Powierzenie zarządu w trybie art. 18 UWL

Na pierwszy rzut oka pojawiają się wątpliwości zasadnicze – czy deweloper miał prawo zawrzeć umowę o zarządzanie nieruchomością wspólną w chwili, gdy nie istniała wspólnota? Przecież art. 18 ust. 1 UWL wyraźnie mówi o „właścicielach”, czyli może być stosowany jedynie wówczas, gdy oni istnieją, co ma miejsce dopiero wtedy, gdy w nieruchomości jest już wspólnota.

Można więc sądzić, że umowa jest po prostu nieważna. Sytuacja wygląda jednak inaczej: deweloper będący właścicielem całego budynku, w którym wszystkie lokale zostały wyodrębnione, miał możliwość czytelnego zdefiniowania nieruchomości wspólnej. Miał też prawo zlecić zarządzanie nią wybranemu przez siebie podmiotowi. Umowa pomiędzy deweloperem a firmą X nie została zawarta na podstawie art. 18 ust. 1, więc nie ma tu żadnej sprzeczności.

Czy nabywcy kolejnych lokali musieli godzić się na to, by zarządcą nieruchomości wspólnej była firma X? Taka zasada została określona w art. 18 ust. 2, ale skoro art. 18 nie został tu zastosowany, to czy faktycznie nie mieli wyboru? Otóż – mieli, gdyż mogli po prostu z nabycia lokali zrezygnować.

To, że firma X jest zarządcą nieruchomości wspólnej, było zapisane w księdze wieczystej, z której treścią każdy potencjalny nabywca lokalu miał prawo się zapoznać. Kupujący lokal musiał więc „kupić” jednocześnie zapisy wieczystoksięgowe!

Niezwykle istotny jest okres, w którym ma obowiązywać umowa z firmą X. Często głosi się pogląd, że jeśli została ona zawarta na czas określony, to nie ma możliwości jej rozwiązania przed upływem tego okresu.

Ale Sąd Najwyższy stwierdził, że umowa zlecenia zawarta na czas oznaczony może być wypowiedziana przez każdą ze stron w każdym czasie (art. 746 Kc). Ustawodawca nie przewidział w tej kwestii żadnego rozróżnienia w odniesieniu do umowy zawartej na czas określony lub nieokreślony.

A to, czego ustawa nie rozróżnia, należy traktować w taki sam sposób. Mimo że zasadą jest, iż umów terminowych nie można wypowiadać, ustawodawca dopuszcza takie wypowiedzenie w stosunku do zawartej umowy zlecenia niezależnie od jej rodzaju (wyrok SN z dnia 28 września 2004 r., sygn. akt IV CK 640/03).

Oczywiście, muszą istnieć podstawy do jej wypowiedzenia, a zleceniobiorca może dochodzić roszczeń z tytułu jej zakończenia przez ustalonym terminem. W przypadku sporu rozstrzygnięcie należeć będzie do sądu, który prawdopodobnie, gdy wspólnota przekonywająco nie uzasadni wniosku o wcześniejsze rozwiązanie umowy, może zdecydować, że umowa ma trwać do końca okresu, na który została zawarta.

Sąd może także nakazać zapłatę na rzecz zleceniobiorcy z racji przedterminowego rozwiązania umowy, jeśli ten wykaże, iż z tego tytułu poniósł wymierną stratę.

Jeśli umowa została zawarta na czas nieokreślony i nie ustalono w niej okresu wypowiedzenia, to – ze względu na treść art. 29 ust. 1a UWL (zgodnie z którym okresem rozliczeniowym jest rok kalendarzowy) oraz na konieczność rozliczenia się zarządcy ze wspólnotą wydaje się, że wypowiedzenie powinno się kończyć w ostatnim dniu roku.

Oczywiście, gdy zarządca rażąco zaniedbuje swoje obowiązki i trwanie umowy może doprowadzić do negatywnych skutków dla wspólnoty, okres ten powinien być maksymalnie skrócony.

Zmiana sposobu zarządu wymaga uchwały zaprotokołowanej przez notariusza i jest wpisywana do księgi wieczystej (art. 18 ust. 2a). Uchwała ta musi być podjęta na zebraniu, na którym właściciele dysponujący ponad połową udziałów w nieruchomości wspólnej wolę taką wyrażają.

Konsekwencją uchwały musi być wypowiedzenie umowy dotychczasowemu zarządcy. Podkreślić należy, że obecność notariusza jest konieczna jedynie wówczas, gdy zmienia się sposób zarządu, a nie osoba zarządcy, gdyż zmianę sposobu zarządu wpisuje się do księgi wieczystej.

Skoro umowę zawarł z zarządcą deweloper, to kto ma ją wypowiedzieć? Może to, oczywiście, zrobić deweloper, ale nie jest to konieczne. Należy uznać, że umowę mają prawo wypowiedzieć właściciele mający większość udziałów, gdyż przez nabywanie lokali wstępowali sukcesywnie w miejsce dewelopera.

Przyjęcie przez wspólnotę „właścicielskiego” sposobu zarządu nieruchomością wspólną oznacza, że nie może istnieć zarządca wybrany w trybie art. 18. Oczywiście, zarząd może prowadzić wszelkie sprawy wspólnoty w zakresie wynikającym z zapisów ustawowych.

Może jednak także część swoich obowiązków zlecić wybranemu przez siebie podmiotowi, zwyczajowo nazywanemu „zarządcą”, chociaż lepszym byłby termin „administrator”. Pamiętać jednak należy, że wynagrodzenie zarządu i zarządcy wspólnota musi określić uchwałą (art. 22 ust. 3a), czyli zarząd nie do końca może samodzielnie decydować o wyborze zarządcy.

Wspólnota powinna podjąć uchwałę określającą maksymalną kwotę, którą zarząd może przeznaczyć na wynagrodzenie zarządcy, pozostawiając mu wybór podmiotu, któremu zleci wykonywanie określonych obowiązków. Oczywiście, wszelkie konsekwencje złego wyboru zarządcy ponosić musi zarząd.

Gminne spółki, które zazwyczaj zarządzają nieruchomościami postkomunalnymi na mocy „zwykłych” uchwał wspólnot, często twierdzą, że decyzję o rezygnacji z ich usług musi podjąć wspólnota. Motywują to stwierdzeniem, że skoro wspólnota zarządcę wybierała, to też ona musi go odwołać.

Pogląd ten jest błędny – to, że spółki są zarządcami na podstawie „zwykłych” uchwał wspólnot, wynikało z celowego wprowadzenia właścicieli w błąd. W art. 18 ust. 1 ustawodawca wyraźnie stwierdził, że powierzenie zarządu wymaga formy notarialnej, zaś art. 18 ust. 3 jednoznacznie mówi, że wspólnota, która z art. 18 ust. 1 nie skorzystała, musi wybrać zarząd i stosować zapisy ustawowe określone w rozdziale 4 UWL.

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!