Nadbudowa we wspólnocie

Procedura nadbudowy

Pierwszym z nich jest uzyskanie zgody wspólnoty mieszkaniowej. Decyzja o przebudowie lub nadbudowie w celu stworzenia nowych lokali i ich zbycia są czynnościami przekraczającymi zwykły zarząd, więc WM musi w tym celu podjąć stosowną uchwałę.

Powinna ona zawierać zgodę na przebudowę lub nadbudowę, na sprzedaż stworzonego lokalu za ustaloną cenę oraz na zmianę wysokości udziałów wszystkich lokali w nieruchomości wspólnej.

Powinna także upoważnić zarząd do dokonania wszystkich formalności. Ponieważ czynności te wymagają formy aktu notarialnego, uchwała musi być podjęta w obecności notariusza.

Drugim krokiem jest podpisanie umowy przedwstępnej sprzedaży z inwestorem przez zarząd WM. W umowie należy opisać zakres prac, jakie mają być wykonane, oraz ewentualnie inne warunki, które ustalą strony, jak zobowiązanie do np. wykonania przez inwestora na własny koszt nowego pokrycia dachowego.

Trzeci krok to przygotowanie projektu architektonicznego przebudowy lub nadbudowy i uzyskanie pozwolenia na budowę (przebudowę), wykonanie prac adaptacyjnych oraz wykonanie innych prac zgodnie z postanowieniami umowy przedwstępnej. Przebudowany lokal musi spełniać wymogi samodzielności.

To stanowi podstawę do zawarcia umowy sprzedaży i przeniesienia własności na nabywcę. Przed uzyskaniem takiego zaświadczenia nie można przenieść własności lokalu i założyć księgi wieczystej.

Ostatnim krokiem będzie zawarcie między WM reprezentowaną przez zarząd i nabywcą umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego. Umowa ta łączy się z wnioskiem do sądu o założenie nowej księgi wieczystej dla nowego lokalu i z wpisaniem własności na rzecz nabywcy.

Konieczne też będzie sprostowanie udziałów w nieruchomości wspólnej, a także sprostowanie wysokości udziałów we wszystkich księgach wieczystych lokali we wspólnocie.

Z tym wiąże się konieczność pokrycia sporych kosztów „administracyjnych”, które w dużej części zależą od wielkości WM (opłaty sądowe). W znacznej mierze są to też koszty wolnorynkowe (inwentaryzacja, projekt przebudowy), zatem zależeć będą od umiejętności znalezienia tańszej oferty.

Również opłaty notarialne można wynegocjować z notariuszem. Do pokrycia wszystkich tych kosztów powinien zobowiązać się inwestor. Jednak jeżeli nie będzie to zapisane w umowie, to część z nich będzie musiała pokryć WM.

Chwila powstania lokalu

Nowy lokal we wspólnocie powstaje z chwilą ustanowienia jego odrębnej własności w formie aktu notarialnego i założenia dla niego księgi wieczystej. W tym celu niezbędne jest wydanie zaświadczenia o jego samodzielności. Do wydania zaświadczenia o samodzielności nie jest konieczne uzyskanie pozwolenia na użytkowanie.

Z wyroku m.in. SA w Gdańsku z 23.10.2008 r. sygn. akt III SA/Gd 318/08, wiadomo, że niekompletna dokumentacja budowlana nie może zablokować wydania zaświadczeń o samodzielności lokali. Z art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali wynika zaś, że jedynym wyznacznikiem samodzielności lokalu jest wydzielenie go w obrębie budynku trwałymi ścianami.

Przepisy nie przewidują powoływania się na inne niż wymienione kryteria oceny jego samodzielności.

Obciążenie właściciela nadbudowanego lokalu kosztami zarządu nieruchomością wspólną

We wspólnocie mieszkaniowej właściciele lokali muszą ponosić koszty zarządu nieruchomością wspólną: wydatki na remonty i bieżącą konserwację, opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody (w części dotyczącej nieruchomości wspólnej), opłaty za antenę zbiorczą i windę, ubezpieczenia, podatki oraz inne opłaty publicznoprawne (chyba że pokrywają je bezpośrednio właściciele lokali), wydatki na utrzymanie porządku i czystości oraz wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy. Na ten cel uiszczają oni zaliczki w formie bieżących opłat.

Jeżeli więc nowe lokale powstają w wyniku nadbudowy, to pod względem prawnym zaistnieją one z chwilą ustanowienia ich odrębnej własności lokalu (akt notarialny). Wtedy też inwestor staje się ich właścicielem (nabywa własność od wspólnoty).

Od tego momentu ich właściciel ponosi więc też część kosztów zarządu nieruchomością wspólną. W tym samym akcie notarialnym powinna nastąpić zmiana wysokości udziałów związanych z pozostałymi lokalami, co też wiąże się ze zmianą wartości, w jakich ich właściciele partycypują od tego momentu w kosztach zarządu nieruchomością wspólną.

Odbiór techniczny lokalu czy oddanie go do użytku nie mają zaś znaczenia prawnego dla obowiązku zapłaty zaliczek na koszty zarządu.

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!