Page 14 - Administrator i Menedżer Nieruchomości 11/2021

Odszkodowanie za bezumowne

korzystanie z lokalu mieszkalnego

Przepisy ustawy z dnia 21.06.2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie
Kodeksu cywilnego zawierają szczegółowe regulacje nakładające tak obowiązek uiszczania odszkodowania
1)
PRA
za bezumowne korzystanie z lokalu mieszkalnego przez osobę, która utraciła prawo do takiego lokalu, jak
W
O
też różnicują wysokość odszkodowania z uwzględnieniem przesłanek podmiotowych.
Agnieszka Żelazna radca prawny, LexCertus Kancelaria Radcy Prawnego Agnieszka Żelazna, zelazna@lexcertus.pl

godnie z zasadą ogólną, wyrażoną mowne korzystanie z rzeczy , niż odszko- nionych do zawarcia umowy najmu lokalu
3)
w art. 18 ust. 1 UOPL, osoby zajmu- dowaniu w rozumieniu art. 361 § 2 KC. socjalnego z mocy wyroku eksmisyjnego,
Z jące lokal bez tytułu prawnego Przypomnieć w tym miejscu należy, iż ograniczonego jednakże czasowo do okre-
są obowiązane do dnia opróżnienia loka- zgodnie z powołanym wyżej przepisem, su od wygaśnięcia stosunku najmu
lu, co miesiąc uiszczać odszkodowanie. naprawienie szkody obejmuje straty, które do uprawomocnienia się tego wyroku.
1) Jak wyjaśnił Sąd Najwyższy w wyroku poszkodowany poniósł, oraz korzyści, Osoby te w tym okresie opłacać będą
z dnia 25.04.2018 r. , przepis art. 18 ust. 1 które mógłby osiągnąć, gdyby mu szkody zatem odszkodowanie ustalone według
2)
i 2 UOPL odnosi się do osób, które nie wyrządzono. Obowiązek zapłaty za ko- zasad ogólnych, tj. określonych w art. 18
wcześniej dysponowały tytułem praw- rzystanie z lokalu nie jest przy tym uza- ust. 1 i 2 UOPL.
nym do zajmowania lokalu prawne- leżniony od wykazania, że powstała
go. Ponieważ zaś w ustawie nie wskazu- szkoda. Dla kogo prawo do tymczasowego
je się, o jaki tytuł prawny chodzi, wobec Jeżeli odszkodowanie nie pokryje pomieszczenia?
tego uznać należy, że art. 18 ust. 1 UOPL wszystkich poniesionych strat, właściciel Jeżeli chodzi z kolei o osoby, którym
ma także zastosowanie do tych osób zaj- może żądać odszkodowania uzupełniają- sąd w wyroku eksmisyjnym nie przyznał
mujących lokal, które wcześniej legitymo- cego od osoby, która zajmuje jego lokal prawa do zawarcia umowy najmu socjal-
wały się prawnorodzinnym lub obligacyj- bez tytułu prawnego. Odszkodowanie uzu- nego lokalu, to – co do zasady – osobom
nym tytułem do zajmowania lokalu, innym pełniające ograniczone jest przy tym tym przysługiwać będzie jedynie prawo
niż najem. od rzeczywistej straty (damnum emer- do tymczasowego pomieszczenia. W dok-
Z powyższego wynika również, iż prze- gens). Wyłączenie z zakresu obowiązku trynie wyrażony został pogląd, iż do czasu
pis art. 18 ust. 1 uOPL nie dotyczy osób, odszkodowawczego utraconych korzyści jego wskazania przez gminę pobyt tych
które nigdy nie legitymowały się żadnym (lucrum cessans) jest zaś konsekwencją osób w dotychczasowym lokalu będzie
tytułem prawnym, uprawniającym objęcia tej kategorii uszczerbków „od- zalegalizowany tak samo, jak pobyt osób
je do zajmowania lokalu, z którego w dal- szkodowaniem” za korzystanie z lokalu . uprawnionych do lokalu zamiennego
4)
szym ciągu korzystają, co ma miejsce Ogólnie zatem ujmując, odszkodowanie lub socjalnego. W obu bowiem przypad-
w odniesieniu do tzw. „dzikich lokatorów”. uzupełniające ma na celu wyrównanie kach skutki związane z dalszym zajmo-
tego, co właściciel nie jest w stanie otrzy- waniem lokalu po zakończeniu najmu wy-
Ustalenie wysokości mać z odszkodowania, zastępującego nikają z niewykonanego obowiązku zwro-
odszkodowania czynsz. tu lokalu i wszystkie osoby uprzednio
Co do zasady, wysokość odszkodowania Ustalenie wysokości odszkodowania dysponujące tytułem do lokalu i zajmują-
jakiego może domagać się właściciel lo- za bezumowne korzystanie z lokalu ce nadal ten lokal, powinny być traktowa-
kalu odpowiada wysokości czynszu, jaki mieszkalnego w sposób wskazany w art. ne tak samo. Mając powyższe na uwadze
właściciel ten mógłby otrzymać z tytułu 18 ust. 2 OPL (a więc w wysokości wskazuje się, iż przez odpowiednie stoso-
najmu zajmowanego lokalu. Jak zwra- co do zasady czynszu rynkowego) ma za- wanie – na podstawie art. 25e UOPL
ca się uwagę w doktrynie, chodzi stosowanie w przypadkach ogólnych, tj. do najmu tymczasowych pomieszczeń
tu – co do zasady – o rynkowy czynsz w tych wszystkich sytuacjach, gdy osobie przepisów art. 4, art. 10 ust. 1-3, art. 11
najmu lokalu o zbliżonych cechach. W od- zajmującej lokal bez podstawy prawnej nie ust. 2 pkt 1-3, art. 13, art. 18, art. 20 ust.
niesieniu zaś do lokali komunalnych, przysługuje uprawnienie do zawarcia 2a i 2b, art. 21, art. 23 ust. 3 i 4 oraz art.
a więc stanowiących własność gminy, za- umowy najmu socjalnego lokalu lub loka- 25 UOPL, należałoby uznać – w odniesie-
Administrator i Menedżer Nieruchomości
stosowanie znajduje z kolei czynsz stoso- lu zamiennego. W tych dwóch bowiem niu do wysokości czynszu – stosowanie
wany w ramach danego zasobu mieszka- przypadkach ustawodawca przewidział do osób uprawionych do tymczasowego
niowego. Mimo, że ustawodawca w art. 18 – w drodze wyjątku – inny sposób ustala- pomieszczenia czynszu ustalonego w taki
ust. 1 i 2 UOPL posłużył się pojęciem „od- nia wysokości odszkodowania należnego sam sposób, co stawka czynszu najmu
listopad 2021
szkodowania”, to w doktrynie podnosi się, właścicielowi lokalu. Reguła z art. 18 ust. socjalnego (poprzez zawarte w tym prze-
iż mamy tu do czynienia bardziej ze zry- 2 UOPL dotyczyć więc będzie również od- pisie odesłanie do art. 23 ust. 4 UOPL).
czałtowaną opłatą za korzystanie z lokalu, szkodowania należnego od osób upraw- W odniesieniu z kolei do odszkodowania,
która jest bliższa wynagrodzeniu za bezu- jakie zobowiązane byłyby uiszczać takie
3 zob.: art. 224 § 2 ustawy z dnia 23.04.1964 r. Kodeks osoby w razie zajmowania lokalu
cywilny (tj. DzU z 2020 r., poz. 1740 ze zm.) – dalej: „KC”
1 tj. DzU z 2020 r., poz. 611 ze zm., dalej: „UOPL” 4 zob.: Zoll, Olczyk, Pecyna, Ustawa o ochronie praw lokato- (lub tymczasowego pomieszczenia) bez
www.administrator24.info
2 sygn. akt III CA 1/18 rów, s. 239 tytułu prawnego, jego wysokość nie po-

14