OZE – nowe wyzwanie dla zarządców nieruchomości

Coraz większe jest również oczekiwanie naszych mieszkańców, że w tym kierunku będziemy podążać. Materia nie jest prosta pod względem technicznym, a dodatkową trudność stanowią niejasne i zmieniające się ciągle przepisy prawa, regulujące ten obszar naszego działania; czekają nas zatem poważne wyzwania, na których nie będzie trudno się „potknąć”.

O refundacji i wymogach technicznych

Moja spółdzielnia właśnie rozpoczyna przygodę z fotowoltaiką (na razie 5 budynków) i na bazie przygotowań tego przedsięwzięcia chciałbym się podzielić pewnymi uwagami i spostrzeżeniami. Jak zapewne wszyscy wiedzą można uzyskać refundację poniesionych kosztów przedsięwzięcia (do 50%) w ramach tzw. grantu OZE, który został opisany w ustawie z dnia 21 listopada 2008 r. o wspieraniu termomodernizacji i remontów oraz o centralnej ewidencji emisyjności budynków, Rozdział 4c. Na stronach internetowych BGK są bardzo szczegółowe informacje, dotyczące tej procedury, nie będę zatem ich omawiał. Ważne jest to, że warunkiem uzyskania grantu jest zrealizowanie przedsięwzięcia i jego opłacenie ze środków własnych. Rozpoczynając proces inwestycyjny musimy mieć w związku z tym zgromadzone środki na jego realizację. Powstaje pytanie: w jakiej wysokości? Na dzień dzisiejszy, w zależności od specyfiki, koszty kształtują się na poziomie 5000 zł–6000 zł za jeden kWp. Ograniczeniem, które trzeba brać pod uwagę przy planowaniu inwestycji jest moc przyłączeniowa dla danego punktu poboru energii (PPE). W przypadku, gdy nie ma takiej informacji w umowach dystrybucyjnych lub w dokumentacji technicznej można wystąpić na specjalnym druku do Stoen Operator (w przypadku Warszawy) i odpowiednią informację otrzymać. Są również pewne ograniczenia formalne w przypadku wspólnot mieszkaniowych, zarządzanych w trybie ustawy o własności lokali, ale również w przypadku budynków spółdzielczych, w których wyodrębniono poszczególne lokale (szczególnie ważne jest to w przypadku, gdy właściciele wyodrębnionych lokali mają większość udziałów), chociaż nadal są one zarządzane w trybie art. 27 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Montaż paneli, ale również okablowania i innych urządzeń na częściach wspólnych nieruchomości wymaga podjęcia uchwały w trybie art. 22, ust. 3, pkt 4 ustawy o własności lokali – zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej.

Kolejnym krokiem jest zorganizowanie przetargu na wybór wykonawcy i w tym momencie pojawia się pytanie: jak określić warunki tego przetargu? Niestety, na tym etapie czeka nas konieczność pozyskania konkretnej wiedzy technicznej na temat instalacji fotowoltaicznych. Jakość proponowanych na rynku urządzeń i firm montujących jest bowiem bardzo różna – jak zwykle, rozwiązania dobre są droższe, zatem odradzam stosowanie kryterium ceny – jako decydującego – przy wyborze wykonawcy. Określając warunki przetargu należy uwzględnić zalecenia ubezpieczyciela budynku, ponieważ montaż instalacji fotowoltaicznej ma wpływ na określenie ryzyka np. w zakresie bezpieczeństwa pożarowego. Firma UNIQA specjalizująca się w ubezpieczeniach zasobów mieszkaniowych opracowała dokument o nazwie „Dobre praktyki dla projektowanych oraz istniejących instalacji fotowoltaicznych”, w którym bardzo szczegółowo zostały wskazane zalecane rozwiązania budowlane i konstrukcyjne oraz rozwiązania techniczne i zabezpieczenia. Jest to bardzo pomocne opracowanie. Na podstawie zdobytej wiedzy sugeruję, aby określając wymagania sprzętowe i realizacyjne, uwzględnić m.in. następujące elementy:

• falownik niskonapięciowy z optymalizatorami mocy, wymagania techniczne: sprawność 98%, funkcja chłodzenia, zabezpieczenie przeciwporażeniowe i przeciwprzepięciowe, ochrona przed wodą i pyłem IP65, monitorowanie produkcji prądu poprzez aplikację, zgodność z dyrektywami unijnymi, a także polskimi normami w szczególności w zakresie bezpieczeństwa i przyłączenia do sieci;
• panele, wymagania techniczne: monokrystaliczne typu N-Type, spadek mocy po 30 latach nie więcej niż 15%, współczynnik NMOT nie większy niż 450C, sprawność modułu nie mniejsza niż 20%, odporność na grad i obciążenie śniegiem, współczynnik temperaturowy bliski „zero”. Należy również pamiętać, że dla instalacji powyżej 6,5 kWp wymagana jest opinia p.poż., a dla instalacji powyżej 50 kWp wymagane jest uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę.

Przedmiotem zamówienia, poza wykonaniem samej instalacji’ powinno być przygotowanie projektu, przygotowanie wniosku do BGK o przyznanie grantu OZE oraz zgłoszenie wykonanej instalacji do operatora systemu dystrybucyjnego (OSD). Przed zawarciem umowy z wykonawcą, uznając, że roboty są wysokospecjalistyczne i nie mamy doświadczenia w tym zakresie, zacząłem szukać osoby, która w imieniu spółdzielni mogłaby pełnić funkcję inspektora nadzoru. Okazało się, że jest to sprawa trudna, a w moim przypadku okazała się niemożliwa do zrealizowania; nawet PZiTB na moje zapytanie nie było w stanie zarekomendować żadnej (sic!) osoby. Znalazłem wyjście z tej sytuacji w taki sposób, że nadzór od strony konstrukcyjno-budowlanej pełnić będzie osoba posiadająca stosowne uprawnienia budowlane, a nadzór od strony elektrycznej inna osoba posiadająca odpowiednie świadectwa kwalifikacyjne. W momencie pisania tego artykułu prace dopiero się rozpoczęły zatem o doświadczeniach realizacyjnych napiszę innym razem.

Samokonsumpcja i wirtualne bilansowanie

Inwestując w odnawialne źródła energii, oczekujemy przede wszystkim znacznego obniżenia kosztów eksploatacji naszych mieszkań. Obecnie obowiązujący system rozliczeń, czyli tzw. net-billing, skłania do tego, aby jak najwięcej energii konsumować samemu lub ewentualnie ją magazynować (na razie opcja bardzo droga). Rozwiązaniem tego problemu może być np. zasilanie z instalacji fotowoltaicznych zasobników ciepłej wody użytkowej, z tym że taka opcja wymaga dodatkowej inwestycji w projekt techniczny i w przerobienie węzła cieplnego lub kotłowni gazowej. Z jeszcze większym wyzwaniem i kosztami wiąże się montaż pomp ciepła – produkujących ciepło na potrzeby ciepłej wody użytkowej, ale również na potrzeby centralnego ogrzewania, zasilanych z instalacji fotowoltaicznych. Takie rozwiązanie ze względu na wysokie zapotrzebowanie na ciepło wymaga dużych instalacji fotowoltaicznych, a nie na wszystkich dachach budynków jest to możliwe. 

Poza tym ograniczeniem istnieją również inne, takie jak np. hałas generowany przez pompy ciepła posadowione poza budynkiem w niedużej odległości od węzła cieplnego lub kotłowni co może być powodem uciążliwości dla mieszkańców szczególnie wówczas, gdy w budynku jest kilka kotłowni – tak jak to ma miejsce w moim przypadku. Należy również pamiętać, że pompy ciepła to urządzenia stosunkowo drogie – z zastrzeżeniem, że jest to duże uproszczenie, można przyjąć, że 1 KW pompy typu powietrze woda kosztuje ok. 1 000 zł. plus koszty montażu (trzeba liczyć drugie tyle). Przy niewielkim budynku o powierzchni użytkowej lokali ok. 2 000 m², 50 mieszkańcach i zapotrzebowaniu na energię cieplną na poziomie ok. 180 KW (przykład z moich zasobów) inwestycja wymaga sporego wysiłku finansowego.

Z moich rozmów ze specjalistami wynika również, że pomimo posiadania pomp ciepła musi pozostać źródło tradycyjne (sieć cieplna lub kocioł np. gazowy). Jest ono traktowane jako jednostka działająca w szczytach zapotrzebowania lub w niesprzyjających warunkach atmosferycznych (np. podczas dużych mrozów, gdy sprawność pomp ciepła znacznie spada). Innym, bezinwestycyjnym rozwiązaniem może być formuła tzw. wirtualnych elektrowni (VPP), czyli bilansowanie wyprodukowanej w danym miejscu (PPE) energii, wspólnie z innymi miejscami jej zużycia, a więc np. mamy instalację fotowoltaiczną na jednym budynku, ale produkcja energii elektrycznej po uwzględnieniu autokonsumpcji w tym budynku jest „wirtualnie” bilansowana w ramach innych PPE, zlokalizowanych w obiektach, na których instalacji fotowoltaicznej nie ma. Warunkiem wprowadzenia takiej metody jest zawarcie umowy ze spółką obrotu (sprzedawcą energii elektrycznej), która opisaną wyżej usługę oferuje.

Materia jest dosyć skomplikowana, dopiero się tego uczę. O doświadczeniach realizacyjnych napiszę odrębnie. Koleżanki i kolegów, którzy mają już opisane rozwiązania za sobą, zachęcam do kontaktu za pośrednictwem redakcji – adres e-mail: redakcja@administrator24.info.