Wymogi przeciwpożarowe dla zarządcy nieruchomości

Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku (II SA/Gd 286/1) stwierdza, że każdy budynek musi spełniać wymogi aktualnych przepisów przeciwpożarowych, przez co w pełni uzasadnia potrzebę kontrolowania instalacji sanitarnych w nieruchomościach budynkowych.

Właściciele, zarządcy lub użytkownicy budynków oraz placów składowych i wiat, z wyjątkiem budynków mieszkalnych jednorodzinnych:

• utrzymują urządzenia przeciwpożarowe i gaśnice w stanie pełnej sprawności technicznej i funkcjonalnej;
• wyposażają obiekty w przeciwpożarowe wyłączniki prądu zgodnie z przepisami techniczno-budowlanymi;
• umieszczają w widocznych miejscach instrukcje postępowania na wypadek pożaru wraz z wykazem telefonów alarmowych;
• oznakowują znakami zgodnymi z Polskimi Normami.

Zgodnie z art. 1 ustawy o ochronie przeciwpożarowej, ochrona ta polega na realizacji przedsięwzięć mających na celu ochronę życia, zdrowia, mienia lub środowiska przed pożarem, klęską żywiołową lub innym miejscowym zagrożeniem poprzez zapobieganie powstawaniu i rozprzestrzenianiu się pożaru, klęski żywiołowej lub innego miejscowego zagrożenia, zapewnienie sił i środków do zwalczania pożaru, klęski żywiołowej lub innego miejscowego zagrożenia oraz prowadzenie działań ratowniczych.

W myśl art. 3 ust. 1 tej ustawy właściciele korzystający ze środowiska, budynku, obiektu lub terenu są obowiązani zabezpieczyć je przed zagrożeniem pożarowym lub innym miejscowym zagrożeniem. Właściciel budynku, obiektu budowlanego lub terenu, zapewniając ich ochronę przeciwpożarową, jest obowiązany:

• przestrzegać przeciwpożarowych wymagań techniczno-budowlanych, instalacyjnych i technologicznych;
• wyposażyć budynek, obiekt budowlany lub teren w wymagane urządzenia przeciwpożarowe i gaśnice;
• zapewnić konserwację oraz naprawy urządzeń przeciwpożarowych i gaśnic w sposób gwarantujący ich sprawne i niezawodne funkcjonowanie;
• zapewnić osobom przebywającym w budynku, obiekcie budowlanym lub na terenie, bezpieczeństwo i możliwość ewakuacji;
• przygotować budynek, obiekt budowlany lub teren do prowadzenia akcji ratowniczej;
• zapoznać pracowników z przepisami przeciwpożarowymi;
• ustalić sposoby postępowania na wypadek powstania pożaru, klęski żywiołowej lub innego miejscowego zagrożenia.

Pozwolenie na użytkowanie nieruchomości, a sprawdzanie instalacji

Pozwolenie na użytkowanie nieruchomości oznacza jedynie zakończenie procesu inwestycyjnego związanego z jego wybudowaniem, natomiast istnienie obiektu kreuje nowe obowiązki publicznoprawne związane z jego utrzymaniem i użytkowaniem. Zapewnienie ochrony przeciwpożarowej nieruchomości lub na jej terenie z woli ustawodawcy zostało potraktowane wyjątkowo, jako obowiązek, który pomimo jego dochowania na etapie projektowania bądź przystąpienia do użytkowania trwa nadal przez cały okres istnienia obiektu.

Przepisy art. 1 i art. 4 ustawy o ochronie przeciwpożarowej odnoszą się do kwestii ochrony przeciwpożarowej niezwiązanej w żaden sposób z tym, kiedy budynek został wybudowany lub oddany do użytkowania i stawiają budynkom konkretne wymagania w zakresie tej ochrony. Wybudowanie bądź uzyskanie pozwolenia na użytkowanie obiektu nie wyznacza zatem żadnej cezury czasowej z punktu widzenia zastosowania przepisów przeciwpożarowych.

Z orzecznictwa

Kontrola stanu technicznego

Prawo budowlane kładzie nacisk na przestrzeganie zasad prawidłowego i bezpiecznego użytkowania wybudowanych i oddanych do użytkowania obiektów budowlanych.

Nieruchomości powinny być w czasie ich użytkowania poddawane przez właściciela lub zarządcę kontroli:

• okresowej, co najmniej raz w roku, polegającej na sprawdzeniu stanu technicznego:
• elementów budynku, budowli i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania obiektu,
• instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska,
• instalacji gazowych oraz przewodów kominowych (dymowych, spalinowych i wentylacyjnych);
• okresowej, co najmniej raz na 5 lat, polegającej na sprawdzeniu stanu technicznego i przydatności do użytkowania obiektu budowlanego, estetyki obiektu budowlanego oraz jego otoczenia; kontrolą tą powinno być objęte również badanie instalacji elektrycznej i piorunochronnej w zakresie stanu sprawności połączeń, osprzętu, zabezpieczeń i środków ochrony od porażeń, oporności izolacji przewodów oraz uziemień instalacji i aparatów;
• okresowej w zakresie, co najmniej dwa razy w roku, w terminach do 31 maja oraz do 30 listopada, w przypadku budynków o powierzchni zabudowy przekraczającej 2000 m² oraz innych obiektów budowlanych o powierzchni dachu przekraczającej 1000 m²; osoba dokonująca kontroli jest obowiązana bezzwłocznie pisemnie zawiadomić właściwy organ o przeprowadzonej kontroli.

Zasady właściwego użytkowania obiektów budowlanych muszą być zatem dostosowane do wymagań zmieniających się warunków zewnętrznych, m.in. związanych z takimi czynnikami, jak zmiana proporcji przestrzeni zabudowanych w stosunku do istniejącej infrastruktury, w tym istniejących instalacji wodociągowych, będących ciągle podstawą zapewnienia ochrony przeciwpożarowej.

Wymagania dotyczące gaśnic

Zgodnie z ww. rozporządzeniem Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 7 czerwca 2010 r. w sprawie ochrony przeciwpożarowej budynków, innych obiektów budowlanych i terenów, obiekty muszą być wyposażone w gaśnice, spełniające wymagania Polskich Norm. Rodzaj gaśnic powinien być dostosowany do gaszenia tych grup pożarów, które mogą wystąpić w obiekcie: materiałów stałych (zwykle pochodzenia organicznego, których normalne spalanie zachodzi z tworzeniem żarzących się węgli); cieczy i materiałów stałych topiących się, gazów, metali, tłuszczów i olejów w urządzeniach kuchennych.

Jedna jednostka masy środka gaśniczego 2 kg (lub 3 dm³) zawartego w gaśnicach przypada, z wyjątkiem przypadków określonych w przepisach szczególnych:

• na każde 100 m² powierzchni strefy pożarowej w budynku, nie chronionej stałym urządzeniem gaśniczym:
  • zakwalifikowanej do kategorii zagrożenia ludzi ZL I, ZL II, ZL III lub ZL V
  • produkcyjnej i magazynowej o gęstości obciążenia ogniowego ponad 500 MJ/m2
  • zawierającej pomieszczenie zagrożone wybuchem
• na każde 300 m² powierzchni strefy pożarowej nie wymienionej w pkt. 1), z wyjątkiem zakwalifikowanej do kategorii zagrożenia ludzi ZL IV.

Gaśnice powinny być rozmieszczone:

• w miejscach łatwo dostępnych i widocznych, w szczególności: przy wejściach, na korytarzach, przy wyjściach z pomieszczeń na zewnątrz,
• w miejscach nienarażonych na uszkodzenia mechaniczne oraz działanie źródeł ciepła (piece, grzejniki),
• w obiektach wielokondygnacyjnych – w tych samych miejscach na każdej kondygnacji, jeżeli pozwalają na to istniejące warunki.

Gaśnice powinny być rozmieszczone w obiekcie w taki sposób, by odległość z każdego miejsca w obiekcie, w którym może przebywać człowiek, do najbliższej gaśnicy nie przekraczała 30 m. Ponadto do gaśnic powinien być zapewniony dostęp o szerokości, co najmniej 1 m.    

Podstawa prawna

1. Ustawa Prawo budowlane
2. Ustawa z dnia 24 sierpnia 1991 r. o ochronie przeciwpożarowej

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!