Wykonanie remontu w budynkach zarządzanych przez spółdzielnie mieszkaniowe

Zarząd powierzony spółdzielni

Art. 27 ust 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych stanowi, że zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni jest wykonywany przez spółdzielnię jak zarząd powierzony, o którym mowa w art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali. Zatem ustawodawca rozstrzygnął o wyborze spółdzielczego zarządu nieruchomością wspólną, ale w którym spółdzielnia nie sprawuje zarząd bez żadnych ograniczeń. Inaczej zatem zarząd wygląda w przypadku zasobów własnych spółdzielni, a inaczej tam gdzie spółdzielnia jest tylko współwłaścicielem i zarządcą.

Podstawowe znaczenie w systemie zarządu nieruchomością wspólną, której współwłaścicielką jest spółdzielnia mieszkaniowa, ma art. 27 ust. 2 zd. 1, zgodnie z którym zarząd nieruchomościami stanowiącymi współwłasność spółdzielni jest wykonywany przez spółdzielnię jak zarząd powierzony, o którym mowa w art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali. Odwołanie do treści art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali oznacza, że i zakres tego zarządu należy rozumieć w sposób w jaki przepisy normują zarząd powierzony. Tymczasem zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono, może dokonywać samodzielnie tylko czynności zwykłego zarządu, a na czynności ten zarząd przekraczające potrzebuje zgody właścicieli. Choć jak wynika z orzecznictwa ten zakres samodzielności spółdzielni nie jest tak mocno ograniczany.

Stanowisko orzecznictwa

Naczelny Sądu  Administracyjnego w uchwale z dnia 13 listopada 2012 roku sygn. akt II OPS 2/12 uznał, że wykonywany przez spółdzielnię mieszkaniową, na podstawie art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, zarząd nieruchomością wspólną stanowiącą współwłasność spółdzielni uprawnia ją do samodzielnego dysponowania nieruchomością wspólną na cele budowlane bez potrzeby uzyskania zgody właścicieli lokali mieszkalnych stanowiących odrębny przedmiot własności, wyłącznie w zakresie eksploatacji i utrzymania zarządzanej nieruchomości wspólnej.

Naczelny Sądu Administracyjnego rozpatrując przedstawiony problem prawny, wskazał na znaczenie treści art. 64 ust. 2 Konstytucji, zgodnie z którym własność, inne prawa majątkowe oraz prawo dziedziczenia podlegają równej dla wszystkich ochronie prawnej. W ocenie Sądu oznacza to również zakaz nieuzasadnionego różnicowania sytuacji prawnej właścicieli, który obowiązuje nie tylko ustawodawcę, lecz również organy stosujące prawo, w tym sądy.

Naczelny Sąd Administracyjny zauważył, że przyjęcie zasady, że spółdzielnia mieszkaniowa może podejmować bez zgody pozostałych współwłaścicieli czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu, prowadziłoby do nieuzasadnionego uprzywilejowania. Zatem spółdzielnia mieszkaniowa nie jest upoważniona do dokonywania czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu bez uzyskania zgody wszystkich współwłaścicieli nieruchomości wspólnej. Jak podał Sąd, z treści art. 199 Kodeksu cywilnego wynika wymóg uzyskania zgody wszystkich współwłaścicieli na dokonanie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu, a w przypadku braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli. Można się też w orzecznictwie sądowym spotkać ze zdaniem odmiennym.

Sąd Najwyższy w dniu 27 marca 2014 r. podjął uchwałę sygn. akt III CZP 122/13, w której zajął odmienne stanowisko uznając, iż spółdzielnia może samodzielnie dokonywać czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną. Warto też zwrócić uwagę na niedawne wyroki w tej materii, które starają się wyznaczyć jak daleko spółdzielnia może posunąć się w samodzielnym podejmowaniu decyzji. W wyroku z dnia 28.02.2018 roku sygn.akt VII SA/Wa 1074/17 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie uznał, że odnosząc się do charakteru prawnego zarządu, powstałego zgodnie z art. 27 ust. 2 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych i należytego wykonania obowiązków wypływających z takiego zarządu należy przyjąć, że czynności dotyczące nieruchomości wspólnej o charakterze eksploatacyjnym, utrzymaniowym i remontowym mieszczą się ramach zadań spółdzielni. Nie ma podstaw do przyjęcia stanowiska, że spółdzielnia mieszkaniowa w ramach zarządu nieruchomością wspólną może realizować inne cele niż utrzymanie i eksploatacja nieruchomości wspólnej.

W wyroku z dnia 16.02.2018 roku sygn.akt II OSK 1029/16  Naczelny Sąd Administracyny uznał, że spółdzielnia mieszkaniowa wykonująca zarząd nieruchomością wspólną ma tytuł prawny do dysponowania tą nieruchomością na cele budowlane w zakresie robót budowlanych, które służą eksploatacji i utrzymaniu części budynku i urządzeń, objętych współwłasnością. W konsekwencji roboty budowlane mogą obejmować nie tylko remont, ale także przebudowę w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane jeżeli dotyczą eksploatacji i utrzymania nieruchomości wspólnej, zarówno co do części budynku, jak i urządzeń budowlanych, o których mowa w art. 3 pkt 9 Prawa budowlanego.

Problem w praktyce

Problem w praktyce spółdzielni mieszkaniowej może pojawić się głównie w związku ze złożonym wnioskiem o wydanie pozwolenia na budowę lub dokonaniem zgłoszenia zamiaru wykonania robót budowlanych. Konieczne jest bowiem wówczas wykazanie prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. W sytuacji, gdy spółdzielnia mieszkaniowa jest tylko współwłaścicielem części wspólnych i gdy spółdzielnia wykonuje zarząd taką nieruchomością na podstawie art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, zakres prawa spółdzielni do dysponowania nieruchomością na cele budowlane zależy od zakresu prac.

Decydujące znaczenie będzie miało, czy rodzaj robót budowlanych przekracza zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną, czy mieści się w ramach zarządu zwykłego. Jeżeli realizacja zamierzenia budowlanego nie stanowi czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu, to spółdzielnia mieszkaniowa posiada uprawnienie do dysponowania nieruchomością wspólną na cele budowlane bez konieczności uzyskiwania zgody wszystkich współwłaścicieli. Do czynności, które nie przekraczają zakresu zwykłego zarządu, należy załatwianie bieżących spraw zawiązanych ze zwykłą eksploatacją i utrzymaniem rzeczy w stanie niepogorszonym w ramach aktualnego przeznaczenia.

Zatem w razie potrzeby dokonania remontu czy konserwacji, koniecznych dla właściwej eksploatacji nieruchomości wspólnej lub utrzymania jej w odpowiednim stanie, spółdzielnia nie ma obowiązku uzyskiwania zgody wszystkich współwłaścicieli celem wykazania prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Jeżeli w konkretnej sytuacji realizacja danego zamierzenia budowlanego może być zakwalifikowana jako czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu, to spółdzielnia może spotkać się z problemami ze strony organów nadzoru budowlanego, jeżeli nie będzie  dysponować zgodą wszystkich współwłaścicieli tej nieruchomości, lub decyzją sądu w oparciu o art. 199 kodeksu cywilnego. Choć sytuacja zależy od konkretnych interpretacji organów administracji. W przypadku odmowy warto zawsze kierować w trybie zaskarżenia decyzji sprawę na drogę sądową, bo jak wynika z orzecznictwa sądy są bardziej skłonne uznawać prawo spółdzielni do samodzielnego podejmowania decyzji przekraczających zwykły zarząd zwłaszcza, jeżeli są to decyzje uzasadnione i w interesie danej nieruchomości.

W przypadku przegranej spółdzielni mieszkaniowej w sądzie konieczne będzie poproszenie właścicieli wyodrębnionych już w przedmiotowej nieruchomości lokali o zgodę na dokonanie danej czynności. Jeżeli spółdzielnia nie uzyska zgody wszystkich właścicieli na daną czynność przekraczającą zwykły zarząd będzie musiała się albo z tą decyzją pogodzić, albo zwrócić się do sądu w trybie przewidzianym w art. 199 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z nim do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Przy braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli. Po uzyskaniu zgody sądu, która zastępuje zgodę sprzeciwiających się współwłaścicieli spółdzielnia mieszkaniowa, będzie mogła skutecznie dokonać danej czynności.

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!