Przesłanki ustanowienia zarządcy przymusowego w dużej wspólnocie mieszkaniowej

Za truizm uznać należy przy tym stwierdzenie, iż im większa liczba właścicieli, tym większe prawdopodobieństwo wystąpienia konfliktu z powodu odmiennych wizji zarządzania nieruchomością wspólną.

O ile konstruktywna różnica zdań, która w efekcie prowadzi do konsensusu, a jej celem jest wyłącznie dbałość o wspólną nieruchomość, może być oceniana tylko pozytywnie, o tyle – niestety – nie brakuje sytuacji, w których konflikt pomiędzy właścicielami ma niewiele wspólnego z merytoryczną wymianą argumentów, a u jego podłoża leżą głównie przesłanki pozamerytoryczne, a często również ambicjonalne.

W ocenie niektórych właścicieli lokali uniwersalnym remedium na takie sytuacje jest podjęcie próby ustanowienia zarządcy przymusowego, który – zastępując dotychczasowy zarząd właścicielski wybrany przez większość właścicieli – będzie realizował ich wizję zarządzania nieruchomością wspólną. Takie myślenie często obarczone jest błędem, a podnoszone we wnioskach argumenty nie zawsze wskazują na przesłanki istotne z punktu widzenia omawianego zagadnienia.

W pierwszej kolejności podnieść należy, że przesłankę ustanowienia zarządcy przymusowego, o której mowa w art. 26 ust. 1 Ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (DzU z 2000 roku nr 80, poz. 903 z późn. zm.), stanowi wykazanie naruszania zasad prawidłowej gospodarki przez zarząd, który jest organem wspólnoty, a którego kompetencje określa ww. ustawa.

W toku postępowania o ustanowienie zarządcy przymusowego badaniu powinny podlegać wyłącznie działania samego zarządu jako wspomnianego organu WM, a nie ogół czynności podejmowanych przez wspólnotę, w których zarząd wykonuje jedynie wolę właścicieli lokali, wyrażoną w podjętej uchwale.

To o tyle istotne, że przesłanką do powołania zarządcy przymusowego – a więc zastosowania najdalej idącej ingerencji sądu w prawo własności właścicieli lokali – mogą być jedynie określone działania samego zarządu, oceniane przez pryzmat jego kompetencji i roli, jaką odgrywa we wspólnocie mieszkaniowej.

Stosownie zaś do treści art. 21 ust. 1 ww. ustawy, zarząd WM jest jej organem, powołanym w celu kierowania jej sprawami i reprezentowania jej na zewnątrz oraz w stosunkach pomiędzy nią a poszczególnymi właścicielami lokali.

Zarząd ma przy tym kompetencje do samodzielnego działania wyłącznie w sferze czynności zwykłego zarządu nieruchomością wspólną, gdyż do podjęcia przezeń czynności przekraczających ten zakres konieczna jest zgoda właścicieli, wyrażona w formie uchwały z jednoczesnym udzieleniem zarządowi pełnomocnictwa do ich dokonania.

Wyłącznie więc sfera czynności, do podjęcia których zarząd upoważniony jest samodzielnie i z mocy ustawy, może być przedmiotem oceny sądu w toku postępowania prowadzonego w oparciu o treść art. 26 ust. 1 UWL i tylko takie czynności zarządu mogą podlegać ocenie z punktu widzenia jego gospodarności.

Jak trafnie podnosi się w doktrynie, umocowanie zarządu do działania w imieniu i na rzecz wspólnoty mieszkaniowej obejmuje zaś z mocy prawa tylko czynności zwykłego zarządu.

Są to czynności bieżące, czyli działania zmierzające do utrzymania substancji rzeczy wspólnej w należytym stanie oraz zapobieganie wszelkim działaniom prawnym i faktycznym mogącym ją naruszyć. Na ogół wiążą się one z codzienną eksploatacją i bieżącą działalnością wspólnoty mieszkaniowej. Mogą przybrać charakter czynności prawnych i faktycznych.

W doktrynie podnosi się również, że niektóre czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu nie są podejmowane przez zarząd WM, lecz przez właścicieli lokali. Chodzi tu o następujące czynności:

• ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej (art. 22 ust. 3 pkt 1 UWL, albowiem w gestii zarządu lub zarządcy nieruchomości nie leży ustalanie sobie wynagrodzenia),
• przyjęcie rocznego planu gospodarczego (art. 22 ust. 3 pkt 2 UWL),
• ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu (art. 22 ust. 3 pkt 3 UWL),
• zmiana przeznaczenia nieruchomości wspólnej (art. 22 ust. 3 pkt 4 UWL),
• ustalenie w wypadkach nieuregulowanych przepisami części kosztów związanych z eksploatacją urządzeń lub części budynku służących zarówno do użytku poszczególnych właścicieli lokali, jak i do wspólnego użytku właścicieli co najmniej dwóch lokali, które zaliczane będą do kosztów zarządu nieruchomością wspólną (art. 22 ust. 3 pkt 8 UWL),
• określenie zakresu i sposobu prowadzenia przez zarząd lub zarządcę, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1 UWL, ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną, zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej (art. 22 ust. 3 pkt 10 UWL).

Wymienionych czynności nie dokonuje więc zarząd wspólnoty, lecz właściciele lokali z chwilą podjęcia przez nich uchwały. Rola zarządu ogranicza się w takich wypadkach do przedstawienia projektu uchwał, zwołania i zorganizowania zebrania właścicieli lokali oraz przestrzegania podjętych uchwał.

W szczególności więc do czynności zwykłego zarządu oraz działań, które zarząd wspólnoty wykonuje samodzielnie, będą należeć takie sprawy, jak: zawieranie umów na dostawę energii elektrycznej, cieplnej, wody, gazu; wywóz odpadków; utrzymanie czystości i bezpieczeństwa na nieruchomości wspólnej (odśnieżanie chodników, dachów i miejsc parkingowych); zagospodarowanie terenów zielonych (sadzenie roślin i nawadnianie); bieżące naprawy wynikające z realizacji rocznego planu gospodarczego; dokonywanie drobnych remontów i napraw oraz ulepszeń na terenie nieruchomości wspólnej (jak naprawa domofonów, wind, drzwi wejściowych do klatek schodowych); dochodzenie należności z tytułu udziału w pokrywaniu kosztów utrzymania nieruchomości wspólnych; spłacanie należności wobec kontrahentów wspólnoty, wynikających z zaciąganych zobowiązań w zakresie zwykłych czynności zarządu nieruchomością wspólną; a także wszelkie działania – mające charakter czynności zachowawczych – zmierzające do ochrony rzeczy wspólnej.

Można wśród nich wyróżnić czynności procesowe związane z dochodzeniem wykonania umów zawartych z usługodawcami WM, roszczenia uzupełniające, w tym o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z rzeczy na podstawie treści art. 224 Kodeksu cywilnego (patrz: uchwała Sądu Najwyższego z dnia 6 czerwca 2012 roku, wydana w sprawie o sygn. akt III CZP 25/12).

Z powyższego wynika więc, że żądanie na bazie treści art. 26 ust. 1 UWL, aby mogło zasługiwać na uwzględnienie, nie powinno odnosić się do okoliczności faktycznych z zakresu czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, w których zarząd wspólnoty realizuje wyłącznie wolę większości właścicieli lokali, wyrażoną w formie uchwał.

Uzasadnieniem dla wspomnianego wniosku powinny być więc wyłącznie okoliczności odnoszące się do działalności zarządu w sferze, w której dysponuje on samodzielnością, czyli w sferze czynności zwykłego zarządu. Tylko bowiem w tym przypadku zarząd WM podejmuje autonomiczne decyzje, których krytyczna ocena może stanowić podstawę do powołania zarządcy przymusowego, o ile – oczywiście – spełnione będą pozostałe ku temu przesłanki.

Wykonując czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu na podstawie uprzednio podjętych przez właścicieli lokali uchwał, zarząd wspólnoty mieszkaniowej działa bowiem jedynie jako wykonawca ich woli. Tym samym jego działania w tym zakresie – choćby ocenione negatywnie – nie stanowią działań samego zarządu, a więc nie mogą skutkować decyzją o powierzeniu zarządu zarządy przymusowemu.

Pamiętać przy tym należy, iż ustanowienie zarządcy przez sąd wyłącza właścicieli lokali ze sprawowania zarządu nieruchomością wspólną. De facto stanowi więc najdalej idącą ingerencję w prawo własności, polegającą na odebraniu właścicielom lokali uprawnienia do współdziałania w zarządzie nieruchomością wspólną, które to uprawnienie i zarazem obowiązek wynika z normy ustawowej – art. 27 UWL.

Choćby już z tego względu wprowadzanie zarządcy przymusowego powinno następować ze szczególną ostrożnością i wyłącznie w przypadkach rażących uchybień zarządu w wykonywaniu jego ustawowych obowiązków.

W tym miejscu rozważyć należy również ocenę zasadności wniosku o ustanowienie zarządcy przymusowego przez pryzmat istnienia ewentualnych wyroków uchylających uchwały WM, które zostały wykonane przez dotychczasowy zarząd powołany przez właścicieli lokali. W mojej ocenie zaistnienie takich okoliczności nie uzasadnia wniosku o ustanowienie zarządcy przymusowego.

Uchwały wspólnoty mieszkaniowej są bowiem niczym innym, jak oświadczeniem woli właścicieli lokali tworzących tę wspólnotę w sprawach zaliczonych do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu. Tym samym ewentualne uchylenie ich przez sąd w trybie określonym w art. 25 UWL nie przesądza o niewłaściwym wykonywaniu swoich zadań przez zarząd wspólnoty, a jedynie stanowi dezaprobatę dla działania samych właścicieli, którzy zaskarżoną uchwałę podjęli.

Zarząd zaś – jako organ powołany do reprezentowania WM na zewnątrz – ma obowiązek wykonania uchwały podjętej przez właścicieli, jeśli jej wykonanie nie zostało wstrzymane w ustawowym trybie.

Wskazać w tym miejscu należy również na konieczność oceny działań zarządu wspólnoty przez pryzmat konkretnych uwarunkowań, w jakich dana wspólnota funkcjonuje. Przyporządkowanie bowiem danej czynności zarządu nieruchomością wspólną do kategorii czynności zwykłego zarządu lub czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną powinno odbywać się przy uwzględnieniu takich samych kryteriów, jakie stosowane są na gruncie przepisów kc.

Przede wszystkim należy wziąć pod uwagę specyficzne przeznaczenie nieruchomości wspólnej, rodzaj wspólnoty mieszkaniowej (duża czy mała), jej wielkość (liczbę wyodrębnionych lokali), potrzebę ochrony interesów jej członków oraz zasadę woli właścicieli lokali. Biorąc pod uwagę wskazane kryteria, należy stwierdzić, że zakres czynności zwykłego zarządu w dużych WM będzie szerszy niż w małych. Uzasadnione jest to umożliwieniem zarządowi wspólnoty skuteczniejszego kierowania jej sprawami i gospodarowania nieruchomością wspólną.  

Nie sposób pominąć również konieczności dokonania oceny zasad racjonalnego gospodarowania przez zarząd z uwzględnieniem charakteru i przeznaczenia nieruchomości wspólnej.

Nie powinno przy tym budzić wątpliwości, iż należy jej dokonać przy zastosowaniu innych kryteriów dla wspólnoty składającej się wyłącznie z lokali mieszkalnych, innych – dla wspólnoty złożonej w części z lokali mieszkalnych, a w części – z użytkowych, a jeszcze innych – dla wspólnoty składającej się wyłącznie z lokali użytkowych, w której nieruchomość wspólna służy w całości realizacji funkcji komercyjnych i powinna mieć na celu głównie podnoszenie walorów i atrakcyjności tychże lokali.

Zasadność wniosku o ustanowienie zarządcy przymusowego musi wreszcie zostać oceniona przez pryzmat celu tej instytucji. Z samej zaś swej definicji instytucja zarządcy przymusowego, o której mowa w treści art. 26 ust. 1 UWL, ma charakter czasowy, o czym zdaje się zapominać wielu właścicieli wnoszących o jego ustanowienie.

Wynika to wprost z treści zdania drugiego wspomnianej regulacji, stanowiącego, iż „sąd odwoła zarządcę, gdy ustaną przyczyny jego powołania”. Celem wprowadzenia zarządcy przymusowego nie jest więc wprowadzenie stałego podmiotu sprawującego zarząd nieruchomością wspólną zamiast zarządu właścicielskiego, a tylko okresowe wprowadzenie podmiotu, którego celem miałoby być jedynie sanowanie sytuacji we wspólnocie i doprowadzenie do wyboru zarządu właścicielskiego w sytuacji, gdy dotychczasowy zarząd obiektywnie nie może takich czynności podjąć.

Co szczególnie istotne, złożenie wniosku o ustanowienie zarządcy przymusowego, aby miało szansę na pozytywne rozstrzygnięcie, powinno zostać poprzedzone przynajmniej próbą odwołania dotychczasowego zarządu przez ogół właścicieli i powołania zarządu w innym składzie.

Dopiero bezskuteczność takich prób może skutkować złożeniem stosownego wniosku o ustanowienie zarządcy przymusowego przez sąd. Z treści wniosku musi wynikać także zakres czynności, które wspomniany zarządca przymusowy miałby podjąć, po czym zaistniałyby przesłanki do jego odwołania.

Zamiast tego wielu wnioskodawców wprost sugeruje, że ich zamiarem jest doprowadzenie do sytuacji, w której w sposób trwały zarząd nieruchomością wspólną będzie sprawowany z pominięciem woli właścicieli przez wskazany przez nich podmiot komercyjny.

Pozostaje to w sprzeczności z ratio legis regulacji wprowadzającej możliwość ustanowienia zarządcy przymusowego, albowiem on, jedynie jako podmiot zastępujący tymczasowo zarząd wspólnoty, powinien wykonywać uprawnienia tego zarządu, wynikające z treści art. 21 i 22 UWL.

Powinien też podjąć działania mające na celu powołanie nowego zarządu. Ustanowienie zarządcy przymusowego wyłącza bowiem niepowołanych właścicieli lokali od sprawowania zarządu nieruchomością wspólną, a sam zarządca przymusowy nie jest ich przedstawicielem, lecz działa w imieniu własnym i na rachunek wspólnoty lokalowej.

Oczywistością jest przy tym twierdzenie, iż żaden podmiot zewnętrzny nie dochowa tyle staranności przy prowadzeniu spraw wspólnoty lokalowej, co zarząd właścicielski, który w istocie – prowadząc sprawy wspólnoty – działa w zarządzie mieniem, którego jest współwłaścicielem.

Także z tych przyczyn decyzja o powołaniu zarządcy przymusowego powinna zapadać wyłącznie w sytuacjach, w których niegospodarność zarządu ma charakter długotrwały i szczególnie rażący. Tylko bowiem wówczas uzasadnione może być pozbawieniem właścicieli ich uprawnień właścicielskich wobec rzeczy wspólnej.

Wprowadzenie zarządcy przymusowego nie może więc stanowić formy swoistego ukarania funkcjonującego zarządu za jego działania, które nie spotykają się z uznaniem mniejszości właścicieli i remedium na konflikty wewnątrz wspólnoty.

Pamiętać bowiem należy, iż zarząd każdej WM może być odwołany w każdym czasie wolą większości właścicieli i to bez wskazania przyczyny takiej decyzji. To więc w tej formie, co do zasady, powinna być sprawowana kontrola nad działalnością zarządu i wyrażana ewentualna dezaprobata dla jego działań.

Zasadne wydaje się również wskazanie w tym miejscu na odmienność przesłanek do ustanowienia zarządcy przymusowego w małej oraz w dużej wspólnocie lokalowej. W przypadku tzw. małych wspólnot – w zarządzaniu którymi znajdują zastosowanie regulacje Kodeksu cywilnego, w tym również art. 206 – przesłanką do ustanowienia wspomnianego zarządcy może być brak możliwości uzyskania zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu albo fakt naruszania przez większość właścicieli zasad prawidłowego zarządu lub krzywdzenie mniejszości, ale przesłanki te nie zostały już powtórzone w treści art. 26 ust. 1 UWL.

Kierując się zasadą racjonalności ustawodawcy, uznać należy, iż zabieg taki ma charakter celowy, a jego przyczyną jest wyraźne odróżnienie sytuacji prawnej obu podmiotów. W realiach tzw. dużych WM każdy z właścicieli dysponuje bowiem uprawnieniem do zaskarżenia każdej uchwały podjętej przez większość właścicieli lokali, z czego nie może skorzystać właściciel lokalu w tzw. małej wspólnocie lokalowej.

Kształtując więc w sposób odmienny katalog przesłanek do wprowadzenia zarządcy przymusowego w zależności od wielkości konkretnej wspólnoty, ustawodawca celowo ograniczył ten katalog w przypadku dużych wspólnot. W tych podmiotach właściciel lokalu dysponuje bowiem narzędziem do bieżącej kontroli decyzji właścicielskich i wyeliminowania decyzji wadliwych (z jakichkolwiek przyczyn) z obrotu.

Za trafne należy więc uznać stwierdzenie, że przesłanki, które mogą stanowić podstawę uchylenia uchwały dużej WM, nie muszą jednocześnie uzasadniać wprowadzenia w niej zarządu przymusowego. Nie byłoby bowiem racjonalne, aby dwie różne instytucje prawne, których celem jest kontrola działalności wspólnoty, mogły być stosowane alternatywnie przy wystąpieniu tych samych zdarzeń.                                  

Konkludując: sformułowanie wniosku o ustanowienie zarządcy przymusowego w dużej wspólnocie mieszkaniowej powinno być bezwzględnie poprzedzone wyczerpaniem trybu zmierzającego do usprawnienia pracy jej dotychczasowego zarządu, względnie do jego odwołania przez właścicieli lokali i powołania go w innym składzie. Wspomniane WM co do zasady podejmują bowiem swoje decyzje wolą większości tworzących je właścicieli, w czym przejawia się ich demokratyczny charakter.

Instytucja zarządcy przymusowego – jako odstępstwo od tej zasady oraz istotne ograniczenie prawa własności – powinna więc być stosowana wyjątkowo ostrożnie i tylko w przypadkach, w których rozwiązanie takie znajduje obiektywne uzasadnienie w trosce o interesy wszystkich właścicieli lokali tworzących daną wspólnotę mieszkaniową.

Ten cel może zaś zostać osiągnięty jedynie w przypadku, gdy z obiektywnie uzasadnionych przyczyn dotychczasowy zarząd nie jest w stanie działać w sposób należyty, a ogół właścicieli nie dysponuje środkami, aby stan ten zmienić w sposób inny niż przez wprowadzenie zarządu podmiotu trzeciego.

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!