Co nowego w Orzecznictwie? Remont balkonów i loggii | Obciążenie lokali użytkowych za centralne ogrzewanie

Remont balkonów i loggii

Balkony i loggie we wspólnocie mieszkaniowej nie mają jednolitego charakteru prawnego, bo jednocześnie są elementem konstrukcyjnym budynku i należą do właścicieli poszczególnych lokali, więc koszt ich remontu tylko w części stanowiącej elementy konstrukcyjne budynku obciąża wszystkich członków wspólnoty mieszkaniowej.

W związku z tym uchwała wspólnoty obejmująca remont balkonu nie może być ogólna. Uchwała musi dokładnie określić jakie elementy podlegają remontowi na wspólny koszt.

Brak dokładnego określenia jakie elementy będą remontowane jest sprzeczny z zasadami prawidłowego zarządzania wspólną nieruchomością i narusza interesy właścicieli lokali uzasadniając uchylenie uchwały – wynika z wyroku Sądu Apelacyjnego w Gdańsku.

W przedmiotowej sprawie powodowie domagali się uchylenia uchwały o remoncie elewacji budynku m.in. dlatego, że nie określa precyzyjnie zakresu prac remontowych elewacji budynku, a szczególnie balkonów i loggii.

Wspólnota mieszkaniowa w uchwale określiła, że remont balkonów będzie wykonany „w zakresie elementów konstrukcyjnych budynku”. W ocenie Sądu Okręgowego powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie.

Powodowie złożyli więc apelację, a Sąd Apelacyjny w Gdańsku uznał, że apelacja jest zasadna. Zdaniem sądu trafny jest zarzut, że zaskarżona uchwała nie określa precyzyjnie zakresu remontu elewacji w części odnoszącej się do remontu balkonów i loggii, co doprowadziło do sporu, czy koszt położenia na nich (wymiany) kafli powinien obciążać wszystkich członków wspólnoty.

Przez brak precyzyjnego określenia zakresu remontu balkonów i loggii narusza ona zasady prawidłowego gospodarowania wspólną nieruchomością i interes powodów. Ponieważ uchwała dotyczy sfinansowania ze wspólnych środków kosztów remontu bliżej nieokreślonych części balkonów, jej prawna ocena musi być taka sama.

W myśl art. 14 ustawy o własności lokali właściciel lokalu ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu i musi uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się m.in. wydatki na remonty i bieżącą konserwację.

Przepisy ustawy nie określają bliżej, jakie elementy budynku należą do części wspólnych ogółu właścicieli lokali, art. 3 ust. 2 stanowi tylko, że nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

Trafne jest stwierdzenie, że balkony (loggie) z wejściami do nich z poszczególnych lokali mają dwojaki charakter, bo są elementem elewacji budynku i są częściami budynku przynależnymi do właścicieli poszczególnych lokali.

Jest to jednak teza ogólna, która nie jest wystarczająca do powoływania się w uchwale o remoncie i sfinansowaniu jego kosztów bez sprecyzowania, jakie części balkonów mają być remontowane na koszt wszystkich członków wspólnoty mieszkaniowej.

Tymczasem zaskarżona uchwała o remoncie elewacji budynku z dociepleniem i remoncie balkonów wskazuje ogólnie, że ma być wykonany remont balkonów „w zakresie elementów konstrukcyjnych budynku”.

Jeśli wspólnota podejmuje uchwałę o remoncie balkonów czy loggii, to musi dokładnie określić w niej, jakie ich elementy podlegają remontowi na wspólny koszt.

Brak takiego określenia jest sprzeczny z zasadami prawidłowego zarządzania wspólną nieruchomością i narusza interesy właścicieli lokali, którzy nie są zainteresowanie udziałem w kosztach remontu elementów balkonów nie wchodzących w skład części wspólnych nieruchomości. Określenie, jakie części balkonów należą do części wspólnych budynku, powinno być oparte na kryteriach obiektywnych.

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z dnia 20.12.2013 roku sygn..akt V ACa 423/13

Obciążenie lokali użytkowych za centralne ogrzewanie

Ze względu na specyfikę korzystania z lokali użytkowych wspólnota mieszkaniowa może zdecydować o zwiększeniu obciążenia właścicieli tych lokali kosztami zarządu. Musi się to jednak wiązać z generowaniem przez takie lokale wyższych kosztów niż przez lokale mieszkalne, w tym kosztów centralnego ogrzewania.

Wspólnota mieszkaniowa musi przeprowadzić stosowne obliczenia strat ciepła w lokalach użytkowych, a następnie wyniki tych obliczeń porównać z obliczeniami strat ciepła w lokalach mieszkalnych.

Większa utrata ciepła w lokalach użytkowych sprawia, iż wzrastają koszty eksploatacji i utrzymania części wspólnej budynku z tytułu zwiększonych wydatków na dostawę energii cieplnej, co uzasadnia obciążenie lokali użytkowych proporcjonalnie zwiększonymi opłatami z tego tytułu – wynika z wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie.

W pozwie gmina jako właściciel lokali użytkowych wniosła o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej w sprawie zwiększenia obciążenia lokali użytkowych z tytułu opłat za centralne ogrzewanie. Sąd Okręgowy oddalił jednak powództwo.

Sąd ustalił, że na zlecenie wspólnoty mieszkaniowej przeprowadzony został audyt remontowy budynku, mający na celu wskazanie przedsięwzięć modernizacyjnych budynku i sprawdzenie, czy spełnione są wymagania ustawy o wspieraniu termomodernizacji i remontów, konieczne do przyznania premii remontowej oraz docelowo działań mających spowodować zmniejszenie kosztów dostaw ciepła ponoszonych przez mieszkańców oraz wykonanie niezbędnych ulepszeń poprawiających stan techniczny budynku.

Przeprowadzony audyt wykazał, że budynek nie spełnia wymagań dotyczących utrzymania na racjonalnym poziomie energii potrzebnych do użytkowania budynku zachodzi więc konieczność wykonania prac termomodernizacyjnych w celu zmniejszenia zapotrzebowania budynku na energię cieplną.

Na podstawie danych z audytu wspólnota mieszkaniowa przeprowadziła obliczenia strat ciepła przez ściany zewnętrzne, drzwi, okna i okienka wywietrznikowe lokali użytkowych, wyniki tych obliczeń porównała z obliczeniami strat ciepła przez ściany zewnętrzne, okna i drzwi balkonowe lokali mieszkańców, znajdujących się bezpośrednio pod lokalami usługowymi.

Z oszacowania strat ciepła wynikało, że straty ciepła w lokalach użytkowych są 2,96 razy wyższe w stosunku do strat ciepła w lokalach mieszkaniowych, nie uwzględniono przy tym strat ciepła w lokalach użytkowych spowodowanych ciągłym otwieraniem drzwi przez wchodzących i wychodzących klientów sklepu i poczty oraz długotrwałym (nawet do kilku godzin) otwieraniem drzwi służbowych lokali na czas wnoszenia niezbędnych materiałów i towarów. 

W oparciu o powyższe okoliczności faktyczne, Sąd Okręgowy zważył, iż ze względu na specyfikę korzystania z lokali użytkowych, wspólnota może zdecydować o zwiększeniu obciążenia właścicieli takich lokali kosztami zarządu (art. 12 ust. 3 ustawy o własności lokali).

Wiąże się to przede wszystkim z generowaniem przez takie lokale wyższych kosztów niż przez lokale mieszkalne, np. kosztów wywozu nieczystości, sprzątania, ogrzewania, oświetlenia. Na pozwanej wspólnocie mieszkaniowej ciążył obowiązek wykazania, że zachodzą okoliczności, o których mowa w art. 12 ust. 3 ustawy o własności lokali.

Pozwana wywodziła, że straty ciepła w lokalach użytkowych należących do powódki są co najmniej o 50% wyższe w stosunku do strat ciepła w lokalach mieszkalnych, kubatura i stan techniczny lokali użytkowych zwiększają zapotrzebowanie na ciepło potrzebne do ich ogrzewania.

Pozwana przeprowadziła stosowne obliczenia strat ciepła przez ściany zewnętrzne, drzwi i okna lokali użytkowych, następnie wyniki tych obliczeń porównała z obliczeniami strat ciepła w lokalach mieszkalnych znajdujących się bezpośrednio nad lokalami użytkowymi.

Wnioski z tych obliczeń przedstawione zostały na zebraniu wspólnoty mieszkaniowej przed podjęciem uchwały i stanowiły podstawę obciążenia powódki wyższymi opłatami za centralne ogrzewanie.

Szacowane w tych obliczeniach straty ciepła w lokalach użytkowych są ponad dwukrotnie wyższe od strat ciepła w lokalach mieszkalnych o podobnej powierzchni znajdujących się bezpośrednio nad lokalami użytkowymi. Zatem podjęcie uchwały było w ocenie Sądu Okręgowego jak najbardziej uzasadnione i racjonalne z punku widzenia interesów ekonomicznych wspólnoty mieszkaniowej.

Większa utrata ciepła w lokalach użytkowych sprawia, iż wzrastają koszty eksploatacji i utrzymania części wspólnej budynku z tytułu zwiększonych wydatków na dostawę energii cieplnej.

Apelację od wyroku złożyła gmina zaskarżając orzeczenie w całości. Sąd Apelacyjny w Warszawie uznał jednak, że apelacja nie zasługuje na uwzględnienie.

W art. 12 ust. 3 ustawy wskazano, że uchwała właścicieli może ustalić zwiększenie obciążenia właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali. Nie ulega zatem kwestii, iż zwiększenie obciążeń właścicieli lokali użytkowych z tytułu utrzymania nieruchomości wspólnej musi mieć związek z takim sposobem używania ich lokali, który powoduje zwiększenie kosztów utrzymania nieruchomości, a także musi być proporcjonalne do tych wyższych kosztów.

Jak wynika ze zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego zaskarżona uchwała uwzględnia te kryteria. Nie zostało skutecznie zakwestionowane w apelacji, że straty ciepła w lokalach użytkowych należących do powódki są co najmniej 50 % wyższe w stosunku do strat ciepła w lokalach mieszkalnych.

Wbrew zarzutom apelacji wyniki różnych wariantów obliczeń, z zastosowaniem różnych założeń i wartości parametrów, przeprowadzonych przez pozwaną wspólnotę, które zostały szczegółowo omówione w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku, wskazują, iż nawet przy najbardziej skrajnych założeniach pobór ciepła w lokalach użytkowych jest co najmniej o 50% wyższy od lokali mieszkalnych, co ma związek z wykazanymi ubytkami ciepła.

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 21.11.2013 roku sygn.akt VI ACa 611/13

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!