Co nowego w Orzecznictwie? Korzystanie z nieruchomości wspólnej | Renta planistyczna

Korzystanie z nieruchomości wspólnej

Gdy jeden z właścicieli lokali z wyłączeniem pozostałych korzysta z pomieszczenia stanowiącego część nieruchomości wspólnej, współwłaściciele mogą zezwolić na taki sposób korzystania nawet gdy przydzielona część przekracza jego udział. Taką formę korzystania winna jednak regulować umowa określająca sposób korzystania, a nie umowa najmu, istotą której jest korzystanie z cudzej rzeczy – uznał Sąd Apelacyjny we Wrocławiu.

W przedmiotowej sprawie sąd okręgowy oddalił powództwo gminy o uchylenie uchwały o wyrażeniu zgody na oddanie w najem pomieszczeń stanowiących nieruchomość wspólną. Gmina argumentowała, iż mające być przedmiotem najmu toalety, jakkolwiek usytuowane w części wspólnej budynku, stanowią jednak pomieszczenia pomocnicze lokali mieszkalnych, do których gminie przysługuje prawo własności.

Sąd pierwszej instancji ustalił, że w budynku znajduje się 6 mieszkań, będących własnością gminy, które nie są wyposażone w sanitariaty. Toalety znajdują się na korytarzu i są pomieszczeniami przynależnymi do lokali, a jednocześnie stanowią nieruchomość wspólną. Z pomieszczeń tych korzystają wyłącznie najemcy lokali gminnych. Sąd oddalił powództwo jednak sąd apelacyjny uwzględnił apelację gminy.

Zgodnie z art. 3 ust.2 ustawy o własności lokali, nieruchomość wspólną stanowią części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Pomieszczenia przynależne stanowią natomiast części składowe lokalu mieszkalnego, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały, a nawet były położone poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, byleby tylko znajdowały się w granicach nieruchomości gruntowej ( art. 2 ust. 4 ustawy o własności lokali). Pomieszczenia przynależne, jako części składowe lokalu mieszkalnego, dzielą los prawny samego lokalu, przez co nie mogą stanowić nieruchomości wspólnej definiowanej w art. 3 ust. 2 ustawy.

Oprócz pomieszczeń przynależnych, które służą zaspokajaniu innych potrzeb niż mieszkalne, poza lokalem mogą znajdować się także pomieszczenia służące zaspakajaniu potrzeb mieszkaniowych. Jeżeli służą takim celom to, zgodnie z definicją zawartą w art. 2 ust. 2 u.w.l., stanowią pomieszczenia pomocnicze lokalu. Pomiędzy pomieszczeniami z urządzeniami sanitarnymi znajdującymi się poza zespołem izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, zachodzi taki związek, że wraz nimi służą zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, przez co nie są pomieszczeniami przynależnymi, ale pomocniczymi.

Czy określone pomieszczenie ma charakter pomocniczego w rozumieniu art. 2 ust 2 u.w.l. jest istotne dla oceny samodzielności lokalu mieszkalnego, co stwierdza starosta w trybie administracyjnym. Dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy nie jest jednak istotne czy lokale gminne zostały wyodrębnione i stanowią samodzielne lokale mieszkalne. Istotne jest, że pomieszczenia pomocnicze, usytuowane poza obrębem izb mieszkalnych, stanowią integralną część lokalu mieszkalnego, przez co wspólnota nie ma uprawnień do ustalenia sposobu korzystania z nich, a uchwała podjęta w tym przedmiocie jest niezgodna z przepisami prawa, a w szczególności z art. 22 ust. 3 ustawy, bowiem uchwały właścicieli lokali dotyczyć mogą jedynie zarządu nieruchomością wspólną, a nie praw związanych z odrębną własnością lokali.

Wspólnota mieszkaniowa nie ma kompetencji do wkraczania w sferę cudzej własności, a przez to nie może podejmować żadnych decyzji co do przeznaczenia czy sposobu korzystania z pomieszczeń, które nie stanowią nieruchomości wspólnej. Przedmiotem współwłasności są tylko te części budynku i urządzenia, które nie są związane z korzystaniem wyłącznie z jednego lokalu. Ustalenie, że z toalet usytuowanych na piętrze budynku korzystają wyłącznie najemcy lokali gminnych, nie jest poparte żadnym dowodem. Gdyby z tych pomieszczeń korzystali także właściciele innych lokali, to stanowiłyby one nieruchomość wspólną w rozumieniu art. 3 ust. 2 u.w.l. Brak tych ustaleń nie stoi jednak na przeszkodzie merytorycznemu rozpoznaniu sprawy, bowiem nawet gdyby sporne pomieszczenia stanowiły przedmiot współwłasności, to uchwała jest sprzeczna z art. 12 ust 1 i 2 oraz art. 13. ust 1 ustawy o własności lokali, co skutkuje jej uchyleniem.

Zważyć należy, że zgodnie z art. 12 ust 1 u.w.l. właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem oraz w sposób nieutrudniający korzystanie przez innych współwłaścicieli (art. 13 ust 1 u.w.l.). Właściciel lokalu może korzystać z całej nieruchomości, a nie tylko z części odpowiadającej przynależnemu udziałowi, byleby tylko w sposób określony w powołanych wyżej przepisach. W sytuacji gdy jeden z właścicieli lokali, z wyłączeniem pozostałych, korzysta z pomieszczeń stanowiących część wspólną budynku, właściciele mogą zezwolić na taki sposób korzystania z nieruchomości wspólnej, nawet gdy przydzielona do wyłącznego użytku część przekracza jego udział właścicielski. Taką formę korzystania winna regulować umowa na podstawie której określony zostanie sposób korzystania z rzeczy wspólnej, a nie umowa najmu, istotą której jest korzystanie z cudzej rzeczy.

Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 19.06.2007 r. (III CZP 59/07) orzekł, że określenie zasad korzystania przez właściciela lokalu z części wspólnych budynku w zakresie przekraczającym jego udział w nieruchomości wspólnej może nastąpić w drodze umowy zawartej przez niego ze wspólnotą mieszkaniową. W takiej sytuacji wspólnota, która w sprawach przekraczających czynności zwykłego zarządu podejmuje decyzję w formie uchwał, może wyrazić zgodę na zawarcie z właścicielem umowy regulującej korzystanie z nieruchomości wspólnej poprzez przyznanie właścicielowi lokalu prawa do wyłącznego korzystania z określonych pomieszczeń i upoważnić zarząd do podpisania z tym właścicielem umowy, ustalając również kwestie finansowe związane z korzystaniem z rzeczy. Skoro w umowie właściciele mogą uregulować zasady korzystania z nieruchomości wspólnej, to nie można odmówić im prawa do uregulowania kwestii finansowych za korzystanie z rzeczy.

Opisana wyżej umowa oparta jest na stosunkach wynikających z prawa współwłasności i w żadnym razie na jej podstawie nie powstaje stosunek najmu. Pomiędzy umownym uzgodnieniem sposobu korzystania ze wspólnej nieruchomości, a umową najmu nie zachodzą żadne analogie. Ponadto umowa nie może być zawarta w drodze czynności prawnej jednej ze stron. Żaden przepis nie nakłada na osobę, która bez tytułu prawnego włada cudzą rzeczą, obowiązku zawarcia umowy. Samo pozostawienie współwłaścicielowi do użytku określonych części nieruchomości wspólnej, przekraczających jego udział właścicielski, nie powoduje powstania stosunku najmu. Na podstawie zaskarżonej uchwały strona pozwana dążyła do wykreowania stosunku zobowiązaniowego, który powstać może jedynie w drodze zgodnych oświadczeń stron.

Wyrok Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu (sygn. akt I ACa 1386/11)

Renta planistyczna

Przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym dotyczące opłaty planistycznej nie dają podstawy do orzekania w przedmiocie terminu do uiszczenia opłaty ani też o obowiązku zapłaty odsetek ustawowych w razie naruszenia tego terminu – uznał Naczelny Sąd Administracyjny.

Renta planistyczna to opłata nałożona na właściciela nieruchomości bądź użytkownika wieczystego na rzecz gminy w związku z wzrostem jej wartości po uchwaleniu planu zagospodarowania przestrzennego. Jej uiszczenia można żądać w momencie gdy właściciel bądź użytkownik wieczysty w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy wszedł z życie, dokonuje zbycia nieruchomości.

W sprawie, która trafiła na wokandę sądu, nieruchomość w związku z uchwaleniem przez gminę planu zagospodarowania przestrzennego zmieniła kwalifikację i wzrosła jej wartość rynkowa, a jej współwłaściciele sprzedali działkę przed upływem tego pięcioletniego okresu. Gmina zażądała więc uiszczenia renty planistycznej w wysokości 30% wzrostu wartości działki i nałożyła obowiązek dokonania zapłaty w ciągu 14 dni od uprawomocnienia się decyzji pod karą zapłaty odsetek. Właściciele odwołali się do samorządowego kolegium odwoławczego, a następnie do wojewódzkiego sądu administracyjnego, a gdy ten oddalił skargę, do Naczelnego Sądu Administracyjnego, który ich skargę uwzględnił i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania.

W prawie polskim nie istnieje bowiem ogólny obowiązek płacenia odsetek w każdym wypadku istnienia zobowiązania pieniężnego. Przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym dotyczące opłaty planistycznej nie dają podstawy do orzekania w przedmiocie terminu do uiszczenia opłaty ani też o obowiązku zapłaty odsetek ustawowych w razie naruszenia tego terminu.

Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego (sygn. akt II OSK 606/11)

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!