ma.
Balkon jest o tyle specyficzną częścią nieruchomości, że logiczne jest twierdzenie, że korzysta z niego co do zasady właściciel lokalu, gdyż najczęściej jest on połączony z lokalem. Ta cecha właśnie stanowi uzasadnienie stanowiska, że balkon nie należy do części wspólnej. Wiadomo także, że nie każdy lokal posiada balkon. Dlatego też często wspólnoty prezentują stanowisko, że balkon jako element, z którego korzysta tylko właściciel lokalu winien być przez niego utrzymywany.
Takie stanowisko przeczy instytucji współwłasności przymusowej. Na tej zasadzie właściciele lokali, znajdujących się na ostatnim piętrze nie ponoszą sami kosztów remontu np. nieszczelnego dachu, który jest częścią nieruchomości wspólnej.
Współwłasność nie jest idealna, nie zapewnia każdemu właścicielowi równego dostępu do części wspólnych czy ponoszenia adekwatnych obciążeń. Często właściciele ponoszą obciążenia za elementy, z których nie korzystają lub niewiele korzystają, ale są one niezbędne, np. najwięcej z klatki schodowej korzystają użytkownicy lokali najwyżej położonych.
Właściciele w poszczególnych częściach budynku mają również różne interesy.
Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 10 marca 2022 roku (sygn. akt II OSK 835/19) wskazał, że o ile kwestia użytkowania balkonu, związana z uznaniem balkonu jako pomieszczenia przynależnego do lokalu może być kwalifikowana do elementów niewchodzących w skład części wspólnej, o tyle kwestie związane z elementami konstrukcyjnymi i estetycznymi powinny być rozpatrywane jako części nieruchomości wspólnej. Elementy architektonicznej konstrukcji balkonu trwale połączone z bryłą budynku i na ogół usytuowane na zewnątrz w stosunku do przestrzeni wykorzystywanej do wyłącznego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych przez osoby zamieszkałe w lokalu, uznać należy za takie części budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właściciela lokalu, zatem – na podstawie art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali – powinny być kwalifikowane jako stanowiące nieruchomość wspólną.
W tym tonie wypowiedział się Sąd Najwyższy (sygn. akt III CZP 10/08) akcentując, że elementy architektonicznej konstrukcji balkonu trwale połączone z bryłą budynku i na ogół usytuowane na zewnątrz w stosunku do przestrzeni wykorzystywanej do wyłącznego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych przez osoby zamieszkałe w lokalu uznać należy za takie części budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właściciela lokalu, zatem – na podstawie art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali – powinny być kwalifikowane jako stanowiące nieruchomość wspólną.
Na uwagę zasługuje pogląd prawny, zgodnie z którym, jeśli przemawiają za tym względy natury architektonicznej lub estetycznej, to balkony, tarasy lub ich elementy mogą być uznane za wchodzące w skład nieruchomości wspólnej, choćby służyły one do wyłącznego użytku osób zajmujących określony lokal (por. wyrok NSA z 20 lutego 2019 r., II OSK 794/17).
Sąd podkreślił, że w budynkach wielomieszkaniowych, gdzie istnieją wyodrębnione lokale oraz część wspólna, nie da się precyzyjnie przeprowadzić granicy pomiędzy uprawnieniami właścicieli lokali, a częściami wspólnymi.
Dlatego formułowanie w tym względzie uchwał jest – w mojej ocenie nieprawidłowe, bowiem uchwały takie są nieważne. O tym, jakie elementy stanowią część wspólną nieruchomości, decyduje ustawa, a nie uchwała większościowa. Ponadto status niektórych elementów będzie wątpliwy, a ocena tego statusu zależna od różnych indywidualnych czynników.
