Page 14 - Administrator i Menedżer Nieruchomości 11/2021
P. 14

Odszkodowanie za bezumowne



            korzystanie z lokalu mieszkalnego




           Przepisy ustawy z dnia 21.06.2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie
           Kodeksu cywilnego  zawierają szczegółowe regulacje nakładające tak obowiązek uiszczania odszkodowania
                             1)
    PRA
           za bezumowne korzystanie z lokalu mieszkalnego przez osobę, która utraciła prawo do takiego lokalu, jak
    W
    O
           też różnicują wysokość odszkodowania z uwzględnieniem przesłanek podmiotowych.
            Agnieszka Żelazna  radca prawny, LexCertus Kancelaria Radcy Prawnego Agnieszka Żelazna, zelazna@lexcertus.pl


                godnie z zasadą ogólną, wyrażoną   mowne korzystanie z rzeczy , niż odszko-  nionych do zawarcia umowy najmu lokalu
                                                                 3)
                w art. 18 ust. 1 UOPL, osoby zajmu-  dowaniu w rozumieniu art. 361 § 2 KC.   socjalnego z mocy wyroku eksmisyjnego,
           Z jące lokal bez tytułu prawnego   Przypomnieć w tym miejscu należy, iż   ograniczonego jednakże czasowo do okre-
           są obowiązane do dnia opróżnienia loka-  zgodnie z powołanym wyżej przepisem,   su od wygaśnięcia stosunku najmu
           lu, co miesiąc uiszczać odszkodowanie.    naprawienie szkody obejmuje straty, które   do uprawomocnienia się tego wyroku.
           1) Jak wyjaśnił Sąd Najwyższy w wyroku   poszkodowany poniósł, oraz korzyści,   Osoby te w tym okresie opłacać będą
           z dnia 25.04.2018 r. , przepis art. 18 ust. 1   które mógłby osiągnąć, gdyby mu szkody   zatem odszkodowanie ustalone według
                         2)
           i 2 UOPL odnosi się do osób, które   nie wyrządzono. Obowiązek zapłaty za ko-  zasad ogólnych, tj. określonych w art. 18
           wcześniej dysponowały tytułem praw-  rzystanie z lokalu nie jest przy tym uza-  ust. 1 i 2 UOPL.
           nym do zajmowania lokalu prawne-  leżniony od wykazania, że powstała
           go. Ponieważ zaś w ustawie nie wskazu-  szkoda.                    Dla kogo prawo do tymczasowego
           je się, o jaki tytuł prawny chodzi, wobec   Jeżeli odszkodowanie nie pokryje   pomieszczenia?
           tego uznać należy, że art. 18 ust. 1 UOPL   wszystkich poniesionych strat, właściciel   Jeżeli chodzi z kolei o osoby, którym
           ma także zastosowanie do tych osób zaj-  może żądać odszkodowania uzupełniają-  sąd w wyroku eksmisyjnym nie przyznał
           mujących lokal, które wcześniej legitymo-  cego od osoby, która zajmuje jego lokal   prawa do zawarcia umowy najmu socjal-
           wały się prawnorodzinnym lub obligacyj-  bez tytułu prawnego. Odszkodowanie uzu-  nego lokalu, to – co do zasady – osobom
           nym tytułem do zajmowania lokalu, innym   pełniające ograniczone jest przy tym   tym przysługiwać będzie jedynie prawo
           niż najem.                        od rzeczywistej straty (damnum emer-  do tymczasowego pomieszczenia. W dok-
             Z powyższego wynika również, iż prze-  gens). Wyłączenie z zakresu obowiązku   trynie wyrażony został pogląd, iż do czasu
           pis art. 18 ust. 1 uOPL nie dotyczy osób,   odszkodowawczego utraconych korzyści   jego wskazania przez gminę pobyt tych
           które nigdy nie legitymowały się żadnym   (lucrum cessans) jest zaś konsekwencją   osób w dotychczasowym lokalu będzie
           tytułem prawnym, uprawniającym    objęcia tej kategorii uszczerbków „od-  zalegalizowany tak samo, jak pobyt osób
           je do zajmowania lokalu, z którego w dal-  szkodowaniem” za korzystanie z lokalu .   uprawnionych do lokalu zamiennego
                                                                          4)
           szym ciągu korzystają, co ma miejsce   Ogólnie zatem ujmując, odszkodowanie   lub socjalnego. W obu bowiem przypad-
           w odniesieniu do tzw. „dzikich lokatorów”.  uzupełniające ma na celu wyrównanie   kach skutki związane z dalszym zajmo-
                                             tego, co właściciel nie jest w stanie otrzy-  waniem lokalu po zakończeniu najmu wy-
           Ustalenie wysokości               mać z odszkodowania, zastępującego   nikają z niewykonanego obowiązku zwro-
           odszkodowania                     czynsz.                          tu lokalu i wszystkie osoby uprzednio
             Co do zasady, wysokość odszkodowania   Ustalenie wysokości odszkodowania   dysponujące tytułem do lokalu i zajmują-
           jakiego może domagać się właściciel lo-  za bezumowne korzystanie z lokalu   ce nadal ten lokal, powinny być traktowa-
           kalu odpowiada wysokości czynszu, jaki   mieszkalnego w sposób wskazany w art.   ne tak samo. Mając powyższe na uwadze
           właściciel ten mógłby otrzymać z tytułu   18 ust. 2 OPL (a więc w wysokości   wskazuje się, iż przez odpowiednie stoso-
           najmu zajmowanego lokalu. Jak zwra-  co do zasady czynszu rynkowego) ma za-  wanie – na podstawie art. 25e UOPL
           ca się uwagę w doktrynie, chodzi   stosowanie w przypadkach ogólnych, tj.   do najmu tymczasowych pomieszczeń
           tu – co do zasady – o rynkowy czynsz   w tych wszystkich sytuacjach, gdy osobie   przepisów art. 4, art. 10 ust. 1-3, art. 11
           najmu lokalu o zbliżonych cechach. W od-  zajmującej lokal bez podstawy prawnej nie   ust. 2 pkt 1-3, art. 13, art. 18, art. 20 ust.
           niesieniu zaś do lokali komunalnych,   przysługuje uprawnienie do zawarcia   2a i 2b, art. 21, art. 23 ust. 3 i 4 oraz art.
           a więc stanowiących własność gminy, za-  umowy najmu socjalnego lokalu lub loka-  25 UOPL, należałoby uznać – w odniesie-
     Administrator i Menedżer Nieruchomości
           stosowanie znajduje z kolei czynsz stoso-  lu zamiennego. W tych dwóch bowiem   niu do wysokości czynszu – stosowanie
           wany w ramach danego zasobu mieszka-  przypadkach ustawodawca przewidział   do osób uprawionych do tymczasowego
           niowego. Mimo, że ustawodawca w art. 18   – w drodze wyjątku – inny sposób ustala-  pomieszczenia czynszu ustalonego w taki
           ust. 1 i 2 UOPL posłużył się pojęciem „od-  nia wysokości odszkodowania należnego   sam sposób, co stawka czynszu najmu
     listopad  2021
           szkodowania”, to w doktrynie podnosi się,   właścicielowi lokalu. Reguła z art. 18 ust.   socjalnego (poprzez zawarte w tym prze-
           iż mamy tu do czynienia bardziej ze zry-  2 UOPL dotyczyć więc będzie również od-  pisie odesłanie do art. 23 ust. 4 UOPL).
           czałtowaną opłatą za korzystanie z lokalu,   szkodowania należnego od osób upraw-  W odniesieniu z kolei do odszkodowania,
           która jest bliższa wynagrodzeniu za bezu-                          jakie zobowiązane byłyby uiszczać takie
                                             3 zob.: art. 224 § 2 ustawy z dnia 23.04.1964 r. Kodeks   osoby w razie zajmowania lokalu
                                              cywilny (tj. DzU z 2020 r., poz. 1740 ze zm.) – dalej: „KC”
           1   tj. DzU z 2020 r., poz. 611 ze zm., dalej: „UOPL”  4 zob.: Zoll, Olczyk, Pecyna, Ustawa o ochronie praw lokato-  (lub tymczasowego pomieszczenia) bez
     www.administrator24.info
           2   sygn. akt III CA 1/18          rów, s. 239                     tytułu prawnego, jego wysokość nie po-

         14
   9   10   11   12   13   14   15   16   17   18   19