Partycypacja właściciela lokalu w kosztach zarządu

Na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności wydatki na remonty i bieżącą konserwację, opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę, ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali, wydatki na utrzymanie porządku i czystości oraz wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy. Na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do 10. dnia każdego miesiąca.

Jedynym, dopuszczalnym przez ustawę o własności lokali, miernikiem partycypacji właściciela lokalu w kosztach zarządu nieruchomością wspólną, jest jego udział w nieruchomości wspólnej określony ułamkiem.

Odstępstwem jedynie art. 12 ust. 3 UWL

Jedyne odstępstwo od tej zasady przewiduje art. 12 ust. 3 UWL, zgodnie z którym uchwała właścicieli lokali może ustalić zwiększenie obciążenia z tego tytułu dla właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali. Jak wynika z tego przepisu uchwała właścicieli lokali może ustalić zwiększenie obciążenia z tytułu kosztów zarządu dla właścicieli lokali użytkowych tylko jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali. Zasadę tę potwierdził Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 20.06.1997 roku (sygn. II CKN 226/97). Funkcjonowanie i eksploatacja lokali użytkowych we wspólnocie mieszkaniowej wiąże się z reguły ze zwiększonymi wydatkami na utrzymanie nieruchomości wspólnej w porównaniu z lokalami mieszkalnymi. Z tego względu właśnie ustawa o własności lokali dopuszcza zwiększenie obciążeń właścicieli lokali użytkowych. Jednak wspólnota nie może zwiększać obciążenia właścicieli lokali użytkowych z tytułu utrzymania nieruchomości wspólnej w sposób automatyczny bez żadnego uzasadnienia praktycznego. Ustawa bowiem wyraźnie wskazuje kiedy takie zwiększenie obciążenia jest dopuszczalne posługując się sformułowaniem, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali. Zwiększenie obciążeń właścicieli lokali użytkowych z tytułu utrzymania nieruchomości wspólnej musi zatem mieć związek z takim sposobem używania ich lokali, który powoduje zwiększenie kosztów utrzymania nieruchomości, a także musi być proporcjonalne do tych wyższych kosztów. Nie można zatem uchwałą właścicieli lokali ustalić, że wszyscy właściciele lokali użytkowych pokrywać mają zwiększone obciążenia, gdy tylko niektóre lokale są używane w sposób wpływający na zwiększenie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej. Nie można też zwiększyć obciążeń właścicieli lokali użytkowych nadmiernie, bez żadnego związku z wpływem na wzrost kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej. Nie można także zwiększyć obciążeń właścicieli lokali bez powodu, tylko dlatego że w nieruchomości są lokale użytkowe, mimo że w porównaniu z lokalami mieszkalnymi w żaden sposób nie wpływają one na wzrost kosztów utrzymania wspólnej nieruchomości. Na takim stanowisku stanął Sąd Apelacyjny w Lublinie w wyroku z 6 kwietnia 2011 roku (sygn. akt I ACa 23/11). Ponadto to na wspólnocie mieszkaniowej, zgodnie z art. 6 Kodeksu cywilnego ciąży obowiązek wykazania, że zachodzą okoliczności uzasadniające zwiększenie obciążenia właścicieli lokali użytkowych. Także Sąd Najwyższy w wyroku z 20 czerwca 1997 roku (sygn. akt II CKN 226/97) wyjaśnił, że zwiększenie obciążeń z tytułu kosztów zarządu nieruchomością wspólną w stosunku do właścicieli lokali użytkowych musi być uzasadnione większymi kosztami ponoszonymi na nieruchomość wspólną w związku z funkcjonowaniem lokali użytkowych i musi pozostawać w proporcji do tych większych kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Jeżeli wspólnota mieszkaniowa nie potrafi obliczyć wysokości zwiększonych kosztów zarządu nieruchomością wspólną, jakie generuje dany lokal użytkowy, nie ma podstaw do zwiększania obciążeń lokalu użytkowego. Uchwała, która nie będzie poprzedzona konkretnymi wyliczeniami w przypadku jej zaskarżenia zostanie uchylona przez sąd.

Konsekwencje naliczania opłat niezgodnie z prawem

Jak z powyższego wynika jedynym dopuszczalnym przez UWL miernikiem partycypacji właściciela lokalu w kosztach zarządu jest jego udział w nieruchomości wspólnej określony ułamkiem, a jedyne odstępstwo od tej zasady dotyczy obciążenie właścicieli lokali użytkowych. Jak jasno wynika z art. 12 ust. 3 UWL dopuszczalne jest wyłącznie zwiększenie obciążenia dla właścicieli lokali użytkowych. W konsekwencji wspólnota mieszkaniowa nie ma możliwości obciążenia właścicieli lokali użytkowych, rozumianych jako inne niż mieszkalne, zmniejszonymi kosztami w stosunku do lokali mieszkalnych. Takie określenie opłat spowoduje, że uchwała jako sprzeczna z prawem będzie uchylona przez sąd. Nawet jednak jeżeli żaden z właścicieli lokali nie zaskarży uchwały to taka uchwała spowoduje, że opłaty na poszczególne lokale będą naliczane sprzecznie z prawem co skutkować może niemożliwością skutecznego dochodzenia od właścicieli zaległości. Jaki to może chaos finansowy spowodować we wspólnocie mieszkaniowej nie trzeba chyba nikomu tłumaczyć.

Paweł Puch – prawnik