Rola administratora lokali komunalnych a gmina

Są to lokale w budynkach będących w 100% własnością gminy, jak również w budynkach wspólnot mieszkaniowych. Czynsz za lokale komunalne pobierany jest przez nasz zakład i nie jest odprowadzany do gminy.

Zgodnie z art. 13 pkt 1 UWL, właścicielem jest gmina, więc na niej ciąży obowiązek regulowania zaliczek wspólnotom. Gmina stoi na stanowisku, że opłaty te powinny być regulowane przez nas z czynszu. Według nas nie jest to sprawiedliwe, ponieważ środki z czynszu będą przekazywane na wpłaty części wspólnych i w danym budynku nie będzie środków na realizację prac w lokalu komunalnym. Stawka czynszu w lokalach komunalnych jest w wielu przypadkach niższa niż ustalona przez wspólnoty mieszkaniowe stawka na fundusz remontowy, a do tego dochodzą jeszcze zaliczki na koszty zarządu.

Drugi problem, to skalkulowanie stawki czynszu – czy w skład czynszu powinny wchodzić kwoty kosztów poniesionych we wspólnotach z udziałem lokali niewykupionych wraz z kosztami remontów? Czy w czynszu za lokale komunalne można jako osobną pozycję wskazać fundusz remontowy (określając go z metra kwadratowego)? Skalkulowanie tego jest trudne, ponieważ w każdej wspólnocie wysokość funduszu jest inna.

Czytelnik

Lokale komunalne są własnością gminy, a zatem wszelkie wpływy z czynszów są własnością gminy, a wszelkie koszty z nimi związane ponosi gmina. Rolą administratora lokali komunalnych jest jedynie zarządzanie tymi lokalami w imieniu gminy – w tym pobieranie i rozliczanie czynszów oraz kosztów przypadających na lokal. Zatem to gmina, a nie administrator, decyduje jak wykorzystać środki z czynszów opłacanych przez najemców i to gmina, a nie administrator, decyduje o wysokości czynszu w zasobach komunalnych.

Zgodnie z art. 8 Ustawy o ochronie praw lokatorów jeżeli właścicielem lokalu jest gmina, stawki czynszu ustala organ wykonawczy tej jednostki zgodnie z zasadami polityki czynszowej oraz warunkami obniżania czynszu ustalonymi w uchwale rady gminy. W lokalach wchodzących w skład publicznego zasobu mieszkaniowego właściciel ustala stawki czynszu za 1 m² p.u. lokali, z uwzględnieniem czynników podwyższających lub obniżających ich wartość użytkową. Od tak ustalonego czynszu na wniosek najemcy mogą być stosowane określone obniżki czynszu naliczonego według obowiązujących stawek w stosunku do najemców o niskich dochodach.

Rada gminy uchwala wieloletnie programy gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy i zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy.

Zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy powinny określać w szczególności:

• wysokość dochodu gospodarstwa domowego, uzasadniającą oddanie w najem lub w podnajem lokalu na czas nieoznaczony i lokalu socjalnego, oraz wysokość dochodu gospodarstwa domowego, uzasadniającą zastosowanie obniżek czynszu,
• warunki zamieszkiwania kwalifikujące wnioskodawcę do ich poprawy,
• kryteria wyboru osób, którym przysługuje pierwszeństwo zawarcia umowy najmu lokalu na czas nieoznaczony i lokalu socjalnego,
• warunki dokonywania zamiany lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy oraz zamiany pomiędzy najemcami lokali należących do tego zasobu a osobami zajmującymi lokale w innych zasobach,
• tryb rozpatrywania i załatwiania wniosków o najem lokali zawierany na czas nieoznaczony i o najem lokali socjalnych oraz sposób poddania tych spraw kontroli społecznej,
• zasady postępowania w stosunku do osób, które pozostały w lokalu opuszczonym przez najemcę lub w lokalu, w którego najem nie wstąpiły po śmierci najemcy,
• kryteria oddawania w najem lokali o powierzchni użytkowej przekraczającej 80 m².

Wieloletni program gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy powinien być opracowany na co najmniej pięć kolejnych lat i obejmować w szczególności:

• prognozę dotyczącą wielkości oraz stanu technicznego zasobu mieszkaniowego gminy w poszczególnych latach, z podziałem na lokale socjalne i pozostałe lokale mieszkalne,
• analizę potrzeb oraz plan remontów i modernizacji wynikający ze stanu technicznego budynków i lokali, z podziałem na kolejne lata,
• planowaną sprzedaż lokali w kolejnych latach,
• zasady polityki czynszowej oraz warunki obniżania czynszu,
• sposób i zasady zarządzania lokalami i budynkami, wchodzącymi w skład mieszkaniowego zasobu gminy oraz przewidywane zmiany w zakresie zarządzania mieszkaniowym zasobem gminy w kolejnych latach,
• źródła finansowania gospodarki mieszkaniowej w kolejnych latach,
• wysokość wydatków w kolejnych latach, z podziałem na koszty bieżącej eksploatacji, koszty remontów oraz koszty modernizacji lokali i budynków, wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy, koszty zarządu nieruchomościami wspólnymi, których gmina jest jednym ze współwłaścicieli, a także wydatki inwestycyjne,
• opis innych działań mających na celu poprawę wykorzystania i racjonalizację gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy, a w szczególności niezbędny zakres zamian lokali związanych z remontami budynków i lokali oraz planowaną sprzedaż lokali.

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!