Fundusz remontowy
Przychody podatkowe | Koszty uzyskania przychodu | Zasilenie funduszu remontowego | Zasoby mieszkaniowe | Przekazanie na utrzymanie zasobów mieszkaniowych | Sfinansowanie remontu | Fundusz remontowy przekazany na inne cele | Zwrot nadwyżki
Fundusz remontowy
WG
Pojęcie funduszu remontowego nie występuje ani w ustawie o własności lokali, ani w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych. Jednak oba te podmioty tworzą takie fundusze.
USM nakłada na spółdzielnie obowiązek tworzenia funduszu na remonty zasobów mieszkaniowych. We wspólnotach mieszkaniowych nie ma obowiązku tworzenia funduszy, ale mogą one podjąć uchwałę w sprawie funduszu na określony cel.
Gospodarowanie środkami przeznaczonymi na remont budynku ma określone skutki podatkowe.
Zobacz także
Piotr Nowoświat Jak dobrze wybrać system optymalizacji ciepła, aby faktycznie obniżyć rachunki za ogrzewanie
Lawinowy wzrost kosztów utrzymania nieruchomości stawia coraz to nowsze wyzwania przed administrującymi nimi zarządcami. Energia elektryczna, gospodarka odpadowa, bieżąca eksploatacja, ciepło i pozostałe...
Lawinowy wzrost kosztów utrzymania nieruchomości stawia coraz to nowsze wyzwania przed administrującymi nimi zarządcami. Energia elektryczna, gospodarka odpadowa, bieżąca eksploatacja, ciepło i pozostałe media – to składowe studni bez dna, w której źle zagospodarowane środki po prostu przelewać się będą przez palce. Wystarczy wpisać w przeglądarce hasło – „jak oszczędzić na gazie, cieple, energii elektrycznej” a możemy zapoznać się z prostymi, częstokroć nawet domowymi sposobami na walkę z uciekającymi...
Aneta Mościcka Co można odliczyć w ramach ulgi mieszkaniowej?
Wydatki na wykonanie urządzeń budowlanych związanych z budynkiem mieszkalnym, jak ogrodzenie i podjazdy, zapewniające bezpieczeństwo działki budowlanej, a przede wszystkim – możliwość jej użytkowania zgodnie...
Wydatki na wykonanie urządzeń budowlanych związanych z budynkiem mieszkalnym, jak ogrodzenie i podjazdy, zapewniające bezpieczeństwo działki budowlanej, a przede wszystkim – możliwość jej użytkowania zgodnie z przeznaczeniem, uznać należy za poniesione na własne cele mieszkaniowe.
Czytaj całość »Aneta Mościcka Czy od bonifikaty za kupno pustostanu należy zapłacić PIT?
Uzyskanie korzyści majątkowej z tytułu nabycia nieruchomości z bonifikatą nie jest równoznaczne z osiągnięciem przychodu z nieodpłatnego świadczenia w PIT i pozostaje neutralne podatkowo – orzekł Naczelny...
Uzyskanie korzyści majątkowej z tytułu nabycia nieruchomości z bonifikatą nie jest równoznaczne z osiągnięciem przychodu z nieodpłatnego świadczenia w PIT i pozostaje neutralne podatkowo – orzekł Naczelny Sąd Administracyjny.
Czytaj całość »Przychody podatkowe
Fundusz na remonty zasobów mieszkaniowych pochodzi z wpłat od członków spółdzielni, właścicieli lokali niebędących jej członkami oraz osób niebędących jej członkami, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali. To element kalkulacyjny wpłat, o których mowa w art. 4 USM, z tytułu tzw. opłat eksploatacyjnych.
Z art. 4 USM wynika, że każdy, komu przysługuje tytuł prawny do lokalu znajdującego się w budynkach należących do SM, wnosi opłaty na pokrycie kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na jego lokal, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni oraz nieruchomości wspólnych.
We wspólnotach mowa o kosztach zarządu nieruchomością wspólną. Każdy właściciel lokalu ma obowiązek uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Zgodnie z art. 14 ust. 1 pkt 1 UWL na koszty te składają się m.in. wydatki na remonty i bieżącą konserwację.
Wpływy z tytułu ww. wpłat stanowią przychody spółdzielni i wspólnot mieszkaniowych. Nie ma znaczenia, jak one dzielone i na co są przeznaczone.
Istotne natomiast, w jakim momencie należy je opodatkować podatkiem dochodowym od osób prawnych. Przychody dzielą się na dwie kategorie: należne i otrzymane. Przychody należne wiążą się z prowadzoną działalnością gospodarczą; inne wpływy są opodatkowane dopiero w dacie otrzymania (wpływu).
W art. 1 USM określa się, że celem SM jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych i innych potrzeb członków oraz ich rodzin, przez dostarczanie członkom samodzielnych lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych, a także lokali o innym przeznaczeniu.
Spółdzielnia mieszkaniowa nie może odnosić korzyści majątkowych kosztem swoich członków. Spółdzielnia nie prowadzi działalności gospodarczej, a więc wpływy określone w art. 4 USM będą opodatkowane na zasadzie kasowej.
Jak podkreślił DIS w Katowicach w interpretacji podatkowej z 11.07.2011 r. (IBPBI/2/423-412/11/AK): „naliczone zaliczki stanowią dla spółdzielni przychód podatkowy. Za datę powstania przychodów z tytułu ww. opłat należy przyjąć, zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 1 UPDOP, moment otrzymania powyższych opłat.”
Spółdzielnia może także prowadzić inną działalność: jako deweloper lub zarządca cudzych nieruchomości. Przychody z tym związane będą opodatkowane jako przychody należne, tzn. niezależnie od faktycznej zapłaty.
Datą powstania przychodu należnego jest dzień wydania rzeczy, zbycia prawa majątkowego lub wykonania usługi albo częściowego wykonania usługi, nie późniejszy niż dzień wystawienia faktury albo uregulowania należności.
Wspólnoty zarządzają nieruchomością wspólną – własnym majątkiem. Nie można tego zakwalifikować jak działalności gospodarczej.
Zatem wpłaty od właścicieli lokali na poczet zarządu nieruchomością wspólną są opodatkowane na zasadzie kasowej, tzn. w dacie wpływu. WM może prowadzić działalność gospodarczą, a wpływy z tego tytułu stanowią przychody należne.
Wpływy na fundusz remontowy (fundusz na remonty zasobów mieszkaniowych) należy klasyfikować jako przychody otrzymane, chyba że ich źródłem jest działalność gospodarcza. Środki finansowe na fundusz remonty należy wykazać w CIT-8.
Koszty uzyskania przychodu
Koszty uzyskania przychodów to koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów oraz w celu zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów. Kosztem podatkowym może być każdy wydatek:
- który prowadzi lub może prowadzić do uzyskania przychodu,
- poniesiony w celu zachowania w dobrym stanie, uchronienia przed stratą lub zniszczeniem potencjalnego źródła przychodów.
Koszty mogą być bezpośrednio powiązane z przychodem, co oznacza, że w sposób łatwy można je przyporządkować do konkretnych przychodów. Koszty, których nie da się w ten sposób przyporządkować, są kosztami pośrednimi, zaliczonymi do kosztów w dacie poniesienia.
Zasilenie funduszu remontowego
Środki finansowe przekazane na fundusz remontowy nie są „poniesione”, gdyż nie są wydane na żaden cel, a więc nie powinny zostać wykazane jako koszty podatkowe. Ta zasada z pewnością dotyczy WM.
W przypadku SM obowiązuje art. 16 ust. 1 pkt 9 UPDOP. Zgodnie z nim do kosztów uzyskania przychodów zalicza się odpisy na fundusze tworzone przez podatnika, jeżeli obowiązek lub możliwość ich tworzenia w ciężar kosztów określają odrębne ustawy.
Spółdzielnie mają ustawowy obowiązek tworzenia funduszu na remonty zasobów mieszkaniowych. Oznacza to, że cały dokonany nań odpis jest kosztem uzyskania przychodu w dacie dokonania odpisu. UWL nie nakłada na wspólnoty obowiązku tworzenia funduszu, dlatego ww. przepis nie ma tu zastosowania.
Zasoby mieszkaniowe
W art. 16 ust. 1 pkt 9 UPDOP mowa o funduszach tworzonych przez podatników, natomiast art. 6 ust. 3 USM mówi o obowiązkowym funduszu na remonty zasobów mieszkaniowych.
Organy podatkowe uznają więc, że jeśli w budynku spółdzielni znajdują się lokale niemieszkalne, to w tej części fundusz nie jest funduszem na remonty zasobów mieszkaniowych, więc ta część odpisu nie może być kosztem uzyskania przychodu.
Takie rozumowanie nie ma uzasadnienia prawnego. Do kosztów uzyskania przychodów SM wlicza się całą wartość odpisu, nawet jeśli w części pochodzi on z wpłat od właścicieli lokali niemieszkalnych.
Przekazanie na utrzymanie zasobów mieszkaniowych
Zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 44 UPDOP wolne od podatku dochodowego są dochody SM i WM z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, w części, która zostaje w danym roku przeznaczona na cele związane z utrzymaniem tych zasobów.
Opodatkowaniu podlegają natomiast dochody uzyskane z innej działalności gospodarczej, nawet jeśli zostają przeznaczone na ww. cele. Przepis ten dotyczy przede wszystkim środków przekazanych przez WM na fundusz remontowy.
Pieniądze są tam bowiem gromadzone na przyszłość. Kwoty zebrane w każdym roku są przychodem wspólnoty, który co do zasady powinien zostać opodatkowany. Dzięki zwolnieniu określonemu w ar. 17 UPDOP można je wykazać w CIT-8/0 jako przychody (dochody) zwolnione od podatku (w każdym roku – tylko kwotę zebraną w tym roku podatkowym).
Warunkiem zwolnienia jest „przeznaczenie” konkretnej kwoty na konkretny cel. Oznacza to, że wspólnota musi rokrocznie podejmować uchwałę w tej sprawie.
Jak zauważył SN w wyroku z 8.10.2008 r. (V CSK 133/08): „w przypadku powstania nadwyżki zaliczek nad poniesionymi kosztami zarządu, właściciele powinni podjąć uchwałę określającą sposób jej rozliczenia, przy uwzględnieniu możliwości zaliczenia jej na poczet przyszłych wydatków tego rodzaju, zwrotu właścicielom lub innego przyjętego celu”.
W SM obowiązuje ta sama zasada ogólna. W spółdzielniach mieszkaniowych stosujemy jednak – w odniesieniu do remontów – inny mechanizm. Odpisy dokonane na fundusz remontowy pomniejszają dochód. Tak wiec owo „przeznaczenie”, o którym mowa w art. 17 ust. 1 pkt 44 UPDOP, może dotyczyć kwoty, która pozostała po odjęciu kosztów, w tym odpisów na fundusz remontowy.
Sfinansowanie remontu
Wydatek poniesiony na remont (modernizację) budynku jest kosztem uzyskania przychodu rozliczanym jak koszt pośredni, w dacie zarachowania wydatku. Jednak zasadę tę stosujemy tylko wobec wydatków finansowych ze środków bieżących, tzn. zebranych w danym roku.
Finansowanie remontów z funduszu gromadzonego przez spółdzielnie na remonty zasobów mieszkaniowych nie powinno być wykazywane w kosztach uzyskania przychodów; byłoby to podwójne rozliczenie tej samej kwoty.
We wspólnotach środki gromadzone przez kilka lat na remont były wykazywane jako dochody zwolnione od podatku. W dacie wydatkowania pieniędzy na remont WM wspólnota powinna rozpoznać koszt uzyskania przychodu, co niewątpliwie doprowadziłoby do powstania straty podatkowej.
W takiej sytuacji powinna zastosować art. 7 ust. 3 pkt 3 UPDOP. Zgodnie z nim, przy ustalaniu dochodu stanowiącego podstawę opodatkowania nie uwzględnia się kosztów uzyskania przychodów, jeżeli dochody z tych źródeł są wolne od podatku. Mowa tu o postawie opodatkowania, czyli o dochodzie, który będzie opodatkowany.
Dochód, które wydaje się na utrzymanie zasobów mieszkaniowych, nie podlega opodatkowaniu, więc nie stanowi podstawy opodatkowania. Podczas remontu należy zastosować art. 7 ust. 3 pkt 3 UPDOP: przy ustalaniu dochodu nie uwzględniać poniesionych kosztów remontu. Dzięki temu wspólnota nie wykaże straty podatkowej (której przyczyną byłby koszt remontu znacznie przewyższający przychody z danego roku).
Fundusz remontowy przekazany na inne cele
Wydanie dochodów, wcześniej przeznaczonych na utrzymanie zasobów mieszkaniowych, na inne cele powoduje utratę zwolnienia. Należy wówczas doliczyć wcześniej zwolnione kwoty dochodu do dochodu bieżącego i opodatkować. Podatek od tego dochodu, bez wezwania, wpłaca się do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym dokonano wydatku.
Przepis ten stosuje się również do dochodów za lata poprzedzające rok podatkowy, zadeklarowanych i niewydatkowanych wtedy na cele objęte zwolnieniem. Dochody wydane na inne cele wykazuje się także w zeznaniu rocznym, w części K (poz. 97–100).
Zwrot nadwyżki
Środki gromadzone na funduszu remontowym pochodzą z wpłat od osób, którym przysługuje tytuł prawny do lokalu. Przychody te są opodatkowane w dacie ich otrzymania, na zasadzie kasowej.
Jeżeli po zakończeniu roku spółdzielnia albo wspólnota zwróci część tej kwoty, powinna skorygować wykazane wcześniej przychody. To de facto jakiś rodzaj bonifikaty, która pomniejsza przychód. DIS w Warszawie uznał, że „przychody uzyskane z gospodarki zasobami powinny być skorygowane w roku uzyskania przychodu, tj. pomniejszone o kwoty zwrócone właścicielom lokali – niezależnie od daty zwrotu.
Jeżeli zwrot nadpłaty nastąpił po złożeniu deklaracji CIT-8, to należy złożyć korektę deklaracji CIT-8 (interpretacja z 10.12.2009 r., IPPB3/423-552/09-4/EŻ) oraz „(…) kwoty stanowiące nadwyżkę zaliczek wnoszonych przez właścicieli lokali mieszkalnych na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną nad faktycznymi kosztami, pozostałe z rozliczenia rocznego, a przeznaczone do zwrotu właścicielom lokali mieszkalnych nie stanowią dochodu Wspólnoty” (DIS w Warszawie z 17.10.2012 r., IPPB3/423-462/12-4/AG).
Zwrot środków gromadzonych na funduszu remontowym nie oznacza zatem utraty zwolnienia, ale zmniejszenie dochodu.
Refundacja kosztów remontu
Przez kilka lat trwały spory z organami podatkowymi na temat refundacji kosztów remontów przeprowadzonych na koszt właścicieli lokali. Organy początkowo uznawały zwróconą kwotę za przychód takiej osoby, potem zaś przyjęły, że dochód powstaje wyłącznie u osób, które są właścicielami lokali, a nie u tych, którym przysługuje spółdzielcze prawo do lokalu.
Takie poglądy były jednak konsekwentnie krytykowane w orzecznictwie. W końcu Minister Finansów wydał interpretację ogólną w zakresie stosowania przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych do refundacji z funduszu remontowego spółdzielni mieszkaniowej wydatków poniesionych przez właściciela lokalu mieszkalnego na remont własnego lokalu (z 10.10.2013 r., nr DD3/033/184/CRS/13/RD-94536/13).
Przyznał w niej, że dzielenie właścicieli lokali na „lepszych” i „gorszych” było błędem, przede wszystkim z powodu jednolitego orzecznictwa sądowego. Uznał też, że:
- wszystkie grupy mieszkańców nieruchomości zarządzanych przez spółdzielnie mają takie same prawa i obowiązki w zakresie pokrywania kosztów eksploatacji i utrzymania nieruchomości (art. 4 ust. 1–2 i 4 USM),
- ustawowy obowiązek świadczenia na fundusz remontowy zasobów mieszkaniowych spoczywa na członkach spółdzielni, właścicielach lokali niebędących członkami spółdzielni oraz osobach niebędących członkami spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali (art. 6 ust. 3 USM),
- właścicieli lokali będących oraz niebędących członkami spółdzielni dotyczy zasada zarządu powierzonego wykonywanego przez spółdzielnię – spoczywa na nich obowiązek stosowania przyjętych w SM rozwiązań dotyczących pokrywania kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości (art. 27 ust. 2 USM),
- USM nie zawiera regulacji określających szczegółowe zasady gospodarowania środkami funduszy utworzonych przez spółdzielnie. Zasady ich wydatkowania, sposób ponoszenia opłat, katalog zdarzeń remontowych, sposób ich finansowania lub współfinansowania określają statuty lub uchwalone na ich podstawie regulaminy.