Korzystanie z elewacji budynku a obowiązek uiszczania opłat eksploatacyjnych – aspekty prawne

Także w judykaturze, w odniesieniu do wspólnot mieszkaniowych, kwestia montażu urządzeń klimatyzacyjnych, tablic, banerów itp. na elewacji budynków ujmowana jest jednolicie. W wielu orzeczeniach podkreśla się, że w zakresie, w jakim nieruchomość wspólna nie jest niezbędna do korzystania z lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem, wspólnota mieszkaniowa ma prawo określić zasady korzystania z części wspólnych budynku, podejmując uchwałę w przedmiocie zmiany przeznaczenia części nieruchomości wspólnej. Umieszczanie na elewacji budynku wszelkich urządzeń, tablic, banerów i innych tego rodzaju elementów jest zmianą przeznaczenia tej części nieruchomości wspólnej i wykracza poza zakres korzystania z nieruchomości wspólnej, co z kolei wymaga podjęcia stosownej uchwały, określającej zasady korzystania.

Korzystanie z elewacji – odpłatne czy nieodpłatne? 

Korzystanie przez współwłaścicieli (a tym bardziej osób trzecich) z nieruchomości wspólnej w sposób wyłączny (a do takiego korzystania dochodzi właśnie w przypadku wyłącznego dysponowania częścią elewacji – nieruchomości wspólnej) wymaga zasadniczo ustalenia zasad korzystania z tej części nieruchomości wspólnej. 

W kwestii należnego wynagrodzenia bądź jego braku przyjąć należy, że obowiązuje tutaj zasada swobody umów, o której stanowi art. 3531 Kodeksu cywilnego, to jednak doznaje ona pewnych ograniczeń. Zgodnie bowiem z tym przepisem strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego. Tym samym wysokość stawki (bądź jej brak) za korzystanie z części wspólnych w powyżej opisanym zakresie nie może być jednak ustalana w sposób arbitralny, oderwany od faktycznie ponoszonych wydatków, czy też nie może ona dyskryminować zarówno członków, jak i właścicieli lokali niebędących członkami. Opłaty takie powinny więc uwzględniać stawki rynkowe i faktycznie ponoszone przez spółdzielnię koszty związane z utrzymaniem tych części. Przyjęte zasady mogą także przewidywać brak ponoszenia takich opłat.

Nieodpłatne ko­rzystanie z elewacji budynku

Nie można jednak wykluczyć sytuacji, w której występować będzie nieodpłatne korzystanie z elewacji budynku np. na potrzeby klimatyzacji i pod szyld oraz nieodpłatne korzystanie z pomieszczenia w piwnicy na potrzeby węzła cieplnego, które odbywa się na podstawie zgody samej spółdzielni mieszkaniowej. Nie można również pominąć sytuacji, w której np. zarówno węzeł cieplny jak i klimatyzatory oraz szyld nad lokalem nie będą stanowić powierzchni większej niż udział w powierzchni części wspólnych, jaka przysługuje z tytułu udziału w nieruchomości wspólnej, co może przemawiać za brakiem naliczania dodatkowych opłat za korzystanie z tej części nieruchomości wspólnej. Istotne w takim wypadku jest także to, czy żądania zapłaty za korzystanie z części wspólnych są kierowane jedynie przeciwko jedynemu właścicielowi lokalu, a nie wobec żadnych innych podmiotów, wykorzystujących części wspólne budynku, pomimo że także inni właściciele lokali korzystają z części wspólnych, tj. nie pobieranie i nie żądanie opłat za np. reklamy i urządzenia klimatyzacyjne od innych właścicieli lokali użytkowych może samo w sobie stanowić nadużycie prawa podmiotowego.

Ważne racjonalne zasady

Zgodnie z przepisem art. 18 §1 i 7 w związku z art. 42 §3 ustawy z dnia 16 września 1982 r. Prawo spółdzielcze¹ prawa i obowiązki wynikające z członkostwa w spółdzielni są dla wszystkich członków równe, a przepisy ustawy, statut oraz umowy zawierane przez spółdzielnię z jej członkami określają prawa i obowiązki członków, wynikające ze stosunków prawnych pochodnych od członkostwa w spółdzielni. Uchwała zaś sprzeczna z postanowieniami statutu bądź dobrymi obyczajami lub godząca w interesy spółdzielni, albo mająca na celu pokrzywdzenie jej członka może być zaskarżona do sądu. Wyrażona w art. 18 §1 Prawa spółdzielczego zasada równości praw członków odnosi się jedynie do praw wynikających z członkostwa w spółdzielni, a nie do praw pochodnych, których dotyczy art. 18 §7 PS. Prawa pochodne natomiast składają się na treść innych niż członkostwo stosunków prawnych, łączących członka ze spółdzielnią. Są to stosunki, na podstawie których spółdzielnia dokonuje na rzecz członków świadczenia, zgodne z zakresem jej statutowej działalności. W ramach stosunków pochodnych prawa i obowiązki członków nie są już takie same, jednak kryteria ich różnicowania powinny być takie same².

Wymaga więc zaznaczenia, że z uwagi na ich specyficzny charakter i ścisłe powiazanie z członkostwem nie można wykluczyć uwzględnienia zasady równości przy interpretacji norm ogólnych kształtujących dany stosunek. Równość nie może być oczywiście rozumiana w tym wypadku w sposób bezwzględny, a jedynie jako wprowadzenie jednolitego kryterium zróżnicowania sytuacji członków w znaczeniu konstytucyjnym, czyli z uwzględnieniem rzeczowości, zasadności i proporcjonalności³. Jak podkreśla się, nie narusza zasady równości usprawiedliwiona i racjonalna dyferencjacja sytuacji podmiotów ze względu na różniącą je cechę istotną. Warunków tych nie spełniają kryteria o charakterze arbitralnym, ściśle podmiotowe czy nawet przedmiotowe, ale bez dostatecznego powiązania z istotą i celem działalności spółdzielni. Dlatego za dopuszczalne uznaje się najczęściej: zakres korzystania za świadczeń spółdzielni, długość przynależności do niej, wielkość obrotu itp.⁴

W tym kontekście zastrzeżenia budzić powinno zróżnicowanie członków posiadających tę samą cechę istotną, gdy żądania zapłaty za korzystanie z części wspólnych są kierowane jedynie przeciwko jedynemu właścicielowi lokalu, a nie wobec żadnych innych podmiotów wykorzystujących części wspólne budynku, pomimo że także inni właściciele lokali korzystają z części wspólnych, tj. nie pobieranie i nie żądanie opłat za np. reklamy i urządzenia klimatyzacyjne od innych właścicieli lokali użytkowych nie odpowiada racjonalnej dyferencjacji sytuacji podmiotów ze względu na różniącą je cechę istotną.

Literatura

1. zob.: SA w Poznaniu w wyroku z 28 lipca 2016 r. w sprawie o sygn. akt I ACa 152/16, LEX nr 2121894; podobnie SA w Szczecinie w wyroku z 6 marca 2014 r. w sprawie o sygn. akt I ACa 679/13, LEX nr 1459043; SA w Ł. w uzasadnieniu wyroku z 3 czerwca 2015 r. w sprawie o sygn. akt I ACa 1803/14, LEX nr 1771287; SA w K. w uzasadnieniu wyroku z 16 lutego 2017 r. w sprawie o sygn. akt I ACa 1401/16, LEX nr 2302356
2. tj. DzU z 2021 r. poz. 648 z późn. zm., dalej: PS
3. por. też wyrok Sądu najwyższego z dnia 22 maja 2014 r., sygn. akt IV CSK 597/13, niepublikowany
4. por. wyroki Trybunału Konstytucyjnego: z 23 października 2001 r., sygn. akt K 22/01, OTK 2001, Nr 7, poz. 215; z 15 lipca 2010 r., sygn. akt K 63/07, OTK-A 2010, nr 6 poz. 60; z 29 maja 2012 r., sygn. akt SK 17/09, OTK – A 2012, Nr 5, poz. 53
5. por. wyrok Sądu Najwyższego z 17 maja 2006 r., sygn. akt I CSK 19/06, Lex nr 200883 czy z 29 listopada 2001 r., sygn. akt V CSK 532/00, Lex nr 52759