Czy oświadczenie woli wystarczy do częściowego wyburzenia ściany nośnej?

W liście do redakcji wyjaśnia, że w związku ze złożeniem dokumentacji w Wydziale Architektury Starostwa Powiatowego w S., dotyczącej wyburzenia części ściany nośnej w mieszkaniu, prezes spółdzielni mieszkaniowej zobowiązał ją do dopełnienia procedury, wynikającej z art. 22 i 23 UWL, czyli zebrania podpisów wśród innych właścicieli wyodrębnionych lokali pod oświadczeniem woli, wyrażającej zgodę na częściowe wyburzenie ściany nośnej w jednym z mieszkań. Czytelniczka zebrała podpisy od właścicieli, których udziały w nieruchomości wynosiły łącznie 51%. Po czym, od 27.01.2020 roku sześciokrotnie zwracała się z pismami do prezesa spółdzielni o podjęcie uchwały na dysponowanie nieruchomością na cele budowlane na podstawie ww. formularza i otrzymywała odpowiedź, że takiej uchwały zarząd spółdzielni nie musi podejmować, bo formularz „Oświadczenia woli” jest wystarczającym dokumentem dla Wydziału Architektury Starostwa Powiatowego w S., Urzędu Wojewódzkiego w S. (II Instancja przejęła sprawę Czytelniczki).

Obydwa te organy administracji państwowej wskazują, że lista do głosowania właścicieli o nazwie „Oświadczenie woli” stanowi podstawę do podjęcia uchwały w omawianej sprawie, a właściwa do przeprowadzenia tych czynności jest spółdzielnia, sprawująca zarząd nieruchomością wspólną. Prezes spółdzielni notorycznie odmawia podjęcia stosownej uchwały. Czytelniczka zwróciła się do redakcji z prośbą o pomoc i wskazanie, co może w tej sytuacji zrobić.

Odpowiedź:

Wyburzenie ściany nośnej w lokalu, która jest elementem nieruchomości wspólnej wymaga działań prawnych o podwójnym charakterze, dlatego w tej sprawie mają zastosowanie przepisy:

• art. 27 ust. 2 USM i odpowiednio przepisy ustawy o własności lokali; jest to tryb wewnętrzny działania właściciela lokalu przez spółdzielnię, która sprawuje zarząd „jak powierzony”, co do wniosku Czytelniczki w sprawie wyrażenia zgody na wykonanie czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu;
• art. 28–34 PB w zw. z art. 3 pkt 11 PB, w tym co do zasad dysponowania nieruchomością na cele budowlane; jest to tryb zewnętrzny działania Czytelniczki jako inwestora przed organem administracji architektoniczno-budowlanej. Tryb ten prowadzi do uzyskania pozwolenia na budowę albo do zgłoszenia budowy, wtedy w każdym przypadku musi on złożyć oświadczenie, że dysponuje nieruchomością na cele budowlane.

Co do trybu wewnętrznego przypominam, że przepisy art. 27 USM stanowią:

• w zakresie nieuregulowanym w ustawie do prawa odrębnej własności lokalu stosuje się odpowiednio przepisy ustawy o własności lokali, z zastrzeżeniem ust. 2 i 3;
• zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni jest wykonywany przez spółdzielnię jak zarząd powierzony, o którym mowa w art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, z zastrzeżeniem art. 241 i art. 26. Przepisów ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali o zarządzie nieruchomością wspólną nie stosuje się, z wyjątkiem art. 22 oraz art. 29 ust. 1 i 1a, które stosuje się odpowiednio.

Jak wiadomo, ustawą nowelizującą od dnia 9 września 2017 r. dokonano istotnej zmiany przepisów art. 27 ust. 2 USM poprzez wyraźne odesłanie do odpowiedniego stosowania do zarządu sprawowanego przez spółdzielnię mieszkaniową art. 22 UWL, a więc zarówno jego art. 22 ust. 1, dotyczącego czynności zwykłego zarządu, jak i art. 22 ust. 2 UWL, dotyczącego czynności przekraczających zwykły zarząd. W przypadku tych drugich czynności zarząd jest zobligowany do uprzedniego uzyskania uchwały właścicieli lokali wyrażającej zgodę do podjęcia działań przekraczających zwykły zarząd.

Czynność polegająca na budowie lub wyburzeniu ściany, stanowiącej część składową nieruchomości wspólnej, jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu (art. 22 ust. 3 pkt 4 UWL), z tego względu konieczna jest zgoda właścicieli wyrażona w uchwale, co należy do obowiązków zarządu spółdzielni (procedowanie uchwały przez zarząd).

Z tego względu zarząd spółdzielni nie może wyrazić zgody sam na te czynności wyburzenia ściany, natomiast powinien uzyskać w tej sprawie zgodę właścicieli lokali wyrażoną w drodze uchwały. Warto tu powołać się, m.in. na wyrok NSA z dnia 6 listopada 2019 r. (sygn. II OSK 3117/17), który stanowi, że spółdzielnia mieszkaniowa wykonująca zarząd nieruchomością wspólną stanowiącą współwłasność spółdzielni, na podstawie art. 27 ust. 2 USM, posiada tytuł prawny do dysponowania tą nieruchomością na cele budowlane, w rozumieniu art. 3 pkt 11 PB, w zakresie eksploatacji i utrzymania nieruchomości wspólnej.

Uchwała NSA, podjęta w składzie 7 sędziów, z dnia 19 października 2015 r. (sygn. II OPS 2/15) również stanowi, że „spółdzielnia mieszkaniowa wykonująca zarząd nieruchomością wspólną stanowiącą współwłasność spółdzielni, na podstawie art. 27 ust. 2 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (DzU z 2013 r. poz. 1222 ze zm.), posiada tytuł prawny do dysponowania tą nieruchomością na cele budowlane, w rozumieniu art. 3 pkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (DzU z 2010 r. nr 243, poz. 1623 ze zm.), w zakresie eksploatacji i utrzymania nieruchomości wspólnej”.

W tym samym duchu zapadł wyrok WSA w Białymstoku z dnia 27 czerwca 2019 r. (sygn. II SA/Bk 126/19), w którego uzasadnieniu podano: „Tylko wtedy, gdy realizacja zamierzenia budowlanego nie stanowi czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu, inwestor ma uprawnienie do dysponowania nieruchomością wspólną na cele budowlane bez konieczności uzyskiwania zgody wszystkich współwłaścicieli, w innym wypadku nie”.

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!