Co nowego w Orzecznictwie? Budowa dodatkowych miejsc parkingowych | Sposób na pokrycie kosztów remontu komina

Budowa dodatkowych miejsc parkingowych

Chcąc budować dodatkowe miejsca parkingowe przed budynkiem wspólnota mieszkaniowa musi wziąć pod uwagę przede wszystkim warunki stawiane w tym zakresie przez rozporządzenie Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Ponadto uchwała w tej sprawie nie może być ogólnikowa.

W treści uchwały musi być dokładnie wskazane w jakiej części nieruchomości utworzone zostaną miejsca parkingowe, a do uchwały powinien zastać dołączony projekt czy choćby szkic sytuacyjny. Poza tym budowa miejsc parkingowych nie powinna następować kosztem innych elementów nieruchomości wspólnej.

Za naruszającą interes właścicieli lokali i prowadzącą do uchylenia uchwały należy uznać budowę miejsc parkingowych powodującą między innymi likwidację drzew i krzewów, likwidację ogrodzenia przez co wszystkie miejsca parkingowe także te obecnie ogrodzone będą znajdować się na terenie nieogrodzonym i dostępnym publicznie, a likwidacja ogrodzenia pozbawi mieszkańców prywatności – uznał Sąd Okręgowy we Wrocławiu.

Właściciele lokalu we wspólnocie mieszkaniowej wnieśli pozew o uchylenie uchwały w sprawie wyrażenia zgody na przebudowę nieruchomości wspólnej z uwagi na niezgodność uchwały z przepisami prawa i naruszenie zasad prawidłowego zarządzania jak i naruszenie interesów powodów.

Właściciele lokali w uchwale tej wyrazili zgodę na przebudowę części wspólnej nieruchomości w postaci działki gruntu w celu powiększenia ilości miejsc postojowych. Powodowie podnieśli, iż zaskarżona uchwała narusza przepisy prawa albowiem zgodnie z par. 19 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, budowa dodatkowych miejsc postojowych jest na przedmiotowej nieruchomości niemożliwa.

Zdaniem sądu powództwo zasługiwało na uwzględnienie. W ocenie Sądu zaskarżona uchwała narusza wskazane przez powodów przepisy prawa oraz narusza interes członków wspólnoty i dlatego powinna zostać uchylona.

Z materiału dowodowego, w tym zwłaszcza załączonego planu sytuacyjnego nieruchomości oraz dokonanych oględzin nieruchomości wspólnej wynika, że wykonanie uchwały niewątpliwie doprowadzi do naruszenia przepisów.

Wspólnota nie dysponuje bowiem powierzchnią umożliwiającą budowę dodatkowych miejsc parkingowych z zachowaniem norm określonych w par. 19 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie z dnia 12 kwietnia 2002 r. (DzU nr 75, poz. 690).

Zgodnie z treścią tego przepisu odległość wydzielonych miejsc postojowych od okien pomieszczeń przeznaczonych na stały pobyt ludzi w budynku mieszkalnym, budynku zamieszkania zbiorowego, z wyjątkiem hotelu, budynku opieki zdrowotnej, oświaty i wychowania, a także od placu zabaw i boiska dla dzieci i młodzieży, nie może być mniejsza niż: 7 m – w przypadku do 4 stanowisk włącznie, 10 m – w przypadku 5 do 60 stanowisk włącznie, 20 m – w przypadku większej liczby stanowisk.

Jednocześnie w § 21.1. Rozporządzenia wskazano, że stanowiska postojowe dla samochodów osobowych powinny mieć co najmniej szerokość 2,3 m i długość 5 m, przy czym dla samochodów użytkowanych przez osoby niepełnosprawne szerokość stanowiska powinna wynosić co najmniej 3,6 m i długość 5 m, a w przypadku usytuowania wzdłuż jezdni – długość co najmniej 6 m i szerokość co najmniej 3,6 m, z możliwością jej ograniczenia do 2,3 m w przypadku zapewnienia możliwości korzystania z przylegającego dojścia lub ciągu pieszo-jezdnego.

Budowa dodatkowych miejsc parkingowych według wskazanych powyżej parametrów jest zatem na przedmiotowej nieruchomości niemożliwa. Powierzchnia, którą dysponuje wspólnota jest zbyt mała na rozplanowanie dodatkowych miejsc, które byłyby usytuowanych w odpowiedniej odległości od budynku, granicy działki i przy zapewnieniu jednocześnie swobodnego i zgodnego z przepisami przeciwpożarowymi dostępu do budynku.

Dodatkowa powierzchnia paska ziemi oznaczonego jako działka sąsiednia nie może być brana pod uwagę przy sytuowaniu nowych miejsc parkingowych albowiem znajduje się już poza nieruchomością wspólnoty i jest własnością tylko niektórych właścicieli lokali.

Z treści zaskarżonej uchwały nie wynika, że projektowana przebudowa miejsc parkingowych ma obejmować także i tę działkę, a ponadto brak jest zgody właścicieli tej nieruchomości na takie jej przeznaczenie. Ponadto zdaniem sądu już sama wykładnia literalna uchwały ze względu na jej ogólnikową treść w zakresie wyrażenia zgody na przebudowę nieruchomości wspólnej może prowadzić do uznania jej za niezgodną z prawem.

W treści uchwały nie zostało bowiem wskazane w jakiej części nieruchomości wspólnej utworzone zostaną dodatkowe miejsca parkingowe, nie zostały dołączone żadne projekty czy nawet propozycje jak miałyby to zostać wykonane.

Wynika z tego, że członkowie wspólnoty głosując nad treścią uchwałą i udzielając zarządcy upoważnienia do dysponowania nieruchomością na cele budowlane w zasadzie nie określili wszystkich istotnych postanowień tej uchwały, a w szczególności nie byli świadomi tego jaka część ich wspólnej nieruchomości zostanie ostatecznie przeznaczona na parkingi i czy będzie to zaprojektowane zgodnie z prawem budowlanym, przepisami przeciwpożarowymi oraz nie będzie naruszać ich własnego interesu.

Na nieruchomości wspólnej członków wspólnoty nie ma w chwili obecnej terenów niezagospodarowanych. Skoro tak to utworzenie nowych miejsc parkingowych wiązać się musi nieodzownie ze zmianą przeznaczenia dotychczasowych gruntów czy to z likwidacją części terenów zielonych, likwidacją ogrodzenia nieruchomości wspólnej czy przesunięciem śmietników.

Niezależnie od tego zdaniem Sądu zaskarżona uchwała narusza interes powodów. Przedstawione bowiem przez wspólnotę projekty utworzenia nowych miejsc parkingowych wiążą się z dodatkowymi niedogodnościami dla powodów.

Usunięcie ogrodzenia nieruchomości, którego koszt budowy ponosili wszyscy członkowie wspólnoty, doprowadzi do sytuacji, w której stworzone miejsca parkingowe będą znajdować się na terenie nieogrodzonym i dostępnym publicznie.

Ponadto wskazana propozycja likwidacji ogrodzenia narusza prawo do ochrony własnego mienia członków wspólnoty i pozbawia ich przywileju większej prywatności, który mają obecnie. Ponadto proponowana zmiana miejsca położenia śmietników wskazywałaby, że będą one położone w pobliżu budynku, skoro skrajna część terenu miałaby zostać zagospodarowana tylko na miejsca parkingowe.

Dodatkowo plan likwidacji terenu zielonego, w tym likwidacji drzew i krzewów, które są ozdobą nieruchomości, a których zakup był finansowany przez wspólnotę obniża wartość zakupionych lokali i prowadzi do naruszenia interesu powodów.

Wyrok Sądu Okręgowego we Wrocławiu z dnia 07.02.2014 r. sygn.akt I C 1166/12

Sposób na pokrycie kosztów remontu komina

Kominy, w tym przewody kominowe do poszczególnych lokali zawsze stanowią części nieruchomości wspólnej. Zatem koszt koniecznego remontu przewodu kominowego na jego całej długości zaliczyć należy do wydatków związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, które właściciele lokali ponoszą w stosunku do wielkości przysługujących im udziałów.

Powyższa norma ma charakter bezwzględnie obowiązujący i uchwała właścicieli lokali nie może wprowadzać odstępstwa od tej zasady, obciążając całością wydatków na remont przewodu kominowego tylko jednego właściciela. 

Odstępstwa od zasady ponoszenia przez właścicieli lokali kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej nie uzasadnia także fakt, że wcześniejsze prace adaptacyjne, związane z przystosowaniem części lokali do ogrzewania gazowego ponieśli wyłącznie właściciele tych lokali – wynika z wyroku Sądu Okręgowego we Wrocławiu.

Gmina jako właściciel lokali we wspólnocie mieszkaniowej domagała się uchylenia uchwały w sprawie wykonania remontu w części wspólnej nieruchomości oraz sposobie ponoszenia kosztów tego remontu. Gmina została bowiem obciążona w całości kosztami remontu przewodu kominowego. Sąd Okręgowy uznał, że powództwo zasługiwało na uwzględnienie.

Uchwały właścicieli lokali dotyczyć mogą jedynie nieruchomości wspólnej i spraw z nią związanych, a nie mogą ingerować w prawa odrębnej własności lokali (wyrok Sądu Najwyższego z 03 kwietnia 2009 r., sygn. akt II CSK 600/08).

Jak bowiem wyjaśnił to w powołanym orzeczeniu Sąd Najwyższy właściciele lokali nie mogą podejmować żadnych uchwał, które ingerowałyby w prawa odrębnej własności lokali.

Jeżeli zatem remont instalacji kominowej obciążałby co do zasady wyłącznie właściciela lokalu, niedopuszczalnym byłoby podjęcie w tym zakresie uchwały wspólnoty mieszkaniowej.

Zgodnie zaś z art. 3 ust 2 ustawy o własności lokali nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

Zdaniem sądu nie sposób zatem przypisać kominów, w tym przewodów kominowych do poszczególnych lokali i nie może być wątpliwości, iż stanowią one części wspólne nieruchomości.

Konsekwencją powyższego pozostawało, że koszty koniecznego remontu przewodu kominowego na jego całej długości w budynku zaliczały się do wydatków związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej (art. 14 pkt 1 ustawy o własności lokali), bowiem przewody kominowe stanowią wspólną część budynku.

Sposób finansowania wydatków na utrzymanie nieruchomości wspólnej wskazuje art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali, z którego wynika, że właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej (w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach), w stosunku do wielkości przysługujących im udziałów w tej nieruchomości.

Powyższa norma ma charakter bezwzględnie obowiązujący i uchwała właścicieli lokali nie może wprowadzać odstępstwa od wynikającej z niej zasady, obciążając całością wydatków na remont tylko jednego właściciela.

Uchwała w której właściciele lokali postanowili, że całość kosztów remontu przewodu kominowego poniesie gmina będąca właścicielem niewyodrębnionych lokali w budynku pozostaje w sprzeczności z powołanym art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali i jako sprzeczna z tym przepisem prawa w tym zakresie (§ 3) podlegała uchyleniu.

Odstępstwa od zasady ponoszenia przez właścicieli lokali kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej nie uzasadnia także fakt, że wcześniejsze prace adaptacyjne, związane z przystosowaniem części lokali do ogrzewania gazowego ponieśli wyłącznie właściciele tych lokali.

Wyrok Sąd Okręgowy we Wrocławiu z dnia 31.01.2014 r. sygn.akt I C 410/13

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!