Zabudowa loggii bez zgody wspólnoty

Stan faktyczny

Właściciele lokalu znajdującego się w budynku mieszkalnym wielorodzinnym dokonali szklanej zabudowy tarasu przylegającego do tego lokalu.

Powyższe działanie spotkało się z protestem wspólnoty mieszkaniowej, która wystąpiła do wojewody z wnioskiem o stwierdzenia nieważności decyzji prezydenta miasta, w której zatwierdził projekt budowlany i udzielił inwestorowi, czyli współwłaścicielom lokalu, pozwolenia na zabudowę szklaną tarasu.

Postępowanie administracyjne przed wojewodą

Po zapoznaniu się z aktami postępowania administracyjnego, zakończonego decyzją prezydenta miasta, wojewoda ustalił, iż występujący w roli inwestora właściciele lokalu dołączyli do wniosku o pozwolenie na budowę nieprawidłowe oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Zdaniem organu, zakres robót budowlanych objętych wnioskiem inwestora wymagał bowiem uzyskania zgody wszystkich współwłaścicieli nieruchomości, gdyż – zgodnie z art. 22 UWL¹ – wykonywanie robót budowlanych na części nieruchomości wspólnej wykracza poza zwykły zarząd.

Wymaga więc podjęcia uchwały właścicieli lokali, wyrażającej zgodę na dokonanie tej czynności i udzielającej zarządowi właściwego pełnomocnictwa. Przedłożona zaś przez inwestora zgoda ówczesnego zarządu wspólnoty mieszkaniowej na wykonanie prac, wyrażona w uchwale, powinna była być przez organ architektoniczno-budowlany zweryfikowana, gdyż uchwała ta budziła wątpliwości.

Jak stwierdził przy tym wojewoda, jeżeli złożone oświadczenie o dysponowaniu nieruchomością na cele budowlane mogło nie odpowiadać stanowi rzeczywistemu lub było z nim niezgodne, organ miał obowiązek to wyjaśnić. Brak ustaleń w tym zakresie wpłynął zaś na uznanie decyzji o pozwoleniu na budowę za dotkniętą wadą rażącego naruszenia przepisów ustawy – Prawo budowlane².

Mając powyższe na uwadze, wojewoda stwierdził nieważność decyzji wydanej przez prezydenta miasta.

Postępowanie administracyjne przed Głównym Inspektorem Nadzoru Budowlanego

Od powyższego rozstrzygnięcia właściciele lokalu odwołali się w trybie administracyjnym do Głównego Inspektora Nadzoru Budowlanego. Po rozpatrzeniu odwołania uchylił on w całości zaskarżoną decyzję wojewody i odmówił stwierdzenia nieważności decyzji prezydenta miasta.

W toku postępowania organ odwoławczy ustalił, iż zakres robót budowlanych objętych sporną inwestycją polegał na przeszkleniu tarasu poprzez wymurowanie murku, dwustronnie ocieplonego po wewnętrznej stronie balustrady balkonowej, i obsadzenie na nim otworów okiennych umocowanych na górze do istniejącego podciągu.

Przechodząc do rozważań nad zagadnieniem przynależności przeszklonego tarasu do nieruchomości wspólnej, Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego odwołał się do przepisów UWL i wskazał, iż nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

Mając na uwadze powyższe, uznał, że urządzenia i części budynku służące wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali mieszkalnych nie wchodzą w skład nieruchomości wspólnej.

Organ odwoławczy wskazał przy tym, iż w orzecznictwie sądowo-administracyjnym status prawny takich elementów budynku, jak balkon czy taras, zależy od okoliczności konkretnego przypadku, na które decydujący wpływ ma przede wszystkim koncepcja architektoniczna obiektu.

Balkon (taras) może stanowić tylko część elewacji i być przeznaczony do użytku mieszkańców niejednego lokalu – dostęp do niego mogą mieć wszyscy mieszkańcy określonej kondygnacji, a nawet wszyscy mieszkańcy danego budynku.

Budynek może być jednak zaprojektowany i wykonany również i w ten sposób, iż do balkonu (tarasu) dostęp jest możliwy tylko z jednego lokalu. Wówczas służy on do wyłącznego użytku właściciela tegoż lokalu.

W pierwszym przypadku przyjmuje się, że balkon (taras) stanowi ogólnodostępne części budynku i dlatego jest częścią nieruchomości wspólnej, natomiast w sytuacji drugiej – że nie wchodzi on w skład nieruchomości wspólnej, lecz stanowi część składową lokalu mieszkalnego.

Po przeprowadzeniu analizy projektu budowlanego Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego stwierdził, iż tarasy, których dotyczyła kontrolowana decyzja organu stopnia podstawowego, służyły do wyłącznego użytku skarżących właścicieli lokalu, ponieważ wejście na nie znajdowało się jedynie w lokalu mieszkalnym, do którego należały.

Powyższe przesądziło zatem – zdaniem organu – o przyjęciu stanowiska, zgodnie z którym tarasy te były częścią budynku, która służyła wyłącznie do użytku skarżących. A to w świetle art. 3 ust. 2 UWL wyłączyło możliwość uznania ich za część nieruchomości wspólnej.

Służyły one bowiem zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych i wypoczynkowi skarżących, co niewątpliwie wskazywało na istnienie związku funkcjonalnego z pozostałą częścią lokalu.

Za przyjęciem powyższego stanowiska przemawiało zdaniem organu również dotychczasowe orzecznictwo Sądu Najwyższego³, w którym sąd ten wskazał, iż elementy wewnętrzne balkonu czy tarasu (takie jak podłoga, balustrada, ściany boczne i sufit) stanowią część składową lokalu.

Z kolei elementy architektonicznej konstrukcji balkonu (tarasu), trwale połączone z bryłą budynku i usytuowane na zewnątrz w stosunku do przestrzeni wykorzystywanej do wyłącznego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych przez osoby zamieszkałe w lokalu, uznaje się za stanowiące nieruchomość wspólną.

W myśl przyjętych bowiem w judykaturze poglądów, za elementy takie uważa się: fundamenty, dach, ściany nośne, klatkę schodową, przewody, instalacje wodne, ogrzewcze itp.⁴

Odwołując się do analizy przepisów i orzecznictwa, Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego nie podzielił zatem stanowiska organu I instancji, iż przeszklenie tarasu i związane z tym roboty budowlane dotyczyły nieruchomości wspólnej, a tym samym – że ich realizacja wymagała zgody wszystkich współwłaścicieli nieruchomości.

Tym bardziej, że z przedłożonej w postępowaniu treści notarialnej umowy sprzedaży lokalu na rzecz skarżących wprost wynikało, iż nabyli oni własność lokalu wraz z należącymi do niego dwoma tarasami.

Niezależnie od powyższych rozważań, organ odwoławczy podniósł również, iż przepisy Prawa budowlanego nie nakładały na inwestora obowiązku udowodnienia ani nawet uprawdopodobnienia zgodności treści złożonego przez siebie oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane z rzeczywistym stanem prawnym lub faktycznym.

Na skutek zmiany przepisów tej ustawy⁵ obowiązkiem inwestora nie było wykazanie prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, ale jedynie złożenie odpowiedniego oświadczenia na sformalizowanym druku. Jego złożenie stanowiło zatem wystarczającą przesłankę do uznania, że inwestorowi przysługuje tytuł prawny, uprawniający go do realizacji inwestycji na danej nieruchomości.

Samo zaś oświadczenie – co podkreślił organ odwoławczy – nie musiało być poparte stosowną dokumentacją. Złożone ono zostało jednocześnie pod rygorem odpowiedzialności karnej. Tym samym fakt złożenia przez inwestora oświadczenia o treści niezgodnej z rzeczywistym stanem faktycznym nie mógł stanowić przesłanki stwierdzenia nieważności decyzji o pozwoleniu na budowę.

Mając na uwadze powyższe, organ odwoławczy stwierdził, iż skarżący złożyli niebudzące wątpliwości oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Dołączyli do niego ponadto akt własności lokalu oraz uchwałę ówczesnego zarządu wspólnoty mieszkaniowej o wyrażeniu zgody na realizację spornej inwestycji.

W ocenie organu zgoda udzielona przez zarząd wspólnoty była – w świetle przepisów UWL – wystarczająca do wykonania robót budowlanych na nieruchomości wspólnej. Kwestia ustalenia natomiast, czy owa zgoda została udzielona prawidłowo, nie podlegała już badaniu organu.

Jego zadaniem było jedynie wskazanie, iż właściwym trybem postępowania w sprawach związanych z ewentualnymi wadliwościami podjętych uchwał jest tryb postępowania sądowego.

Podsumowując swoje rozważania, Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego uznał, iż kontrolowana decyzja prezydenta miasta nie była dotknięta wadą rażącego naruszenia prawa ani żadną z pozostałych wad, o których stanowi art. 156 § 1 kpa6. W szczególności nie doszło do rażącego naruszenia art. 32 ust. 4 pkt 2) oraz art. 35 ust. 1 pkt 3) Prawa budowlanego.

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!