Jeden właściciel = jeden głos

W dużej wspólnocie mieszkaniowej uchwały są formą podejmowania decyzji przez właścicieli lokali. Uchwały są podejmowane albo na zebraniu, albo w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd.

Uchwała może być też wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania na przykład, gdy na zebraniu nie było wystarczającej ilości właścicieli lokali.

Co do zasady uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów. Ustawa o własności lokali przewiduje jednak, że w pewnych przypadkach na każdego właściciela może przypadać jeden głos, niezależnie od wielkości udziału w nieruchomości wspólnej.

Głosowanie 1 właściciel = 1 głos

Z głosowaniem, w którym na każdego właściciela przypada jeden głos możemy mieć do czynienia gdy:

• w uchwale podjętej większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów lub w umowie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos (art. 23 pkt 2 Ustawy o własności lokali);
• jeżeli suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1, a z żądaniem wystąpili właściciele lokali posiadający łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej (art. 23 pkt 2a Ustawy o własności lokali);
• większość udziałów należy do jednego właściciela, a z żądaniem wystąpili właściciele lokali posiadający łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej (art. 23 pkt 2a Ustawy o własności lokali).

Uchwała a żądanie

Zgodnie z Ustawą o własności lokali tylko przepis art. 23 pkt 2 umożliwia przyjęcie głosowania w trybie „jeden właściciel jeden głos w drodze uchwały”. W innych przypadkach nie podejmuje się uchwały tylko przepis uzależnia głosowanie w trybie „jeden właściciel jeden głos” od żądania właścicieli posiadających łącznie 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej oraz zaistnienie określonych warunków, tj. sytuacji, gdy suma udziałów nie jest równa 1 lub sytuacji, gdy większość udziałów należy do jednego właściciela albo gdy oba ostatnie warunki spełnione są łącznie.

Jeżeli żądanie głosowania w ten właśnie sposób zostanie zgłoszone to głosowanie następuje automatycznie i nie ma potrzeby podejmowania w tej materii dodatkowej uchwały (wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 22.09.2005 roku, sygn. akt I ACa, 195/05).

Zwrot „suma udziałów nie jest równa 1”

W myśl Ustawy o własności lokali udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej powinien odpowiadać stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.

Udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.

Suma udziałów nie będzie równa 1 albo w przypadku błędów w obliczaniu ułamków związanych z danymi lokalami przy ich wyodrębnianiu albo w związku z faktem, że lokale wyodrębniano pod rządami różnych przepisów.

Z taką sytuacją można mieć do czynienia na przykład w budynkach komunalnych gdyż tam często proces wyodrębnienia lokali rozpoczął się przed wejściem w życie Ustawy o własności lokali. Często możemy się tam spotkać z udziałami, które nie są powiązane z powierzchnią lokalu. Należy zwrócić uwagę, że udział związany z lokalem jest przypisywany do lokalu w chwili jego wyodrębnienia i podlega wpisowi w księdze wieczystej.

Wystarczy więc analiza działu II księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości wspólnej aby uzyskać zestawienie wszystkich ułamków związanych z lokalami w budynku i sprawdzić czy suma udziałów jest równa 1. Jeżeli suma udziałów nie jest równa 1 wspólnota mieszkaniowa powinna podjąć kroki w celu aktualizacji wysokości udziałów.

Zwrot „większość udziałów należy do jednego właściciela”

Z sytuacją gdy większość udziałów należy do jednego właściciela mamy z reguły do czynienia wtedy, gdy pierwotny właściciel, gmina lub deweloper zbywa lokale i przez pewien okres jest właścicielem większościowym, tzn. ma ponad połowę udziałów w nieruchomości wspólnej.

Czasami z sytuacją taką mamy też do czynienia gdy osoba prawna inwestująca w nieruchomości, wykupi część lokali w danej inwestycji. Taki właściciel w związku z tym, że dysponuje większością udziałów mógłby przegłosować każdą uchwałę.

Aby temu zapobiec przepisy umożliwiają właścicielom mniejszościowym przyjęcie zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos. W związku z pojęciem właściciela większościowego warto zwrócić uwagę na wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 07.02.2007 roku (sygn. akt I ACa 1033/06), w którym sąd uznał, że jeżeli we wspólnocie mieszkaniowej istnieją dwaj powiązani ze sobą właściciele to, mimo że żaden z nich nie posiada większości udziałów (ale razem taką większość posiadają) wspólnota mieszkaniowa może podjąć uchwałę w trybie „jeden właściciel jeden głos”.

We wspólnocie mieszkaniowej, której dotyczyła sprawa większość udziałów związanych z lokalami należała do dwóch powiązanych ze sobą spółek. Żadna ze spółek nie miała więcej niż 50% jednak razem stanowiły właściciela dominującego. Sąd w tej sprawie ustalił, że obie spółki mają identyczny skład udziałowców, a nawet ich zarządy miały taki sam skład.

Jeden właściciel ma zawsze jeden głos

W związku z zasadą głosowania, że na każdego właściciela przypada jeden głos istniały w praktyce wątpliwości jak traktować właścicieli, którzy byli właścicielami na przykład dwóch lokali. Możliwe były dwie interpretacje:

Zgodnie z pierwszą, jeśli właściciel ma więcej niż jeden lokal, to przypada mu tyle głosów ile ma lokali.

Zgodnie z drugą interpretacją wspomniany sposób liczenia głosów należy rozumieć ściśle tzn., że jeden właściciel może mieć zawsze tylko jeden głos.

Wątpliwości te rozstrzygnął Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 26.04.2006 roku w sprawie o sygn. akt II CSK 47/06, który stwierdził, że przewidziany w Ustawie o własności lokali sposób głosowania według zasady, iż na każdego właściciela przypada jeden głos oznacza, że większość głosów obliczana jest według liczby właścicieli, którzy oddali głos za uchwałą niezależnie od tego ile lokali w nieruchomości stanowi ich własność.

Pełnomocnictwo do zamiany sposobu głosowania

Właściciel lokalu, który nie może osobiście dokonać pewnej czynności może upoważnić do tego inną osobę, która dokona danej czynności w imieniu i na rzecz mocodawcy.

Zatem, żeby głosować na zebraniach wspólnoty mieszkaniowej nie trzeba być osobiście obecnym na zebraniu. Podejmowanie decyzji (głosowanie) można powierzyć pełnomocnikowi. Do podejmowania czynności przekraczających zwykły zarząd potrzebne jest pełnomocnictwo szczególne.

Pełnomocnictwo szczególne może być pełnomocnictwem rodzajowym, czyli upoważnieniem do dokonywania czynności prawnych określonego rodzaju lub pełnomocnictwem szczegółowym upoważniającym do dokonania jednorazowo konkretnej czynności.

Zamiana sposobu głosowania na system „jeden właściciel jeden głos” należy do spraw przekraczających zakres zwykłego zarządu dlatego do podjęcia uchwały w takiej kwestii potrzebne jest pełnomocnictwo szczególne. Stanowisko to potwierdził Sąd Najwyższy w wyroku z 15.10.2002 r. (sygn. II CKN 479/00).

Trwała zmiana zasad głosowania

Zarówno podjęcie uchwały w sprawie głosowania „jeden właściciel jeden głos” jak i żądanie głosowania w tym trybie, jako wyjątek od zasady głosowania we wspólnocie mieszkaniowej według wielkości udziałów, powinno nastąpić na początku zebrania lub przed podjęciem określonej uchwały jeśli ma dotyczyć tylko jednej uchwały.

Jeżeli właściciele chcą natomiast trwałej zmiany zasad głosowania we wspólnocie mieszkaniowej powinni tak jak wskazuje im art. 23 ust 2 określić ją w umowie.

Właściciele lokali nie muszą przy tym ograniczać się tylko do zmiany zasad głosowania gdyż zgodnie z art.18 ust 1 mogą w umowie zawartej w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną odmiennie niż przewiduje to Ustawa o własności lokali.

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!