Ustanowienie zarządcy przymusowego
Ustanowienie zarządcy przymusowego
Jeżeli zarząd nie został powołany lub - pomimo powołania - nie wypełnia swoich obowiązków albo narusza zasady prawidłowej gospodarki, każdy właściciel może żądać ustanowienia przez sąd zarządcy przymusowego.
Jednak sam fakt występowania sporu pomiędzy właścicielem a wspólnotą nie jest podstawą do ustanowienia zarządcy przymusowego, podobnie jak drobne uchybienia formalne w zakresie rachunkowości czy też niedociągnięcia organizacyjne - wynika z postanowienia Sądu Okręgowego w Krakowie.
Zobacz także
Aneta Mościcka Kto ponosi konsekwencje samowolnej zmiany sposobu użytkowania budynku?
Odpowiedzialność za użytkowanie i utrzymanie obiektu budowlanego zgodnie z jego przeznaczeniem spoczywa na właścicielu lub zarządcy obiektu budowlanego, zatem także na tych podmiotach ciąży obowiązek poniesienia...
Odpowiedzialność za użytkowanie i utrzymanie obiektu budowlanego zgodnie z jego przeznaczeniem spoczywa na właścicielu lub zarządcy obiektu budowlanego, zatem także na tych podmiotach ciąży obowiązek poniesienia konsekwencji samowolnej zmiany sposobu użytkowania budynku – orzekł Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku.
Agnieszka Żelazna Skarga wspólnoty na inspektora PINB
Jak wyjaśnił to NSA, dla wskazania organu właściwego do rozpoznania skargi na inspektora Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego, koniecznie jest najpierw ustalenie, czego taka skarga dokładnie dotyczy,...
Jak wyjaśnił to NSA, dla wskazania organu właściwego do rozpoznania skargi na inspektora Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego, koniecznie jest najpierw ustalenie, czego taka skarga dokładnie dotyczy, gdyż od tego zależy przyjęcie, czy potraktować ją jako skargę na działalność Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego przy rozpoznawaniu sprawy administracyjnej.
Adam Rusiłowicz Wyburzenie lub dobudowanie ściany działowej wewnątrz lokalu wymaga pozwolenia na budowę?
Coraz częściej dochodzi do sporów pomiędzy właścicielami lokali a deweloperami, odnośnie tego jak liczyć powierzchnię użytkową lokalu. Spór toczy się oczywiście o pieniądze – jeżeli cena lokalu uzależniona...
Coraz częściej dochodzi do sporów pomiędzy właścicielami lokali a deweloperami, odnośnie tego jak liczyć powierzchnię użytkową lokalu. Spór toczy się oczywiście o pieniądze – jeżeli cena lokalu uzależniona jest od powierzchni użytkowej, to im powierzchnia użytkowa jest większa, tym deweloper więcej zarabia, a nabywca płaci.
Postanowieniem Sąd Rejonowy dla Krakowa-Krowodrzy w Krakowie oddalił wniosek o ustanowienie zarządcy przymusowego dla wspólnoty mieszkaniowej. Zdaniem sądu pierwszej instancji stan faktyczny nie dawał podstaw do uwzględnienia wniosku.
Sąd Rejonowy wskazał na treść art. 26 ustawy o własności lokali, stwierdzając iż nie zostały spełnione wymienione w nim przesłanki, gdyż - po pierwsze - wspólnota ma wybrany i funkcjonujący zarząd, a po drugie - zarząd ten wypełnia swoje obowiązki właściwie.
Niewypełnianie obowiązków i naruszanie zasad prawidłowej gospodarki można rozumieć dość szeroko, gdyż (oprócz różnych czynów niezgodnych z prawem) będzie ono obejmowało także niewywiązywanie się z obowiązków nałożonych na zarządcę lub na zarząd ustawą oraz umową właścicieli albo umową o zarządzanie, a także niewykonywanie uchwał właścicieli lokali i sprawowanie zarządu w taki sposób, że stan nieruchomości ulega pogorszeniu (w tym: niedokonywanie niezbędnych napraw, konserwacji, remontów i tak dalej).
W ocenie sądu podejmowane przez zarząd wspólnoty czynności nie cechują się wadliwością, a sam fakt występowania sporu pomiędzy wnioskodawczynią a wspólnotą nie jest jeszcze podstawą do ustanowienia zarządcy przymusowego. Wnioskodawczyni złożyła apelację, jednak sąd okręgowy uznał, że nie jest ona zasadna.
Sąd zwrócił uwagę, że regulacja zawarta w art. 26 ust. 1 ustawy o własności lokali stanowi przepis o charakterze wyjątkowym, gdyż zarówno przewiduje odstępstwo od zasady, iż to sami właściciele lokali sprawują zarząd nieruchomością, jak i określa sposób tego zarządu.
Ponieważ odebranie właścicielowi uprawnienia w zakresie zarządzania jego mieniem zawsze będzie stanowiło ingerencję w podstawowe uprawnienia, stosowanie tego rodzaju wyjątkowych regulacji wymaga wykładni ścisłej i zawężającej w zakresie przesłanek, które mogą doprowadzić do ingerencji sądu. Wychodząc z powyższego założenia, nie sposób uznać, że w niniejszej sprawie takie przesłanki zostały spełnione.
Zgodnie z art. 26 ust. 1 ustawy o własności lokali: jeżeli zarząd nie został powołany lub - pomimo powołania - nie wypełnia swoich obowiązków albo narusza zasady prawidłowej gospodarki, każdy właściciel może żądać ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd, który określi zakres jego uprawnień oraz należne mu wynagrodzenie.
Sąd również odwoła zarządcę, gdy ustaną przyczyny jego powołania. Wspólnota ma określone zasady wykonywania zarządu nieruchomością wspólną oraz wybrany i działający zarząd, a także zarządcę administrującego tą nieruchomością.
W ocenie sądu okręgowego zarząd niezwłocznie po wyborze podjął czynności, tworząc dla nich podstawy formalne w postaci uzyskania stosownych numerów Regon i NIP. Został także założony rachunek bankowy dla wspólnoty.
Podejmowano też czynności mające na celu faktyczne i efektywne zarządzanie tą nieruchomością, w postaci np. realizacji uchwały wspólnoty mieszkaniowej w sprawie podpisania umowy o zarządzanie nieruchomością z licencjonowanym zarządcą, a także administrowanie środkami wpłacanymi przez członków na fundusz remontowy i eksploatacyjny.
Z akt sprawy wynika również, że w dalszym okresie i kolejnych latach wykonywane były bieżące czynności administracyjne, a także zwoływane były zebrania w celu rozliczenia poszczególnych zakończonych okresów rozrachunkowych i wyznaczenia kolejnych celów działań.
Właścicielka nie przedstawiła jakichkolwiek dowodów świadczących o wadliwości podejmowanych czynności i dokonywanych przez zarząd naruszeniach obowiązującego prawa, a inni członkowie wspólnoty nie zgłaszają jakichkolwiek zastrzeżeń do działań zarządu. Nie można więc uznać, że zarząd ten nie wypełnia swoich obowiązków albo narusza zasady prawidłowej gospodarki.
Nawet jeśli przyjąć za zasadne twierdzenia wnioskodawczyni co do uchybień formalnych w zakresie zasad rachunkowości czy też drobnych niedociągnięć organizacyjnych, to nie są one na tyle istotne, aby pozbawiać członków wspólnoty prawa do zarządzania nieruchomością na zasadach przez siebie określonych, szczególnie że wnioskodawczyni - jako członek wspólnoty - może zgłosić we właściwym trybie wniosek o zmianę zarządu.
Postanowienie Sądu Okręgowego w Krakowie z dnia 26.06.2014 roku, sygn. akt II Ca 167/14
