Miejskie podwórka – wspólny problem

Niedługo minie już 20 lat od momentu wprowadzenia w życie Ustawy o własności lokali, która niewątpliwie była realnym przełomem w zarządzaniu budynkami mieszkalnymi i sprawiła, że wielu mieszkańców, wykupując od gmin lokale stawało się ich właścicielami. Do dzisiaj jednak są problemy nie rozwiązane, takie jak budzące emocje społeczne podwórka.

Postępująca prywatyzacja komunalnych zasobów mieszkaniowych na rzecz ich dotychczasowych najemców zmieniła zasadniczo relacje pomiędzy mieszkańcami a gminami, gdzie publiczny zarządca stawał się już tylko jednym ze współwłaścicieli nieruchomości, z udziałami wynikającymi z powierzchni lokali niewyodrębnionych.

Liczne problemy związane z koegzystencją publicznego współwłaściciela i współwłaścicieli indywidualnych wzmaga problem, którego korzenie sięgają przeważnie lat 70. ubiegłego wieku. Jest to sposób, w jaki w tamtych czasach przy okazji sprzedaży pierwszych mieszkań na rzecz ich dotychczasowych lokatorów ustanawiano udziały w nieruchomości, wydzielanej zazwyczaj po obrysie budynku. W konsekwencji na przestrzeni kolejnych lat w myśl art. 3 ust. 7 UWL wszystkie pozostałe wyodrębniane lokale miały tak samo przypisywane udziały w gruncie, a więc jedynie w działce po obrysie budynku. W tej sytuacji podwórka, niezbędne bardzo często do obsługi nieruchomości budynkowych, zostały wyłączone z prywatyzacji zasobu komunalnego.

W czasach, gdy zarządcą budynku o mieszanej strukturze własności był jeszcze zarządca publiczny, który jednocześnie wypełniał rolę administratora i de facto właściciela podwórek, problem był raczej mało zauważalny.

Z czasem jednak, kiedy weszła w życie Ustawa o własności lokali (UWL) i wspólnoty mieszkaniowe zaczęły coraz prężniej zarządzać swoimi budynkami, temat miejskich podwórek zaczął narastać.

Miejskie podwórka – wspólny problem

Wspólnoty, funkcjonujące w budynkach w zwartej zabudowie potrzebują podwórka jedynie do własnego użytku. Stanowi ono bowiem – pomimo odrębności własnościowej – część tej przestrzeni, która potrzebna jest tylko dla mieszkańców jednego budynku. W takich sytuacjach wewnętrzne podwórze w interesie wspólnoty powinno być estetycznie i funkcjonalnie zagospodarowaną przestrzenią, której ogrodzenie i zamknięcie nie będzie przeszkadzać innym.

Wiele miast stosuje dziś niezwykle preferencyjne możliwości nabycia takich nieruchomości lub ich bardzo taniego wydzierżawienia, co jest praktycznie na miarę możliwości większości wspólnot. Wymaga to jednak, w myśl art. 22 UWL, zgody wspólnoty wyrażonej w formie uchwały, bowiem czynności te przekraczają zakres zwykłego zarządu. Podjęcie takiej decyzji oznacza jednak przejęcie odpowiedzialności za tę nieruchomość i za znajdującą się na niej infrastrukturę, co wiąże się z jej sprzątaniem i konserwacją. Tak więc za tą wyłączność korzystania, i co za tym idzie pewien dodatkowy komfort, trzeba także dodatkowo zapłacić. Problem ten niejednokrotnie wzmaga brak jednomyślności wśród właścicieli wyodrębnionych lokali na temat dzierżawy podwórek. Kością niezgody wręcz, zwłaszcza na zamkniętych podwórkach, jest zbyt mała liczba miejsc parkingowych. Wówczas miejscem do parkowania samochodów przez mieszkańców budynku staje się podwórko, co z kolei nie podoba się innym współwłaścicielom nie posiadającym samochodów, którym zaparkowane auta zazwyczaj przeszkadzają. Nie zamierzają w związku z tym partycypować w kosztach dzierżawy podwórka.

Są także wspólnoty, które pomimo niskich kosztów dzierżawy nie chcą podpisywać umów z miastem, gdyż publiczny właściciel jako zarządca podwórka ponosi koszty jego utrzymania, napraw, sprzątania i odśnie­żania.

Wiele miast chcąc zmobilizować wspólnoty do wydzierżawiania podwórek nakazuje ich otwierania argumentując, iż jeśli jest to teren miejski, utrzymywany i remontowany ze środków publicznych powinien być zatem traktowany jako przestrzeń publiczna, a więc dostępna dla wszystkich obywateli. Z doświadczenia wiem, że taka postawa miast nie wynika z jakiejś niechęci wobec wspólnot, ale z braku dostatecznych środków zarządców komunalnych, którzy w swoich zasobach mają ogromną ilość podwórek przy budynkach, w których funkcjonują wspólnoty.

Ograniczone budżety na remonty i utrzymanie zasobu niejednokrotnie z trudem starczają na właściwe utrzymanie budynków i lokali, w których mieszkają lokatorzy, którym gmina musi zabezpieczyć odpowiednie warunki, zgodnie z obowiązkami wynikającymi z art. 6a Ustawy o ochronie praw lokatora, mieszkaniowym zasobie gminy... Często więc podwórka są swoistym „złem koniecznym”, na które brakuje już samorządowych pieniędzy.

Jeszcze trudniejszymi przypadkami są sytuacje, gdzie podwórko służy obsłudze kilku budynków lub gdzie umieszczone są gminne garaże, czy budynki gospodarcze lub ważne miejsca pamięci narodowej stanowiące przecież dobro ogólnopubliczne, do których dostęp powinien być względnie zapewniony wszystkim obywatelom. W takich sytuacjach trudno jest – szczególnie gdy różne wspólnoty mają odmienne pomysły na użytkowanie i zagospodarowanie podwórza – znaleźć kompromis pomiędzy oczekiwaniami mieszkańców i miasta.

Polubowne rozwiązania

Pomimo wyżej wspomnianych różnic i czasem nawet sprzecznych oczekiwań różnych stron, wspólnot, pojedynczych mieszkańców oraz zarządcy publicznego można, a nawet trzeba szukać rozwiązań polubownych, które w odpowiednich zapisach umów dzierżaw podwórek mogą gwarantować zabezpieczenie interesów stron na miarę kompromisu opartego o poszanowanie wszystkich użytkowników.

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!