Działka pod budynkiem wspólnoty mieszkaniowej

W praktyce wspólnot mieszkaniowych bardzo często występują problemy wynikające z nieuregulowania granic działki pod budynkiem i niezapewnienia właściwego dostępu do dróg publicznych. Mieszkańcy nie zdają sobie sprawy, że teren, na którym parkują samochody czy przez który codziennie przechodzą w drodze do sklepu czy pracy, jest czyjąś własnością. Każda zmiana przeznaczenia terenu dokonana przez jego właściciela wywołuje oburzenie mieszkańców, którzy korzystanie z cudzych działek, na przykład z parkingu przed sąsiednim blokiem, uznają za stan normalny. A właściciele lokalu w danej wspólnocie mieszkaniowej swoje potrzeby w tym zakresie powinni realizować w ramach nieruchomości wspólnej i terenów publicznych.

Rozgraniczenie nieruchomości

Jednym z częstych problemów wspólnot mieszkaniowych są spory dotyczące przebiegu granic działek. Jest to zjawisko bardzo częste, gdyż kiedyś poszczególne osiedla były budowane jako jedna całość i tak zagospodarowywane, dlatego nie ma naturalnych granic poszczególnych nieruchomości, np. pasów drzew, krzewów, ogrodzeń itd., a znaki geodezyjne zwykle z biegiem lat uległy dewastacji.

Jeśli granice nie są określone, gdyż nastąpiło ich zatarcie lub powstał spór z sąsiednią wspólnotą mieszkaniową co do ich przebiegu, konieczne jest przeprowadzenie postępowania rozgraniczającego. Postępowanie to ma na celu ustalenie przebiegu granic poprzez określenie położenia punktów i linii granicznych, utrwalenie tych punktów znakami oraz sporządzenie dokumentacji. Wniosek o wszczęcie postępowania może złożyć każdy z właścicieli nieruchomości sąsiednich, jak również każdy ze współwłaścicieli, a organem właściwym do jego przeprowadzenia jest wójt, burmistrz lub prezydent miasta.

Organ wszczyna postępowanie w drodze postanowienia, które doręcza stronom, a upoważniony geodeta przystępuje do zbierania dowodów i wzywa strony na rozprawę graniczną. O terminie rozprawy strony są zawiadamiane przynajmniej siedem dni przed tą datą. W trakcie rozprawy geodeta okazuje stronom granice, które wynikają z zebranego przez niego materiału dowodowego oraz znaków granicznych. Namawia też zwaśnione strony do ugody, przedstawiając możliwości rozstrzygnięcia sporu.

Geodeta kończy rozprawę, sporządzając protokół. W wyniku przeprowadzonego postępowania wójt, burmistrz lub prezydent mogą wydać decyzję o rozgraniczeniu, mogą też sprawę umorzyć, o ile dojdzie do ugody, natomiast w przypadku wdania się stron w spór oraz przy braku wystarczających dowodów można również postępowanie umorzyć i przekazać sprawę sądowi. Również każda ze stron postępowania niezadowolona z wydanej decyzji o rozgraniczeniu może wystąpić o skierowanie sprawy na drogę sądową. Rozgraniczenie nieruchomości leży w kompetencjach sądów rejonowych właściwych ze względu na miejsce położenia nieruchomości.

Postępowanie sądowe nie jest kontynuacją postępowania administracyjnego. Sąd rozpoznaje sprawę od początku i kieruje się przede wszystkim art. 153 kodeksu cywilnego, który stanowi, że jeżeli granice stały się sporne, a nie można stwierdzić, jaki jest stan prawny działki, ustala się granice zgodnie z ostatnim spokojnym stanem posiadania. Gdyby również takiego stanu nie można było ustalić, a postępowanie rozgraniczeniowe nie doprowadziło do ugody między zainteresowanymi, sąd ustanawia granice z uwzględnieniem wszystkich okoliczności.

Rozgraniczenie stosuje się do nieruchomości, których granice nie były ustalone bądź zatarły się i między właścicielami powstał spór co do ich przebiegu. Rozgraniczenie nieruchomości trzeba jednak odróżnić od wznowienia granic, które polega tylko na odnalezieniu przez geodetę, na podstawie dowodów w postaci znaków i śladów granicznych, obowiązującej linii granicznej. Wznowienie granic może więc nastąpić wówczas, gdy znaki graniczne w terenie istnieją, a konieczne jest jedynie fizyczne wytyczenie granicy. Wznowienie jest zatem czynnością jedynie techniczną, a nie postępowaniem administracyjnym, i dokonuje jej nie organ administracji, ale uprawniony geodeta na zlecenie właścicieli.

Droga dojazdowa do budynku

Kolejnym problemem, z jakim mają do czynienia wspólnoty mieszkaniowe, jest brak dostępu do drogi publicznej. Tymczasem każda nieruchomość musi mieć zagwarantowany dostęp do takiej drogi. Dostęp ten może być fizyczny, gdy działka, na której posadowiony jest budynek, styka się z drogą publiczną, lub prawny, gdy działka nie styka się z drogą publiczną, lecz jej właścicielom przysługuje prawo przejazdu i przechodu przez nieruchomości sąsiednie (służebność gruntowa).

W przeszłości, podczas powstawania wspólnot mieszkaniowych nie dbano o prawne zagwarantowanie dojazdu i dojścia do nieruchomości od drogi publicznej. Problem ten narasta obecnie w związku z coraz powszechniej występującą tendencją do ogradzania terenów wokół bloków. Takie ogrodzenia niejednokrotnie uniemożliwiają dojazd i dojście mieszkańcom innych wspólnot mieszkaniowych do ich posesji. Należy pamiętać, że właściciel nieruchomości sąsiedniej, na przykład inna wspólnota mieszkaniowa, nie ma obowiązku umożliwienia przejścia czy przejazdu przez swoją działkę. Konieczne jest wówczas dążenie do ustanowienia służebności, która zagwarantuje dostęp do nieruchomości wspólnej. Nieruchomość można bowiem obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości (nieruchomości władnącej) prawem, które mówi, że właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej.

Służebność gruntowa w odróżnieniu od służebności osobistej jest prawem związanym z własnością nieruchomości, a nie z jej właścicielem, zatem przysługuje obecnym właścicielom nieruchomości władnącej i ogranicza aktualnych właścicieli nieruchomości obciążonej. Zatem zarząd wspólnoty mieszkaniowej, która takiego dojazdu i dojścia prawnego do swojej nieruchomości nie ma, powinien zadbać o to, by takie służebności zostały ustanowione, i to zanim właściciele lokali utracą fizyczną możliwość dojazdu i dojścia do swojej nieruchomości.

W sytuacji gdy sąsiednia wspólnota stawia ogrodzenie wzdłuż granic swojej działki, zamykając połączenie nieruchomości sąsiedniej z drogą publiczną, podejmowanie interwencji będzie spóźnione. Jeżeli nie jest możliwe uregulowanie dojazdu do nieruchomości w drodze umowy, właścicielom nieruchomości bez dostępu do drogi publicznej przysługuje prawo żądania ustanowienia przymusowo takiego dostępu. W tym celu mogą oni złożyć wniosek do sądu rejonowego właściwego ze względu na położenie nieruchomości o ustanowienie służebności drogi koniecznej.

Przeprowadzenie drogi koniecznej następuje z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej, ale z jak najmniejszym obciążeniem nieruchomości, przez którą droga ma prowadzić, i za wynagrodzeniem dla jej właściciela.

Powiększenie nieruchomości wspólnej

W latach 90. XX wieku częstą praktyką przy dokonywaniu wyodrębnienia własności lokali było wydzielanie działki, która odpowiadała jedynie obrysowi budynku, który na niej usytuowano. W związku z tym grunt stanowiący najbliższe otoczenie bloku nie stanowił nieruchomości wspólnej i nie mógł być wykorzystany przez właścicieli lokali w budynku.

Taka sytuacja może czasami całkowicie sparaliżować dostęp do budynku i pozbawić właścicieli możliwości parkowania samochodów w pobliżu budynku, nie wspominając już o budowie wiaty śmietnikowej.

Ten stan rzeczy zmieniono dopiero nowelizacją ustawy o gospodarce nieruchomościami [1]. Wprowadzono w niej artykuł definiujący działkę budowlaną jako nieruchomość gruntową lub działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymagania realizacji obiektów budowlanych wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego. Uznano, że warunkiem wydzielenia działki jest zapewnienie racjonalnego korzystania z niej.

Zatem w większości przypadków dopiero działki znajdujące się pod budynkami wspólnot, które to wspólnoty powstały po tej dacie, zapewniają racjonalne korzystanie z nieruchomości. Wprowadzono art. 209a, który stworzył możliwość naprawy złego wydzielenia działki pod budynkiem, nadając mu charakter roszczenia o odtworzenie działki budowlanej. Aby jednak doszło do tego odtworzenia, sąsiadująca nieruchomość musi stanowić własność skarbu państwa albo jednostki samorządu terytorialnego, a działka pod budynkiem nie może spełniać przesłanek działki budowlanej.

Jednak pomimo spełnienia tych przesłanek roszczenie nie musi być możliwe do realizacji, jeżeli toczy się postępowanie dotyczące prawidłowości nabycia nieruchomości przez skarb państwa czy jednostkę samorządu terytorialnego albo kiedy przyległa nieruchomość skarbu państwa czy jednostki samorządu terytorialnego została oddana w użytkowanie wieczyste innej osobie lub w trwały zarząd jednostce organizacyjnej na cele obronności i bezpieczeństwa państwa albo graniczy z takimi nieruchomościami.

Kolejną przeszkodą jest sytuacja, w której wskutek realizacji roszczenia przyległa nieruchomość przestałaby spełniać wymagania działki budowlanej. W przypadku wspólnot mieszkaniowych z roszczeniem o odtworzenie działki budowlanej mogą wystąpić tylko wszyscy właściciele lokali (jednomyślnie). Natomiast przy braku zgody, na podstawie art. 199 kodeksu cywilnego, zainteresowani współwłaściciele mogą wystąpić do sądu o wydanie takiej zgody, jeżeli reprezentują ponad połowę udziałów.

Aby możliwe było rozpoczęcie postępowania, zarząd musi przedstawić projekty uchwał w sprawie zgody na nabycie przyległej nieruchomości oraz udzielenia pełnomocnictwa do wykonania czynności zmierzających do jej nabycia.

Po podjęciu uchwały należy wystąpić do starosty, jeżeli nieruchomość stanowi własność skarbu państwa, albo do właściwego zarządu jednostki samorządu terytorialnego, jeżeli nieruchomość stanowi jej własność, z wnioskiem o zawarcie umowy przeniesienia własności lub oddania w użytkowanie wieczyste przyległej nieruchomości. Jeżeli strony dojdą do porozumienia, to realizacja roszczenia następuje poprzez umowę przeniesienia własności nieruchomości w formie aktu notarialnego.

Umowa ma charakter odpłatny, a cenę nieruchomości ustala się na podstawie wyceny dokonanej przez rzeczoznawcę. W razie braku porozumienia pozostaje możliwość wystąpienia na drogę sądową. Wyrok sądu zastępuje wówczas oświadczenie woli właściciela i do przeniesienia własności dochodzi wbrew woli właściciela nieruchomości sąsiedniej.

Pomniejszenie nieruchomości wspólnej

Zdarzają się też sytuacje, gdy działka pod budynkiem jest zbyt duża, a to umożliwia wyodrębnienie z niej innej działki w celu sprzedaży. Pomniejszenie nieruchomości wspólnej jest sytuacją dość rzadką, gdyż z reguły pierwotny właściciel nieruchomości (deweloper, gmina czy spółdzielnia) nie dopuszcza do sytuacji, w której oddaje się właścicielom lokali więcej terenu niż niezbędne minimum.

Z reguły więc z taką sytuacją będziemy mieć do czynienia we wspólnotach zakładanych wiele lat temu, gdy wartość gruntu nie była tak ceniona, lub we wspólnotach w małych miasteczkach lub wsiach, gdzie wartość gruntu jest stosunkowo niska. Uregulowanie tego stanu prawnego przewiduje art. 5 ustawy o własności lokali [2]. Zgodnie z nim jeżeli powierzchnia gruntu zabudowanego budynkiem, w którym wyodrębniono własność lokali, jest większa niż powierzchnia niezbędna do korzystania z niego, współwłaściciele mogą dokonać podziału tej nieruchomości.

Właściciele lokali mogą więc wydzielić z nieruchomości wspólnej i sprzedać tę część, która nie jest potrzebna do prawidłowego korzystania z budynku. Tryb i zasady podziału nieruchomości regulują przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami. Kwota uzyskana ze sprzedaży takiej działki może umożliwić wspólnocie mieszkaniowej pozyskanie środków na remont budynku, który początkowo był poza jej zasięgiem, dlatego wspólnoty dysponujące dużą działką powinny taką możliwość przeanalizować.

Podsumowanie

Wspólnoty mieszkaniowe powinny zatem troszczyć się nie tylko o bieżące rachunki i potrzeby swoich członków, ale winny również dokonać analizy funkcjonalności działki pod budynkiem i podjąć stosowne kroki. Nawet jeśli obecnie korzystanie z nieruchomości sąsiednich nie rodzi problemów, kiedyś sytuacja ta może się zmienić. Wiele problemów, które jeszcze teraz, gdy właścicielem jest gmina czy skarb państwa, można rozwiązać w drodze porozumienia (np. ustanowienie służebności gruntowej czy powiększenie działki pod budynkiem), później, gdy to się zmieni, trzeba będzie rozstrzygać w postępowaniach sądowych, ciągnących się nieraz latami i nie zawsze przynoszących zadowalające rezultaty.

Literatura

1. Ustawa z dnia 7 stycznia 2000 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz innych ustaw (DzU nr 6 poz. 70, ze zm.).
2. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (DzU nr 85, poz. 388, ze zm.).

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!