Rozliczanie eksploatacji kotłowni

W opisanym w pytaniu stanie faktycznym powstało pięć odrębnych wspólnot mieszkaniowych. Nabywcy lokali we wspólnotach utworzyli spółdzielnię mieszkaniową, która przejęła nieruchomość zabudowaną kotłownią osiedlową, wyposażoną w sieć wodociągowo-kanalizacyjną i oczyszczalnię ścieków. Spółdzielnia inaczej traktuje wspólnoty administrowane przez siebie a inaczej zarządzane przez zewnętrzną firmę przy rozliczaniu kosztów obsługi mediów.

Czy takie działanie spółdzielni jest prawidłowe?

Spółdzielnia, zgodnie z opisem zawartym w pytaniu, nie posiada własnego zasobu mieszkaniowego. Nie nabyła lokali w nieruchomościach wspólnot, do których bezsprzecznie mają zastosowanie w pełni przepisy ustawy o własności lokali (tj. DzU nr 8, poz. 903 z 2000 r. ze zm.).

Na podstawie przepisów ustawy w związku z uchwałą Sądu Najwyższego z 21 grudnia 2007 r. (sygn. akt III CZP 65/07) wspólnota mieszkaniowa, działając w ramach przyznanej jej zdolności prawnej, może nabywać prawa i obowiązki do własnego majątku, a więc działa w obrocie gospodarczym jako odrębny podmiot.

Spółdzielnia natomiast nabywa osobowość prawną z chwilą wpisania jej do Krajowego Rejestru Sądowego. Tożsamość osób wchodzących w skład spółdzielni i wspólnot nie niweczy ich odrębności podmiotowej.

Pomimo zapisu art. 3 ustawy Prawo spółdzielcze (tj. DzU nr 188, poz. 1848 z 2003 r. ze zm.), że majątek spółdzielni jest prywatną własnością jej członków, nie można wyciągać z jego treści konsekwencji cywilnych. Zgodnie z jednolitą linią orzeczniczą, „przepis ten nie pozbawia spółdzielni własności jej majątku i nie czyni spółdzielców współwłaścicielami w rozumieniu prawa cywilnego, a jedynie zalicza własność należącą do spółdzielni, jako osoby prawnej, do kategorii własności prywatnej, a nie jak ongiś spółdzielczej.

Własność taka w rozumieniu przepisów prawa karnego pozostaje jednak własnością cudzą, a jej przedmiot jest cudzym mieniem, także dla członka tej spółdzielni” (por. m.in. III KK 334/02). Nie można więc twierdzić, że majątek osoby prawnej spółdzielni stanowi współwłasność jej członków, i jako taki stanowi współwłasność właścicieli lokali we wspólnotach mieszkaniowych.

W przedmiotowym stanie faktycznym spółdzielnia nie wykonuje na rzecz właścicieli lokali czynności określonych w art. 4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (tj. DzU nr 119, poz. 1116 z 2003 r. ze zm.), bowiem do nieruchomości nie mają zastosowania jej przepisy. Winna więc zawrzeć ze wspólnotami mieszkaniowymi stosowną umowę określającą zasady rozliczeń z tytułu eksploatacji kotłowni i dostawy ciepła.

Całkowicie odmiennie niż w zasobie spółdzielczym kształtują się również obowiązki podatkowe. Zagadnienie to było przedmiotem interpretacji indywidualnych.

Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy w interpretacji z 03.11.2008 r. (ITPB3/423-430a/08/AW) odpowiedział na następujące pytanie podatnika:

Czy czynności spółdzielni z tytułu zarządzania budynkiem wspólnoty mieszkaniowej, w którym znajdują się mieszkania członków spółdzielni oraz osób nie będących jej członkami, należy traktować jako gospodarkę zasobami mieszkaniowymi, a dochód z tych usług traktować za zwolniony od podatku na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych?

Stan faktyczny opisany przez podatnika był zbliżony do zawartego w pytaniu Czytelniczki. Podatnik posiada także własną hydrofornię, oczyszczalnię i kotłownię. Infrastruktura ta została nieodpłatnie przekazana Jednostce (aktem notarialnym) przez AWRSP i zaewidencjonowana w księgach rachunkowych na funduszu zasobowym (funduszu zasobów mieszkaniowych). W związku z posiadaną infrastrukturą spółdzielnia dostarcza zimną wodę do wszystkich budynków w całej miejscowości. Odbiera z tych budynków ścieki i śmieci. Dostarcza także energię cieplną do kilku budynków podłączonych do osiedlowej kotłowni. Media dostarczane są więc do budynków, którymi zarządza Wnioskodawca, a także do budynków, którymi nie zarządza. Odbiorcami wody i kanalizacji z infrastruktury Jednostki są również przedsiębiorstwa i rolnicy indywidualni. Spółdzielnia ponosi wszelkie koszty związane z utrzymaniem hydroforni, oczyszczalni i kotłowni.

Organ uznał, że jeżeli zarządzanie sprawowane jest na podstawie umowy o zarządzanie i dotyczy lokali, które nie stanowią zasobów mieszkaniowych spółdzielni – nie stanowi gospodarki zasobami mieszkaniowymi, przy czym nie ma tu znaczenia, czy właściciele lokali są członkami spółdzielni czy też nie (podobnie m.in. ITPB3/423-473/08/AW).

W zakresie obowiązków dotyczących towarów i usług można przytoczyć interpretację ILPP1/443-268/08-2/KG, zgodnie z wyrażonym w niej stanowiskiem w sprawie będącej przedmiotem wniosku nie ma znaczenia fakt, że tylko część wspólnot ma ustanowionego zarządcę.

Ze stanu faktycznego przedstawionego we wniosku wynika, że spółdzielnia dostarcza z własnej kotłowni energię cieplną (CO i CW) oraz dokonuje wywozu śmieci, szamb na rzecz właścicieli lokali, którzy zgodnie z przepisami ustawy o własności lokali tworzą wspólnoty mieszkaniowe.

Zdaniem organu, wnioskodawca świadczy usługi polegające na dostawie CO, CW oraz wywozie śmieci i szamba na rzecz wszystkich właścicieli lokali stanowiących wspólnoty mieszkaniowe, zarówno tych, którzy mają zorganizowany zarząd jak i tych, którzy takowego zarządu nie mają i wnoszą opłaty bezpośrednio do spółdzielni. Świadczone przez Wnioskodawcę usługi powinny zatem zostać opodatkowane podatkiem od towarów i usług według stawki właściwej dla danego rodzaju usług. Tym samym w przedmiotowej sprawie nie znajdzie zastosowania zwolnienie od podatku (por. również ITPP1/443-1233a/09/AJ).

Odnosząc się do stanu faktycznego przedstawionego w pytaniu należy uznać, że usługi świadczone przez spółdzielnię na rzecz wspólnot mieszkaniowych w zakresie dostawy mediów będą opodatkowane podatkiem od towarów i usług na zasadach ogólnych, natomiast dochód z tytułu administrowania nieruchomościami nie będzie korzystał ze zwolnienia z podatku dochodowego od osób prawnych.

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!