Kłopoty z urządzeniami przesyłowymi

Urządzenia przesyłowe

Zgodnie z art. 49 kodeksu cywilnego urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne podobne urządzenia nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa.

Artykuł ten wprowadza wyjątek od zasady, że wszystko, co jest z gruntem trwale związane, jest własnością właściciela gruntu. Należy zwrócić uwagę, że powyższa zasada dotyczy tylko urządzeń, a nie pomieszczeń, które zajmują.

Aby przedsiębiorstwo stało się właścicielem pomieszczeń nie wystarczy ich przekazanie, konieczne jest ich wyodrębnienie jako lokalu użytkowego w budynku, tak jak lokali mieszkalnych, i przeniesienie własności tego lokalu na rzecz przedsiębiorstwa. Jeżeli tego nie zrobiono, to pomieszczenia te weszły w skład nieruchomości wspólnej.

Wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości

W związku z tym, że przedsiębiorstwo zajmuje nieruchomość spółdzielni mieszkaniowej może ona zażądać od przedsiębiorstwa czynszu za jej zajmowanie, a jeżeli nie może dojść z przedsiębiorstwem do porozumienia, może przed sądem ubiegać się o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości.

Rozpoczynając sprawę należy najpierw skierować do przedsiębiorstwa pismo z konkretną propozycją zawarcia odpłatnej umowy zezwalającej na korzystanie z nieruchomości. Dojście do porozumienia, szczególnie co do wysokości czynszu, nie będzie jednak łatwe. W wypadku braku porozumienia pozostaje spółdzielni mieszkaniowej droga sądowa.

Podstawę prawną roszczenia o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości stanowi art. 224 § 1 kodeksu cywilnego, z którego wynika, że ten kto korzysta z rzeczy bez tytułu prawnego musi się liczyć z obowiązkiem zapłaty wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z rzeczy.

Warto jednak pamiętać, że roszczenie to można zgłosić, tylko wtedy gdy między stronami nie istnieje porozumienie w kwestii korzystania z nieruchomości.

Wysokość należnego wynagrodzenia za bezumowne korzystanie ustala się na poziomie czynszu, który faktycznie przypadłby spółdzielni mieszkaniowej z tytułu najmu tej części nieruchomości.

Zasadę tę potwierdził Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 15.09.2005 r., sygn. akt II CK 61/05. Należy jednak pamiętać, że roszczenie o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z rzeczy przedawnia się z upływem 10 lat.

Zatem w sytuacji gdy urządzenia znajdują się w nieruchomości dłużej, nie możemy już liczyć na wynagrodzenie za cały okres bezumownego korzystania z nieruchomości, lecz tylko za ostatnie 10 lat.

Nie można żądać wydania pomieszczenia

Nie można żądać usunięcia ze swojego pomieszczenia urządzeń przesyłowych. Bez znaczenia jest fakt, że właściciel nie wyraził kiedyś zgody na umieszczenie urządzeń.

Stanowisko takie zajął Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 18.01.2007 r., sygn. akt I CSK 223/06. W sprawie, która trafiła do Sądu Najwyższego, wspólnota mieszkaniowa domagała się od przedsiębiorstwa energetycznego usunięcia stacji transformatorowej znajdującej się w pomieszczeniu należącym do nieruchomości wspólnej.

Przedmiotowa wspólnota wniosła sprawę o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie ze spornego pomieszczenia i otrzymała korzystne orzeczenie. Niezależnie od tego wspólnota wszczęła sprawę o usunięcie transformatora i wydanie jej pomieszczenia. Jednak tu sprawa nie potoczyła się już po jej myśli.

Kiedy sprawa trafiła do Sądu Najwyższego, ten uznał, że wspólnota mieszkaniowa nie może żądać wydania pomieszczenia, bo własność nie jest prawem absolutnym i może podlegać ograniczeniom, a w przedmiotowej sprawie należy uwzględnić też realia gospodarcze.

Służebność przesyłu

Możliwość uregulowania problemu urządzeń na nieruchomości spółdzielni daje też służebność przesyłu, która została wprowadzona do kodeksu cywilnego właśnie w celu uregulowania sytuacji urządzeń przesyłowych między przedsiębiorcami i właścicielami nieruchomości, na których takie urządzenia się znajdują.

Zgodnie z definicją zawartą w kodeksie cywilnym nieruchomość można obciążyć na rzecz przedsiębiorcy, który zamierza wybudować lub którego własność stanowią urządzenia, o których mowa w art. 49 § 1 kodeksu cywilnego, prawem polegającym na tym, że przedsiębiorca może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, zgodnie z przeznaczeniem tych urządzeń.

Służebność przesyłu powstaje w drodze umowy zawartej w formie aktu notarialnego między przedsiębiorcą przesyłowym i właścicielem gruntu, na którym są lub mają zostać zainstalowane urządzenia przesyłowe.

Umowa ta powinna szczegółowo określać zakres czynności, które przedsiębiorca przesyłowy może wykonywać w stosunku do nieruchomości. W umowie powinna być ustalona wysokość i zasady płatności wynagrodzenia.

Jeśli strony zawierają umowę odnośnie do urządzeń już istniejących w umowie powinny też ustalić kwestię opłaty za korzystanie z gruntu przez przedsiębiorcę przesyłowego za okres przed podpisaniem umowy.

Gdy przedsiębiorca przesyłowy lub właściciel nieruchomości odmawia zawarcia umowy, bo strony nie mogą dojść do porozumienia w kwestii jej warunków, można ustanowić służebność przesyłu w drodze orzeczenia sądowego. W takim wypadku sąd ustali również wysokość wynagrodzenia dla właściciela nieruchomości.

Przedsiębiorstwo może bronić się przed koniecznością zapłaty wynagrodzenia próbując wykazać zasiedzenie służebności przesyłu. Możliwość zasiedzenia służebności przesyłu potwierdził Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 7.10.2008 r., sygn. akt III CZP 80/08.

O stwierdzenie przez sąd zasiedzenia służebności przesyłu przedsiębiorca przesyłowy może ubiegać się, jeżeli przez dłuższy czas korzystał z widocznych i trwałych urządzeń przesyłowych, które znajdują się na cudzej nieruchomości.

Przepisy wymagają upływu okresu co najmniej 30 lat, jeśli przedsiębiorca działał w złej wierze, czyli miał lub powinien mieć świadomość, że urządzenia przesyłowe znajdują się na nieruchomości, do której przedsiębiorca nie posiada tytułu prawnego.

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!