Budować – mieszkać – myśleć

Sabina Augustynowicz (SA): Nie wymawiając wieku, już od prawie 50 lat zajmuje się Pan gospodarką nieruchomościami, polityką mieszkaniową, rynkiem nieruchomości. Jak przez pryzmat tych lat ocenia Pan zmiany w polityce mieszkaniowej?

Marek Bryx (MB): Ściślej – od lat 47. Już moją pracę magisterską (1976) poświęciłem kwestii kosztów budowania mieszkań w różnych technologiach, doktorat (1983) cenom mieszkań, a habilitację (1999) metodom finansowania mieszkalnictwa. I nie uwolniłem się od tego tematu, chociaż systematycznie poszerzałem zakres zainteresowań badawczych. Do polityki mieszkaniowej doszła więc rewitalizacja miast, zagadnienia przestrzenne, kwestie miasta zrównoważonego, ekologicznego, smart. Wszystko to jest bowiem częścią, jeśli nie dosłownie mieszkania, rozumianego jako obudowana przestrzeń, to zamieszkiwania, czyli komfortu życia w mieście. O tym piszę w mojej ostatniej książce „Mieszkanie dostępne w zrównoważonym mieście”, którą polecam, a w której wykorzystałem też wspólne badania z dr I. Rudzką oraz prof. S. Łobejko, dotyczące dostępności finansowej mieszkań własnościowych dla polskich rodzin w 50 miastach naszego kraju. Wykonywaliśmy to na zlecenie Warszawskiego Instytutu Bankowości i wyniki dowiodły jednoznacznie, że większości polskich rodzin nie stać na zakup adekwatnego mieszkania. Szczególnie jeśli porównamy to do potrzeb określanych liczebnością rodziny.

A jak oceniam zmiany, które zaszły w tym okresie? W szczegółach różnie, ale ogólnie – pozytywnie. Pamiętam i czasami przypominam w moich tekstach zasady finansowania mieszkań w systemie spółdzielczym z czasów socjalizmu. W tamtej formule 45% kosztów budowy było umarzane przez państwo. Wystarczało 10% wkładu własnego, do uzbierania którego służył system wieloletniego oszczędzania. Tego na ogół nie wie dzisiejsza młodzież i „odkrywa świat na nowo”. Oni na ogół wiedzą, że były wieloletnie kolejki po mieszkanie, ale nie znają ich przyczyny. Nie wiedzą, że w następstwie takiego finansowania mieszkania spółdzielcze były tanie. A skoro było tanie, a przecież były (i są) dobrem pierwszej potrzeby, to ustawiała się po nie kolejka. To wszystko zmieniło się wraz ze zmianą ustroju gospodarczego. Zmiana zasad finansowania na rynkowe, przy wysokiej inflacji i stopie procentowej, to był cios dla budownictwa mieszkaniowego. Dlatego, do 1996 r. liczba wybudowanych mieszkań systematycznie malała. Działo się tak pomimo najlepszej zachęty jaką była tzw. duża ulga mieszkaniowa. Dopiero ustabilizowanie się inflacji spowodowało odwrócenie tej malejącej tendencji. Przypomnę, że w 1996 roku wybudowaliśmy poniżej 67 tysięcy mieszkań, a w roku ubiegłym pond 238 tysięcy. Tak więc widać jak ogromny postęp się dokonał. Miały na to wpływ także programy wspierające zakup mieszkania na własność, aż w końcu osiągnęliśmy wyraźną nadwyżkę liczby mieszkań (600 tysięcy) ponad liczbą gospodarstw domowych.

SA: Czy to znaczy, że jest dobrze?

MB: W moim odczuciu nie jest. Nie, skoro ponad 40% młodzieży w wieku do 35 lat, o połowę więcej niż średnio w Unii, mieszka z rodzicami. Nie jest dobrze, skoro są kolejki po mieszkania socjalne i komunalne, a żadna gmina nie ma nadwyżki wolnych mieszkań, które mogłaby zaoferować potrzebującym.

SA: Jak Pan to interpretuje? Co z tego wynika?

MB: Wynika z tego, że czas na zmianę filozofii mieszkania i polityki mieszkaniowej. Wiele razy przez te lata mówiłem, że zachęty, ulgi itd., docierają do dobrze i średnio zarabiających. I optowałem za nimi, bo były wówczas potrzebne. Jednak polityka mieszkaniowa to pojęcie szersze, oznacza także to, że pomaga się wszystkim potrzebującym. W różnym stopniu, odmiennymi metodami. Także tym tzw. „niezaradnym życiowo”. Dziś sytuacja jest inna niż np. 10 lat temu i wymaga odmiennego spojrzenia na politykę mieszkaniową.

SA: Czyli uważa Pan, że mieszkanie to dobro społeczne, a nie ekonomiczne?

MB: I znowu – nie zgadzałem się nigdy na takie stawianie sprawy. Mieszkanie jest kategorią ekonomiczną, bo kosztuje, bo jest przedmiotem obrotu na rynku, a jego cena zależy od podaży i popytu. Ekonomia, popyt i podaż, uwarunkowana cenami gruntu, materiałów budowlanych i innych czynników wytwórczych, zastosowaną technologią itd., decyduje o cenie mieszkania. Jednakże, ze społecznego punktu widzenia każdy powinien godnie mieszkać. Jeśli tak nie jest, to mamy do czynienia z sytuacją patologiczną, o czym pisano już w okresie międzywojennym. Mieszkanie jest dobrem pierwszej potrzeby i trudno je czymś zastąpić. Zatem możemy, ba musimy, mówić i pamiętać o dwoistym charakterze mieszkania.

SA: To jak powinna się zmienić filozofia mieszkania, czy też polityka mieszkaniowa?

MB: Dochodzę do wniosku, że w obecnej sytuacji trzeba przestać myśleć w kategoriach wspierania osób, które są w stanie mieszkanie kupić. Należy jednak pamiętać, że w naszym społeczeństwie jest silna presja na posiadanie mieszkania na własność, wobec tego wspierać powinno się osoby, które kupują swoje pierwsze mieszkanie. Poza tym, tych którzy nawet przy wsparciu państwa mieszkania nie kupią; czyli trzeba budować więcej mieszkań socjalnych, komunalnych, społecznych (TBS, SIM, PFRM).

SA: A jednak, mówi się nieustannie o potrzebie wspierania budowy mieszkań przez Państwo, co argumentuje się kosztami ich zakupu, wszak przeciętnie zarabiający Polak, by myśleć o zakupie za gotówkę 50-metrowego mieszkania, musiałby odłożyć 80 swoich pensji netto, czyli przez 7 lat odkładać całość wynagrodzenia za pracę na mieszkanie. Jak wyliczył GUS za średnie miesięczne wynagrodzenie Polak może kupić 0,7 mkw. mieszkania. A może nie ma potrzeby wspierania, skoro na rynku jest 15 mln mieszkań, a liczba ludności spada?

MB: Ma Pani rację, nasze badania dla WIB, w pełni to potwierdzają. Jednak powtórzę, uważam, że trzeba pomóc ludziom w nabyciu pierwszego mieszkania. Jego zakup powinien być dofinansowywany. Nie widzę tu pola do dyskusji. Dajmy szansę tym członkom naszej społeczności, którzy chcą mieć mieszkanie własnościowe, a zarazem chcą się zaangażować finansowo, ale jednak potrzeba im wsparcia. Własność mieszkania jest ważna, bo tworzy inną rolę społeczną niż wynajem. Przywiązuje właściciela, jego rodzinę do miejsca zamieszkania, buduje lokalny patriotyzm i kształtuje pełniejsze relacje społeczno-ekonomiczne.

SA: Czy jednak wszyscy musimy być właścicielami mieszkań? Może warto rozwijać rynek wynajmu prywatnego, samorządowego?

MB: Oczywiście – nie musimy. Są też tacy, którzy po prostu nie chcą być właścicielami mieszkań. Uważają, że to by ich ograniczało. Przywiązywałoby ich do miejsca, jak w średniowieczu chłopa do ziemi. To oczywiście przesadne porównanie, ale rzeczywiście mieszkanie ogranicza mobilność. Nie wyklucza, ale zmniejsza. Nie jest to jednak duża grupa osób. I to przecież dobrze, że nie jesteśmy tacy sami. Mamy różne potrzeby, które zresztą zmieniają się z wiekiem i pod wpływem wielu innych okoliczności.

Zatem mieszkania na wynajem są na rynku potrzebne. Tylko, że w odniesieniu do tej części rynku mieszkaniowego na pewno nie ma potrzeby wspierania prywatnych inicjatyw inwestycyjnych w mieszkania na wynajem. Wspierać trzeba samorządy i ich inicjatywy SIM-y, TBS-y, mieszkania komunalne czy socjalne. Bowiem każdy rynek, także mieszkaniowy, powinien charakteryzować się wielością i różnorodnością podaży danego towaru i podmiotów oferujących podaż. Wówczas obywatel, który chce dokonać zakupu lub na jakiś czas wynająć mieszkanie, ma większą szansę znalezienia na rynku właśnie tego, co jest mu potrzebne, w lokalizacji, rozmiarach, standardzie czy cenie. Poza tym, fundusze nieruchomościowe wnoszą nową jakość w kwestii obsługi klientów, zarówno od strony prawnej jak i poprzez zarządzanie posiadanymi zasobami.

Zatem – warto rozwijać rynek najmu, używając różnych metod. Najlepszą jest oczywiście zainwestowanie pieniędzy, ale trzeba je mieć. W innej z ekspertyz, pisanej z panią profesor A. Szelągowską dla miasta Warszawy, sugerowaliśmy porozumienie z wykonawcami dotyczące wyremontowania pustostanów. Sens był tego taki, że wykonawca za swoje pieniądze dokonywałby remontu substancji zniszczonej i niezamieszkałej, w zamian otrzymywałby połowę odzyskanej powierzchni mieszkań do własnej dyspozycji, czyli na sprzedaż po cenie rynkowej, aby mu się ta działalność opłaciła. Przeciwnicy tego rozwiązania mówią, że miasto traci zasób mieszkaniowy co jest bezsensowne, bo to na ogół są niezamieszkałe ruiny. Ja natomiast uważam, że miasto zyskuje określoną pulę mieszkań nie wykładając środków finansowych, których zwyczajnie nie posiada. Dlatego popieram takie rozwiązanie.

SA: A co miasto Warszawa na to?

MB: Ostatnio w podobnym duchu wypowiedział się relatywnie nowy wiceprezydent miasta pan Tomasz Bratek. Prawie 4 lata po dostarczeniu ekspertyzy.

SA: W tym czasie była pandemia, napłynęli uchodźcy z Ukrainy…

MB: Niewątpliwie. Zawsze pojawiają się przeszkody, a czas nie sprzyjał innowacjom tego typu. Najważniejsze jednak, że zmienił się ton wypowiedzi, czyli dostrzeżono potrzebę i szuka się rozwiązań. A to już dużo.

SA: Wracając jednak do polityki mieszkaniowej na szczeblu centralnym. Co z funduszem PFR Nieruchomości?

PFR Nieruchomości niewątpliwie poszerza ofertę mieszkań na wynajem dostępnych na rynku, a inwestuje w wielu miastach, także w tych mniejszych, w których aktywność deweloperów jest często bardzo mała. Ponadto, chociaż jest funduszem państwowym, także dba o efektywność inwestowanych środków. To powoduje, że czynsze za mieszkania wynajmowane od tego funduszu są co prawda niższe, ale jednak zbliżone do rynkowych. Można byłoby to ustawić inaczej, ale to wymaga decyzji ustawowych. Natomiast w odróżnieniu od innych funduszy PFR Nieruchomosci posiada też opcję wynajmu mieszkania z dojściem do własności. Wówczas czynsz jest wyższy, ale po 30 latach najemca stanie się właścicielem.

SA: Zmian rynkowych, podyktowanych zmianami w prawie w tym czasie było wiele. Dotyczyły funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych, które powoli przechodziły na swoje, aczkolwiek nie bezboleśnie, bo do dzisiaj nie mają osobowości prawnej, jedynie osobowość ustawową. Spółdzielni mieszkaniowych, które są spółkami prawa handlowego, próbowano wielokrotnie nałożyć kaganiec. Zmiany dotyczyły też samorządowej polityki mieszkaniowej. Zmieniał się też, acz powoli, rynek deweloperski, którego filozofia budownictwa wydaje się przeczyć społecznemu wymiarowi mieszkalnictwa. Rozbudowywał się system podatkowy, powoli, konsekwentnie zacieśniając politykę fiskalną. Jakie zmiany postrzega Pan jako pozytywne, a które były zwyczajnie niepotrzebne, utrudniające porządkowanie i rozwój rynku?

Zobacz także: Spółdzielnia a spółka – analiza wybranych różnic

MB: To prawda. Rynek nieruchomości, ze wszystkimi swoimi sprzężeniami wewnętrznymi, działa w otoczeniu prawnym, ale także społecznym, ekonomicznym i politycznym, co przedstawiłem w książce „Rynek nieruchomosci – system i funkcjonowanie” z 2006 i 2008 roku. Wystarczy wspomnieć tylko zmiany instrumentów wspierania mieszkalnictwa – 4 rodzaje ulg podatkowych, w tym jedna dla mieszkań na wynajem, i co najmniej dwa, ważne programy „Mieszkanie dla Młodych” i „Rodzina na swoim”. A to wszystko w 30 lat. Zatem trudno jest się nie zgodzić z tym, że główną cechą rynku mieszkaniowego, a szerzej – rynku nieruchomosci, jest zmienność. Ta zmienność wynika z tych czterech systemów otoczenia rynku i częściowo jest uzasadniona, bo zmienia się wiele.

Co mi się podobało? Odejście od ulgi podatkowej dla tych, co inwestowali w mieszkania na wynajem, ponieważ jest to wynajem komercyjny. Zatem nie ma sensu do takich inwestycji dochodowych dopłacać z naszych wspólnych pieniędzy. Nie podobały mi się ustawowe ingerencje w spółdzielczość mieszkaniową, której członkowie, właśnie dlatego że są członkami spółdzielczej społeczności powinni sami decydować o przyszłości swoich organizacji, a tym samym o swojej.

Nie podoba mi się, modne ostatnio, napadanie na deweloperów i oskarżanie ich o tzw. patodeweloperkę. To tani sposób zyskania poklasku, bez wnikania w uwarunkowania procesu inwestycyjnego. Deweloperzy są przedsiębiorcami walczącymi o zyski, co jest naturalne, a przy tym jest mnóstwo firm, które dbają o swój image i starają się dostarczać klientowi towar wysokiej jakości; przestrzegają Kodeksu Dobrych Praktyk PZFD, itd., zatem wszelkie uogólnienia są zwyczajnie nieuprawnione. Jeśli zaś trafiają się przypadki źle zaprojektowanych i wybudowanych domów, to: po pierwsze – ktoś je kupuje, czyli rynek je akceptuje. A po drugie, skoro to jest złe, to nasuwa się pytanie – dlaczego tak się dzieje? Kto to zaakceptował? Kto udzielił pozwolenia na taką budowę? Zdecydowanie prostacka jest odpowiedź, że to chciwy deweloper.

O tych i o innych zagadnieniach związanych z rynkiem nieruchomości, a w szczególności mieszkań, będziemy rozmawiać na Konferencji Budować – Mieszkać – Myśleć, 26 i 27 czerwca br.1 Dyskusje w 9 panelach, pomiędzy deweloperami, samorządowcami, naukowcami, władzami i przedstawicielami niezależnych stowarzyszeń, zapowiadają się niezwykle ciekawie. Korzystając z okazji zapraszam na stronę konferencji: www.sgh.waw.pl/budowac-mieszkac-myslec.

SA: Dziękuję za rozmowę!

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!