Wymiana okien a prawa wspólnoty mieszkaniowej

Powyższe orzeczenie stanowić może dodatkowy, istotny element argumentacji uzasadniającej powództwa, z jakimi wspólnoty mieszkaniowe, które troszczą się o stan estetyczny części wspólnych nieruchomości, będą występować w podobnych sprawach.

Stan faktyczny

Wspólnota mieszkaniowa wniosła do sądu rejonowego powództwo przeciwko najemcy niewydzielonego lokalu mieszkalnego o zobowiązanie go do przywrócenia do stanu poprzedniego trzech otworów okiennych wraz ze stolarką okienną, tzn. do przywrócenia pierwotnego rozmiaru otworów oraz kształtu, podziału i koloru stolarki okiennej.

Jako podstawę powództwa wspólnota wskazała art. 222 §2 kc, zgodnie z którym: „przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i zaniechanie naruszeń.”

W uzasadnieniu zgłoszonego żądania powodowa wspólnota wskazała, iż pozwany najemca dokonał samowolnie – tzn. bez uzgodnienia ze wspólnotą mieszkaniową oraz właścicielem lokalu – wymiany trzech okien w lokalu.

W wyniku tego działania doszło do zmniejszenia rozmiarów otworów okiennych (nadmurowano parapet na wysokość dwóch cegieł) oraz zmiany wyglądu, koloru i kształtu stolarki okiennej, co – zdaniem wspólnoty – naruszyło ogólny wygląd elewacji budynku.

Zawiadomiony o powyższym fakcie Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego odmówił podjęcia czynności w sprawie z uwagi na stwierdzony brak naruszenia przepisów prawa budowlanego przez wykonane prace.

Pozwany najemca wniósł o oddalenie powództwa, wskazując jednocześnie na brak legitymacji procesowej po stronie powodowej wspólnoty. Potwierdził przy tym fakt dokonania wymiany okien w sposób opisany w pozwie, zaprzeczając jednocześnie, by na skutek powyższych działań ucierpiał wygląd elewacji budynku. Zdaniem najemcy, funkcjonująca po zmianie konstrukcja okien nie naruszała przepisów prawa.

Niekorzystny wyrok sądu I instancji

W postępowaniu toczącym się przed sądem rejonowym ustalono, iż pozwany najemca dokonał w najmowanym lokalu wymiany okien znajdujących się od strony oficyny. Podniesiono wówczas parapet przez wykonanie podmurówki oraz zamontowano stolarkę okienną wyprodukowaną z PCV o kształcie różniącym się od pierwotnego.

W podobny sposób wymiany okien dokonano także w kilku innych lokalach. Prace te nie wiązały się z ingerencją w elementy konstrukcyjne budynku, co znalazło potwierdzenie w stanowisku zaprezentowanym w tej sprawie przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego.

Jednocześnie jednak wymiana okien nie została przez najemcę uzgodniona ze wspólnotą. Również właściciel lokalu nie wyraził zgody na wyżej wymienione prace.

W oparciu o tak ustalony stan faktyczny rozpoznający sprawę sąd rejonowy podniósł, iż powództwo oparte o treść art. 222 §2 kc przysługiwać może wyłącznie właścicielowi rzeczy.

Stąd też, w nawiązaniu do regulacji zawartej w art. 3 ust. 2 UWL¹, sąd I instancji stwierdził, iż wspólnota mieszkaniowa nie dysponuje tytułem własności do części nieruchomości, w której pozwany najemca dokonał zmian.

W ocenie sądu, wykonane prace nie wiązały się bowiem z ingerencją w elementy konstrukcyjne budynku. Tym samym nie dotyczyły one jego części wspólnych, a jedynie lokalu, którego właścicielem był inny niż wspólnota podmiot.

Mając na uwadze powyższe ustalenia, sąd rejonowy stwierdził, że powodowa wspólnota nie miała legitymacji procesowej do występowania w sprawie w charakterze powoda. Biorąc pod uwagę powyższe stanowisko, sąd ten wyrokiem oddalił powództwo, obciążając jednocześnie wspólnotę kosztami postępowania.

Apelacja wspólnoty mieszkaniowej

Od powyższego rozstrzygnięcia powodowa wspólnota wniosła apelację do sądu okręgowego. Zarzucała ona nieprawidłowość rozstrzygnięciu wydanemu przez sąd I instancji.

Wskazała jednocześnie, iż jej czynna legitymacja procesowa w sprawie wynika m.in. z faktu, że elewacja budynku jest dobrem wspólnym i dla wspólnoty jako całości nie jest obojętne, w jaki sposób właściciele lokali wykonują prace dotyczące części służących do ich wyłącznego użytku, jeśli ma to negatywny wpływ na wygląd całego budynku.

Ponadto wskazała, iż wyrok sądu I instancji ma charakter precedensowy, gdyż akceptacja stanowiska sądu uniemożliwiałaby wspólnotom mieszkaniowym zapobieganie działaniom skutkującym wymianom okien w sposób urągający poczuciu estetyki i zakłócający ład architektoniczny.

Na podstawie tak zaprezentowanego stanowiska powodowa wspólnota domagała się zmiany zaskarżonego wyroku sądu rejonowego poprzez uwzględnienie powództwa lub też jego uchylenie i przekazania sprawy temu sądowi do ponownego rozpoznania.

Postępowanie przed sądem II instancji. Wątpliwości prawne

W toku rozpoznawania sprawy na skutek wniesionej przez wspólnotę apelacji wyłoniło się zagadnienie prawne budzące poważne wątpliwości sądu okręgowego. Zgodnie z regulacją zawartą w art. 390 §1 kpc: „Jeżeli przy rozpoznawaniu apelacji powstanie zagadnienie prawne budzące poważne wątpliwości, sąd może przedstawić to zagadnienie do rozstrzygnięcia Sądowi Najwyższemu, odraczając rozpoznanie sprawy.

Sąd Najwyższy władny jest przejąć sprawę do rozpoznania albo przekazać zagadnienie do rozstrzygnięcia powiększonemu składowi tego Sądu”.

W oparciu o to rozstrzygnięcie, sąd okręgowy zdecydował się wystąpić z wnioskiem do Sądu Najwyższego o rozstrzygnięcie. W jego uzasadnieniu sąd rozpoznający sprawę w II instancji wskazał, iż nie budzi jego wątpliwości fakt, iż roszczenie z tytułu art. 222 §2 kc przysługiwać może tylko właścicielowi nieruchomości.

Budynek, w którym miało dojść do opisanych w pozwie naruszeń, stanowi współwłasność wspólnoty mieszkaniowej oraz właścicieli lokali. Z tego względu kluczowym dla rozstrzygnięcia sprawy stało się ustalenie, czy dokonane naruszenie dotyczy praw wynikających ze współwłasności części wspólnych budynku, czy też wynikających z prawa własności lokalu.

Sąd okręgowy zaprezentował przy tym dwa przeciwstawne stanowiska, które – jego zdaniem – mogłyby mieć zastosowanie w rozpoznawanej sprawie. Zgodnie z pierwszym, żądanie pozwu, jako dotyczące nieuprawnionej wymiany okien przez najemcę lokalu, odnosi się do praw wynikających wyłącznie z prawa własności lokalu.

Przemawia za tym treść art. 3 ust.2 UWL, z którego to a contrario wynika, iż części budynku służące wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali (np. okna mieszkania) nie wchodzą w skład nieruchomości wspólnej.

Jako uzasadnienie powyższego poglądu sąd II instancji przytoczył wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 7 czerwca 2011 r., w którym jednoznacznie stwierdzono, iż okna konkretnego mieszkania nie stanowią części wspólnej.

Przyjęcie odmiennego stanowiska prowadziłoby bowiem do wniosku, iż obowiązki utrzymania okien mieszkania nie spoczywają na właścicielu danego lokalu, lecz na wspólnocie – co, oczywiście, nie jest zasadne.

W uzasadnieniu cytowanego orzeczenia NSA jednoznacznie wskazano przy tym, iż nie dotyczą nieruchomości wspólnej prace polegające na wykonaniu w jednym przypadku większych okien połaciowych zamiast mniejszych, a w drugim przypadku – zamurowania małych okien i zmniejszenia jednego większego w połączeniu z wymianą stolarki okiennej².

Zgodnie natomiast z drugim stanowiskiem, które zaprezentował sąd okręgowy, w rozpoznawanym stanie faktycznym nie można pominąć sytuacji, iż – chociaż naruszenie prawa własności wskazane w art. 222 § 2 kc jest przede wszystkim naruszeniem prawa majątkowego – to nie można przy tym wyłączyć możliwości, iż w konkretnym przypadku z takim naruszeniem będą się też łączyły negatywne doznania psychiczne o charakterze niemajątkowym³.

Sąd II instancji w uzasadnieniu wniosku skierowanego do Sądu Najwyższego wskazał ponadto, że w rozpoznawanej sprawie koniecznym stało się wzięcie pod uwagę również tego, iż w ramach przewidzianego w art. 222 §2 kc przywrócenia stanu zgodnego z prawem właściciel (co do zasady) jest uprawniony do żądania nakazania osobie trzeciej naruszającej jego własność, by podjęła ona działania prowadzące do zmiany sposobu korzystania z nieruchomości niezgodnego z jego wolą na inny określony sposób, zgodny z wolą właściciela i zgodny z prawem⁴.

W tym też kontekście powstała wątpliwość. Dotyczyła tego, czy – pomimo iż prace polegające na wymianie okien niewątpliwie nie dotyczyły nieruchomości wspólnej – wspólnocie mieszkaniowej nie przysługiwało jednak w rozpatrywanej sprawie roszczenie z art. 222 § 2 kc.

Za przyjęciem drugiego stanowiska, zdaniem sądu okręgowego, przemawiała podniesiona w apelacji okoliczność, iż elewacja budynku to dobro wspólne i nie jest dla wspólnoty jako całości obojętne, w jaki sposób właściciele lokali wykonują prace dotyczące części służących do ich wyłącznego użytku, jeśli ma to negatywny wpływ na wygląd całego budynku.

Zdaniem sądu II instancji, wykonanie tych prac w sposób naruszający poczucie estetyki i ładu architektonicznego mogło przecież łączyć się z negatywnymi doznaniami psychicznymi członków wspólnoty.

Z tego względu można byłoby twierdzić, iż w okolicznościach badanej sprawy żądanie pozwu odnosi się nie do naruszenia prawa własności poprzez wykonanie konkretnych prac przy wymianie okien, a do rezultatów tych prac w postaci zaburzeń w wyglądzie elewacji budynku.

Powodowa wspólnota nie wskazywała bowiem, w jaki sposób czy też przy użyciu jakich materiałów miała zostać wykonana wymiana okien. Żądała ona jedynie, by w wyniku tej wymiany nie zostało naruszone jej poczucie estetyki i ładu architektonicznego.

Rozstrzygnięcie

Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 21 listopada 2013 r. (III CZP 65/13) rozstrzygnęła w sposób niebudzący wątpliwości, iż powodowa wspólnota mieszkaniowa miała legitymację procesową do występowania w sprawie z powołaniem się na art. 222 §2 kc jako podstawę zgłoszonych roszczeń.

Oczywiście, uchwała SN, która rozstrzygnęła to zagadnienie prawne, wiąże jedynie w konkretnej sprawie, w której wniosek o rozstrzygnięcie zagadnienia prawnego budzącego poważne wątpliwości został złożony.

Nie ulega jednak wątpliwości, iż w innych – analogicznych do rozpoznawanej – sprawach stanowisko to może okazać się dla wspólnot mieszkaniowych bardzo pomocne w konstruowaniu treści uzasadnień powództw bazujących właśnie na treści art. 222 §2 kc.

Należy więc jedynie wyrazić nadzieję, że sądy orzekające w analogicznych sprawach przyjmować będą rozstrzygnięcie Sądu Najwyższego jako ostateczną wykładnię wątpliwego jurydycznie zagadnienia. 

_{¹ Zgodnie z art. 3 ust. 2 Ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. DzU z 2000 r. nr 80, poz. 903 ze zm. – w tekście jako UWL): „Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali”.
² Sygn. akt II OSK 486/10.
³ Por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 9 września 2009 r., sygn. akt V CZ 39/09.
⁴ Por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 30 stycznia 2009 r., sygn. akt II CSK 461/08.}

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!