Page 16 - Administrator i Menedżer Nieruchomości 11/2021

sowanie ewentualnych zwyżek (lub obni- wania regulacji zawartej w art. 18 ust. tuacji zastosowanie znajdzie więc art. 18
żek) stawki czynszu dla lokali objętych 3a UOPL jest zatem orzeczenie eksmi- ust. 1 i 2 UOPL, co oznacza, iż od dnia
najmem socjalnym nie zostało wyłączone sji ze wstrzymaniem jej wykonania wygaśnięcia uprawnienia do zawarcia
przez ustawodawcę, to w razie ich zasto- do czasu zawarcia umowy najmu so- umowy najmu socjalnego lokalu osoba,
sowania przez gminę pamiętać należy cjalnego lokalu. co do której sąd w wyroku eksmisyjnym
o konieczności dochowania warunku, Ponieważ, jak była o tym mowa orzekł o tym uprawnieniu, zobowiązana
by tak ustalona nowa (wyższa) stawka wyżej, przepis art. 18 ust. 3a UOPL będzie do uiszczania odszkodowania
PRA
czynszu, nie przekroczyła połowy stawki znajduje przy tym zastosowanie dla w wysokości czynszu, jaki właściciel
W
najniższego czynszu, obowiązującego ustalenia wysokości odszkodowania mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu.
O
w mieszkaniowym zasobie gminy. Zwró- należnego za okres od uprawomocnie- Jeżeli odszkodowanie nie pokrywa zaś
cić należy przy tym uwagę, że choć – nia się wyroku eksmisyjnego – w któ- poniesionych strat, właściciel może
co do zasady – odszkodowanie za zajmo- rym przyznano osobie eksmitowanej żądać od tej osoby odszkodowania
wanie lokalu bez tytułu prawnego powin- uprawnienie do zawarcia umowy najmu uzupełniającego.
no podlegać również podwyżkom według socjalnego lokalu – do chwili dostar- Jak wyjaśnia się to przy tym w doktry-
reguł ustalonych dla czynszu i opłat czenia takiego lokalu przez gminę, nie, rozwiązanie przewidziane w art.
za używanie lokalu, o których mowa wskazać należy, iż osoby takie będą zo- 18 ust. 3a UOPL zasługuje na aproba-
w art. 8a UOPL, to nie dotyczy to jed- bowiązane z kolei do uiszczania od- tę. Najbardziej przekonuje argument,
nak przypadku, o którym mowa w art. szkodowania ustalonego na zasadach że na gruncie dotychczasowych przepi-
18 ust. 3a UOPL. Oznacza to, że gmina ogólnych (art. 18 ust. 1 i 2 UOPL) sów gminy – które wypłaciły właścicielom
nie jest uprawniona do stosowania za okres od wygaśnięcia stosunku najmu odszkodowanie za zajmowanie lokalu
podwyżek wobec najemców lokali ob- do uprawomocnienia się tego wyroku. przez byłego lokatora, odpowiadające wy-
jętych najmem socjalnym, jeżeli do za- Co więcej, przepis art. 18 ust. 3a UOPL sokości ostatniego czynszu – kierowały
warcia tej umowy doszło w wykonaniu znajduje zastosowanie jednie do stanów do byłych lokatorów roszczenia regreso-
wyroku eksmisyjnego, przewidującego faktycznych wprost odpowiadających jego we. Prowadziło to do sytuacji, w której
uprawnienie do zawarcia umowy hipotezie. W przypadku zatem, gdy oso- gminy własnym zaniechaniem wykonywa-
najmu socjalnego lokalu. bie zajmującej lokal bez podstawy nia obowiązku dostarczenia lokali socjal-
Zgodnie zatem z art. 18 ust. 3a UOPL, prawnej nie przysługuje uprawnienie nych przyczyniały się do powstania zadłu-
do czasu zawarcia z uprawnionym umowy do zawarcia umowy najmu socjalnego żenia, którego spłaty następnie żądały
najmu socjalnego lokalu, były najemca, lokalu, właściciel ma prawo żądać od- od byłego lokatora. Podkreślenia jedno-
zajmujący w dalszym ciągu lokal, szkodowania, odpowiadającego należ- cześnie wymaga, że – na tle poprzednio
co do którego sąd prawomocnie orzekł nościom za najem danego lokalu na za- obowiązujących przepisów – równowar-
o obowiązku jego opróżnienia (eksmisji), sadach rynkowych. tość ostatniego czynszu, obowiązującego
uiszcza odszkodowania w wysokości rów- Reguła ogólna, wyrażona w art. 18 ust. przed rozwiązaniem stosunku najmu
nej czynszowi najmu socjalnego lokalu 1 i 2 UOPL znajdzie również zastosowanie przewyższała wysokość czynszu za lokal
i innych opłat za taki lokal, obowiązują- w sytuacji odmowy przez osobę upraw- socjalny.
cych na terenie danej gminy. Zajmowany nioną zawarcia umowy najmu socjalnego Reasumując, sytuacje, których nie obej-
– już bez tytułu prawnego –przez taką lokalu, zaoferowanego przez gminę. Je- muje art. 18 ust. 3 i 3a UOPL podlegają
osobę lokal tratowany jest bowiem tak żeli bowiem gmina przedstawiła ofertę systemowo ogólniejszej regulacji zawartej
(fikcja prawna), jak gdyby lokal ten wcho- zawarcia umowy najmu socjalnego loka- w art. 18 ust. 1 i 2 UOPL. Argumentów
dził w skład mieszkaniowego zasobu lu, zaś osoba uprawniona do związa- przemawiających za taką wykładnią do-
gminy na podstawie umowy najmu so- nia się tą umową na podstawie wyroku starcza także judykatura Sądu Najwyższe-
cjalnego lokalu. Jak wyjaśnił Sąd Najwyż- eksmisyjnego oferty tej nie przyjęła, go , nawiązująca do orzecznictwa Trybu-
8)
szy w uchwale z dnia 06.12.2012 r. , od- uprawnienie do zawarcia takiej umowy nału Konstytucyjnego , które przyjmuje,
9)
7)
szkodowanie ustalone w sposób określo- wygasa. Jak wyjaśnia się to bowiem że wątpliwości co do zakresu instytucji
ny (aktualnie) w art. 18 ust. 3a UOPL w doktrynie, uprawniony do zawarcia ograniczającej własność w rozumieniu art.
opłacają zatem osoby uprawnione do lo- umowy najmu socjalnego może nie przy- 64 ust. 3 Konstytucji Rzeczypospolitej Pol-
kalu socjalnego na podstawie wyroku jąć oferty gminy, lecz nieprzyjęcie prawi- skiej należy rozstrzygać na korzyść wła-
eksmisyjnego w okresie od uprawomoc- dłowej i skutecznie złożonej oferty gminy sności. Pierwszeństwo w takich wypad-
nienia się tego wyroku do chwili jego powoduje, że traci on uprawnienie kach ma więc konstytucyjna zasada
dostarczenia. Mając bowiem na uwadze, do najmu socjalnego, przyznane wyro- ochrony własności. Gdyby bowiem nie
iż w przepisie art. 18 ust. 3a UOPL usta- kiem sądowym, ponieważ nie skorzystał szczególna regulacja obecnego art. 18
wodawca nie uregulował wprost kwestii ze złożonej mu oferty. Obowiązek gminy ust. 3a UOPL, właściciel mógłby żądać
Administrator i Menedżer Nieruchomości
ustalenia wysokości odszkodowania złożenia uprawnionej osobie oferty od osoby, która bez tytułu prawnego zaj-
w okresie od wygaśnięcia stosunku najmu lokalu socjalnego wygasa zatem muje jego lokal, odszkodowania w pełni
najmu do dnia uprawomocnienia wspo- z upływem terminu związania gminy rekompensującego jego uszczerbek ma-
mnianego wyroku eksmisyjnego, Sąd skutecznie złożoną ofertą. W takiej też jątkowy (art. 18 ust. 1 i 2 UOPL).
listopad 2021
Najwyższy uznał, iż zasadny jest zatem sytuacji, brak jest możliwości dalszego
wniosek, że przepisy (aktualnie) art. 18 stosowania art. 18 ust. 3a UOPL. W przy-
ust. 3 i 3a UOPL znajdują zastosowanie padku zatem, gdy gmina wskazała lokal
tylko w wypadkach w nich uregulowa- socjalny, odszkodowanie od tego momen- 8 zob.: uchwała składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższe-
nych. Warunkiem prawnym zastoso- tu może być dochodzone jedynie od eks- go z dnia 09.08.2011 r., sygn. akt III CZP 10/11.
9 zob. wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia
mitowanego – z uwagi na jego zawinienie 25.05.1999 r., sygn. akt SK 9/98 i z dnia 28.10.2003 r., sy-
www.administrator24.info
7 sygn. akt III CZP 72/12 w braku opuszczenia lokalu. W takiej sy- gn. akt P 3/03.

16