Zakończenie umowy o zarządzanie

Ponadto strony mogą rozwiązać umowę w każdym czasie, za porozumieniem, a w razie braku porozumienia za wypowiedzeniem. Okres wypowiedzenia jest to czas, jaki musi upłynąć od złożenia oświadczenia woli o wypowiedzeniu umowy do jej rozwiązania (jako następstwo tego oświadczenia). Okres wypowiedzenia strony powinny określić w umowie. Jeżeli terminu wypowiedzenia nie określono w umowie należy stosować przepisy kodeksu cywilnego regulujące stosunek zlecenia.

Decyzja o wypowiedzeniu umowy

Podczas gdy tryb powierzenia zarządu w dużej wspólnocie mieszkaniowej nie budzi wątpliwości interpretacyjnych, tryb zlecenia zarządzania lub administrowania w praktyce bardzo często rodzi spory. Spory te sprowadzają się do odmiennych stanowisk co do tego, czy zarząd może bez zgody wspólnoty mieszkaniowej wyrażonej w uchwale zawrzeć i rozwiązać umowę o zarządzanie, czy administrowanie. Ustawa o własności lokali jest w tej materii zbyt ogólna, doktryna prezentuje rozbieżne stanowiska, a dodatkowo orzecznictwo nie jest jednolite w tej materii.

Decydujące znaczenie ma zaliczenie zawarcia i rozwiązania umowy o zarządzanie do czynności zwykłego zarządu lub do czynności ten zarząd przekraczających. Jeżeli zawarcie i rozwiązanie umowy o zarządzanie mieści się w zakresie zwykłego zarządu to zarząd może sam zawrzeć i rozwiązać taką umowę, jeżeli natomiast to czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu - zarząd potrzebuje uchwały właścicieli. Przyjmuje się, że pojęcie zwykłego zarządu oznacza tylko podejmowanie bieżących spraw związanych ze zwykłą eksploatacją rzeczy i utrzymaniem jej w stanie nie pogorszonym w ramach aktualnego jej przeznaczenia trudno więc ulokować tutaj umowy o zarzadzanie.

Sąd Apelacyjny w Białymstoku w wyroku z dnia 10.09.2002 roku (sygn. akt I ACa 384/2002) uznał, że w kwestii zlecenia zarządu nieruchomością zarządcy musi zapaść uchwała właścicieli, która konstytuuje ten sposób zarządu nieruchomością. Jak stwierdził sąd, ogół właścicieli lokali w stosunku do zarządu traktowany jest jako organ nadrzędny. Organ ten ma prawo więc wypowiedzieć się w przedmiocie wyboru osoby zarządcy. W związku z tym, że w doktrynie i orzecznictwie nie ma jasności, czy czynność ta należy do czynności zwykłego zarządu czy do czynności ten zwykły zarząd przekraczających nie ma pewności, co do rozstrzygnięcia gdy sprawa trafi do sądu. Zatem aby nie dawać poprzedniemu zarządcy argumentów do wniesienia sprawy do sądu wspólnota mieszkaniowa powinna wyrazić swoją wolę w uchwale.

Doręczenie wypowiedzenia

Na składającego oświadczenie woli przepisy nakładają obowiązek doręczenia oświadczenia.  Przepis art. 61 § 1 kodeksu cywilnego stanowi, że oświadczenie woli, które ma być złożone innej osobie, jest skuteczne z chwilą, gdy doszło do niej w taki sposób, że mogła zapoznać się z jego treścią. Najwygodniej w tym celu skorzystać z usług poczty bowiem taki sposób doręczenia będzie możliwie najprostszy do udowodnienia za pomocą pokwitowania odbioru. Pismo zawierające oświadczenie woli powinno być skierowane na adres zamieszkania osoby fizycznej lub adres siedziby osoby prawnej. Należy zwrócić uwagę, że ustawodawca nie nakłada na nadawcę obowiązku dopilnowania, czy adresat odebrał przesyłkę i zapoznał się z jej treścią. Wystarczy sama możliwość zapoznania się z treścią oświadczenia. Oznacza to, że niepodjęcie przesyłki w terminie (przesyłka dwukrotnie awizowana) nie wpływa na skuteczność zawartego w przesyłce wypowiedzenia. W takim przypadku przesyłkę uważa się za doręczoną (wypowiedzenie będzie skuteczne). Trzeba pamiętać, że zgodnie z art. 6 kodeksu cywilnego, na składającym oświadczenie woli spoczywa obowiązek wykazania, że oświadczenie zostało jego adresatowi dostarczone.

Liczenie terminu wypowiedzenia

Ponadto należy właściwie liczyć terminy wypowiedzenia umowy. Zgodnie z art. 112 kodeksu cywilnego termin oznaczony w miesiącach kończy się z upływem dnia, który datą odpowiada pierwszemu dniu terminu, a gdyby takiego dnia w ostatnim miesiącu nie było, to w ostatnim dniu danego miesiąca. Natomiast zgodnie z art. 113 kodeksu cywilnego jeżeli termin jest oznaczony na koniec miesiąca, rozumie się przez to ostatni dzień tego miesiąca.

Sposób wypowiedzenia umowy

Sposób wypowiedzenia umowy zależeć będzie od treści uchwały. W tej sytuacji możemy mieć do czynienia z dwoma sytuacjami prawnymi: albo umowę wypowiedzieli właściciele lokali w podjętej uchwale albo w uchwale tylko upoważniono zarząd do wypowiedzenia umowy. Jeżeli właściciele lokali w uchwale upoważnili tylko zarząd do wypowiedzenia umowy to wówczas na podstawie upoważnienia w uchwale umowę wypowiada zarząd (on składa oświadczenie o wypowiedzeniu umowy o zarządzanie) i doręcza wypowiedzenie zarządcy. Na takim oświadczeniu o wypowiedzeniu od zarządu, dokonanym z upoważnienia w uchwale, co najmniej dwóch członków zarządu wieloosobowego musi złożyć podpisy.

Jeżeli wypowiedzenie podpisze tylko jeden z członków zarządu nie będzie to skutecznie złożone (w imieniu wspólnoty mieszkaniowej) oświadczenie o wypowiedzeniu. Doręczenie takiego oświadczenia nie spowoduje więc skutecznego wypowiedzenia umowy o zarządzanie. Jednak właściciele nie muszą upoważniać uchwałą zarząd do wypowiedzenia umowy - mogą także sami tę umowę w uchwale wypowiedzieć. Wówczas zarząd nie składa oświadczenia o wypowiedzeniu w imieniu wspólnoty mieszkaniowej, ma tylko obowiązek doręczenia zarządcy wypowiedzenia umowy, czyli podjętej uchwały właścicieli lokali. Bezzasadne byłoby wówczas składanie przez zarząd oświadczenia o wypowiedzeniu umowy o zarzadzanie skoro wspólnota mieszkaniowa oświadczenie woli o wypowiedzeniu już złożyła w uchwale. Wówczas ewentualne pismo od zarządu, towarzyszące uchwale doręczanej przez zarząd, jest tylko zwykłym pismem przewodnim o znaczeniu tylko informacyjnym (zwykła korespondencja). Taką korespondencję prowadzić może samodzielnie każdy z członków zarządu wspólnoty mieszkaniowej i nie potrzebuje podpisu drugiego członka zarządu na zwykłym liście. W takiej sytuacji znaczenie będzie miało, że zarządca otrzymał uchwałę właścicieli wypowiadającą mu umowę o zarządzanie, a to czy załączono pismo informacyjne czy nie i czy podpisało je dwóch czy tylko jeden z członków zarządu będzie bez znaczenia prawnego. 

Ponadto w przypadku takiej uchwały, która od razu wypowiedziała umowę o zarzadzanie, jeżeli zarządca był obecny przy jej podejmowaniu (uchwała w całości podjęta na zebraniu, na którym był obecny zarządca) uchwała nie wymagała w ogóle odrębnego doręczenia, a termin wypowiedzenia zaczyna biec w chwili jej podjęcia w obecności zarządcy. Jak stanowi bowiem art. 61 § 1 kodeksu cywilnego, oświadczenie woli, które ma być złożone innej osobie, jest skuteczne z chwilą, gdy doszło do niej w taki sposób, że mogła zapoznać się z jego treścią. W takiej sytuacji bowiem należy bezspornie uznać, że zarządca powziął wiadomość o wypowiedzeniu i jego treści z chwilą podjęcia uchwały bo był obecny na zebraniu.

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!