Modernizacja budynku wspólnoty a amortyzacja

W podatku obowiązuje zasada powolnego rozliczania niektórych wydatków poprzez odpisy amortyzacyjne. To nic innego niż podział wydatku na raty rozliczane przez wiele lat. Raty zalicza się do kosztów uzyskania przychodów, dzięki czemu zmniejsza się dochód do opodatkowania.

Amortyzacja dotyczy zakupu i modernizacji środków trwałych. Remonty są natomiast rozliczane na bieżąco – poprzez zaliczenie całej wydanej kwoty bezpośrednio do kosztów podatkowych.

Nieruchomość wspólna to nie budynek

Do majątku wspólnoty wchodzi jedynie nieruchomość wspólna definiowana w Ustawie o własności lokali (UWL) jako grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. W szczególnych sytuacjach, jeśli jest to motywowane interesem wspólnoty może ona zostać właścicielem innej nieruchomości, na co wskazał uwagę SN w uchwale z 21 grudnia 2007 r. (sygn. akt III CZP 65/07). Na ogół jednak wspólnota posiada jedynie nieruchomość wspólną, do której nie zalicza się całego budynku, a jedynie jego części takie jak fundamenty, mury konstrukcyjne, dachy, kominy, strychy, klatki schodowe, korytarze, pralnie, suszarnie, pomieszczenia gospodarcze. W skład nieruchomości wspólnej wchodzą także instalacje w budynku: c.o., wodociągi, kanalizacje, instalacje elektryczne.

Te fragmenty budynku trudno uznać za kompletny środek trwały należący do wspólnoty; część jego konstrukcji wchodzi w skład poszczególnych lokali. Przyjęto więc, że w przypadku wspólnot amortyzacja budynku nie jest możliwa. Wolno natomiast amortyzować budowle – jako osobne środki trwałe.

Remonty i modernizacje

Przepisy o podatku dochodowym wprowadzają odrębne zasady rozliczania wydatków remontowych i wydatków modernizacyjnych.

Jak zauważono wyżej, remonty stanowią jednorazowy koszt uzyskania przychodów. Dotyczy to jedynie takich robot budowlanych, które polegają na odtwarzaniu (przywracaniu) pierwotnego stanu (technicznego i użytkowego) i nie wprowadzają zmian w użytkowaniu, przeznaczeniu i konstrukcji tego obiektu. Remont polega na wymianie zużytych elementów na inne z wykorzystaniem nowych technologii, np. remont dachu lub klatki schodowej.

Ulepszenie obiektu obejmuje prace polegające na przebudowie, rozbudowie, rekonstrukcji, adaptacji lub modernizacji. Najczęściej wykonywane są modernizacje budynków takie jak: ocieplenie, podłączenie do sieci miejskiej, zainstalowanie wind, założenie sieci monitoringu, itp.

Remontem jest więc każde odtworzenie wartości użytkowej budynku, natomiast ulepszeniem – każdy nowy element, który zwiększa możliwości użytkowe danego pomieszczenia.

Modernizacja (ulepszenie budynku) może być rozliczona podatkowo wyłącznie poprzez odpisy amortyzacyjne. Nie jest to jednak osobny „przedmiot” rozliczenia. Amortyzacji nadal podlega budynek, jednak jego wartość zostaje zwiększona o sumę wydatków poniesionych na to ulepszenie. W przypadku wspólnot mieszkaniowych jest to jednak niemożliwe. Wspólnota nie jest właścicielem całego budynku, a tylko cały budynek może stanowić środek trwały. To powoduje, że wspólnota nie może amortyzować budynku, a w konsekwencji nie może w ten sposób rozliczyć wydatków na modernizację. W efekcie takie wydatki nie mogą zostać zaliczone do kosztów podatkowych ani bezpośrednio (jest to możliwe wyłącznie w odniesieniu do remontów), ani w postaci odpisów amortyzacyjnych.

To zaś oznacza, że mimo wydania przez wspólnotę pieniędzy (przychodu z zaliczek), wydatki te w żaden sposób nie mogą zostać rozliczone jako koszt podatkowy.

Taka sytuacja powoduje następujący skutek – wspólnota wydała pieniądze, które nie są jej kosztem podatkowym, a więc w księgach wykazuje dochód, którego tak naprawdę nie ma. Jednak dzięki specjalnej konstrukcji zwolnienia od CIT środki finansowe wydane na modernizację budynku są wykazywane w CIT jako „przeznaczone” na utrzymanie zasobów mieszkaniowych i zwolnione od podatku.

Wartość lokalu w modernizowanym budynku

Lokale mogą stanowić odrębne od budynku środki trwałe, jeżeli mają status odrębnych nieruchomości (stanowią odrębną własność). Remont lokalu może zostać przez właściciela zaliczony do jego kosztów uzyskania przychodu np. z najmu. Modernizacja lokalu (np. ogrzewanie podłogowe) – podlega amortyzacji. Jeżeli modernizacji poddano budynek, w którym znajduje się lokal – wydatki wspólnoty nie mogą zostać „wykorzystane” przez właściciela lokalu. Nieruchomość wspólna należy bowiem jedynie do wspólnoty, a jak zauważono wyżej – amortyzacji nie podlegają cudze obiekty. Dlatego właściciele lokali w modernizowanych budynkach wspólnoty nie mogą tych wydatków wprowadzić do własnych kosztów podatkowych. Modernizacje są dokonywane pośrednio z ich środków finansowych, jednak w dacie wpłaty zaliczki na koszty zarządu środki te stają się własnością wspólnoty.

WSA w Bydgoszczy – inaczej

Dlatego trudno zgodzić się z poglądem wyrażonym przez sąd w Bydgoszczy (wyrok z 31.05.2011 r.) w sprawie o sygn. akt I SA/Bd 185/11, dotyczącej rozliczania wydatków wspólnoty przez samych właścicieli. W mojej ocenie błędna teza wynika z niezrozumienia istoty wspólnot mieszkaniowych, a przede wszystkim z nieznajomości ww. uchwały SN z 2007 roku1. Sąd uznał bowiem, że wydatki poniesione przez wspólnotę na modernizację budynku nie są w ogóle rozliczane przez wspólnotę, ale przez poszczególnych właścicieli. Teza wspomnianego wyroku brzmi: „Skoro udziały w częściach wspólnych budynku oraz udziały w gruncie są ściśle związane z lokalem, przez co stanowią części składowe lokalu będącego odrębną własnością, to ich wartość wraz z wartością lokalu stanowi zgodnie z art. 16g ust. 1 Ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (PDOP) wartość początkową środka trwałego. W takim przypadku po myśli art. 16g ust. 13 ustawy o PDOP nakłady inwestycyjne poniesione na modernizację części wspólnych (ocieplenie ścian), podnoszą według wielkości udziału wartość początkową środków trwałych w postaci wyodrębnionych lokali”.

WSA wniosek swój wywiódł z Ustawy o własności lokali i zawartego tam pojęcia tzw. współwłasności przymusowej. Zgodnie z art. 3 ust. 1 UWL w razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali.

WSA błędnie jednak założył, że udziały w nieruchomości wspólnej stanowią części składowe lokalu. W efekcie doprowadziło to sąd do wadliwej konkluzji, że: „Skoro udziały są ściśle związane z lokalem, przez co stanowią części składowe lokalu będącego odrębną własnością, to ich wartość wraz z wartością lokalu stanowi zgodnie z art. 16g ust. 1 Ustawy o CIT wartość początkową środka trwałego (lokalu). W takim przypadku po myśli art. 16g ust. 13 Ustawy o CIT nakłady inwestycyjne poniesione na modernizację części wspólnych (ocieplenie ścian), podnoszą według wielkości udziału wartość początkową środków trwałych w postaci wyodrębnionych lokali”.

Dalej sąd wywodzi, że: „Poniesione nakłady inwestycyjne na części wspólne – na lokale nie stanowią własności wspólnoty. Brak racjonalnych argumentów dla przyjęcia, że nakłady te stanowią odrębną własność wspólnoty. Gospodarowanie w tym zakresie nieruchomością wspólną, mające oparcie w uchwale właścicieli poszczególnych lokali, nie skutkuje zaś przysporzeniem majątkowym wspólnoty, w postaci własności poczynionych nakładów. Nakłady inwestycyjne zwiększają bowiem wartość własności członków wspólnoty”.

Teza, w myśl której nakłady na nieruchomość wspólną nie stanowią majątku wspólnoty jest rażącym odstępstwem nie tylko od przepisów Ustawy o własności lokali ale także od zasady prawnej uchwalonej przez Sąd Najwyższy. Treść wyroku jest zgodna z oczekiwaniami właścicieli lokali. Ponieważ są to wyłącznie lokale użytkowe, w interesie właścicieli było podwyższenie kosztów podatkowych o poniesione wydatki. Oznacza to jednak, że według WSA wspólnota nie powinna wykazywać zaliczek otrzymanych na poczet zarządu nieruchomością wspólną (na pewno bardzo wysokich zważywszy na ogrom przeprowadzonych prac) w swoim zeznaniu podatkowym. Taki jest bowiem pośredni skutek stanowiska zajętego przez WSA w Bydgoszczy. Szczególnie denerwujący jest pogląd sądu: „Brak racjonalnych argumentów dla przyjęcia, że nakłady te stanowią odrębną własność wspólnoty”, z uwagi na fakt, że kwestie te reguluje wprost UWL. Trudno więc mówić o braku „racjonalnych argumentów”, wystarczające są chyba istniejące przepisy.

Jest to kolejny wyrok w sprawie podatkowej, w którym orzeka się o wspólnocie bez – choćby podstawowego – zrozumienia, czym ona jest i jakie relacje wiążą ją z właścicielami lokali.

Takie wydatki, jakie zostały poniesione w analizowanej sprawie wspólnota powinna wykazać jako swój dochód, który – zważywszy na brak lokali mieszkalnych – jest w całości opodatkowany. Zgodzić się jedynie wypada, że przez brak odpowiednich przepisów, które umożliwiłyby wspólnotom złożonym z lokali użytkowych – rozliczenie takich wydatków jest niemożliwe. To zaś powoduje zróżnicowanie pozycji podatkowej podmiotów znajdujących się w podobnych sytuacjach. Gdyby bowiem w budynku nie było odrębnych lokali, a jedynie współwłasność ułamkowa – właściciele istotnie mogliby amortyzować wszelkie wydatki zwiększające wartość użytkową budynku. Takie niezrozumiałe zróżnicowanie jest z kolei efektem utraty zwolnienia dla wspólnot mieszkaniowych – bez odpowiedniej modyfikacji przepisów dotyczących rozliczania kosztów podatkowych. 

_{¹ Dla przypomnienia – uchwale nadano rangę zasady prawnej, a określono w niej, że wspólnota posiada własny majątek niezależny od właścicieli lokali.}

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!