Głosowanie przy błędnej wysokości udziałów
Głosowanie przy błędnej wysokości udziałów, fot. pixabay
Wspólnoty mieszkaniowe borykają się z błędnie, czyli sprzecznie z ustawą o własności lokali, wpisanymi w księgach wieczystych udziałami w nieruchomości wspólnej. Jak w takim wypadku postępować i jak podejmować uchwały do czasu naprawy tych błędów?
Zobacz także
mgr Jarosław Kowszuk Jubileusz ustawy o własności lokali
W tym roku mija trzydzieści lat od uchwalenia przepisów ustawy o własności lokali. Dokonywane na przestrzeni lat zmiany przepisów tej ustawy – a zmieniano ją od momentu uchwalenia 15-krotnie – nie rozwiały...
W tym roku mija trzydzieści lat od uchwalenia przepisów ustawy o własności lokali. Dokonywane na przestrzeni lat zmiany przepisów tej ustawy – a zmieniano ją od momentu uchwalenia 15-krotnie – nie rozwiały wielu istotnych pytań, związanych z funkcjonowaniem wspólnot mieszkaniowych.
Michał Szymankiewicz Jak regulować relacje sąsiedzkie?
Zapis art. 144 KC jest kolejną możliwością indywidualnego reagowania na zachowania pozostałych mieszkańców, którzy dopuszczają się naruszeń, z tą różnicą, że skutkiem nie jest „pozbycie” się niechcianego...
Zapis art. 144 KC jest kolejną możliwością indywidualnego reagowania na zachowania pozostałych mieszkańców, którzy dopuszczają się naruszeń, z tą różnicą, że skutkiem nie jest „pozbycie” się niechcianego naruszyciela, a doprowadzenie do sytuacji, że jego zachowanie przestanie naruszać ustalony wcześniej porządek.
Michał Szymankiewicz Kiedy wspólnota mieszkaniowa może wystąpić o przymusową sprzedaż lokalu?
Prawo własności podlega szczególnej, konstytucyjnej ochronie, a możliwości jego ograniczenia, czy też pozbawienia, regulowane są ustawowo. W zakresie prawa lokalowego w art. 16 UWL ustawodawca przewidział...
Prawo własności podlega szczególnej, konstytucyjnej ochronie, a możliwości jego ograniczenia, czy też pozbawienia, regulowane są ustawowo. W zakresie prawa lokalowego w art. 16 UWL ustawodawca przewidział przesłanki, które uzasadniają żądanie przez wspólnotę mieszkaniową przymusowej sprzedaży lokalu czyli de facto szczególny rodzaj ingerencji w prawo własności właściciela lokalu.
W myśl UWL, udział właściciela lokalu, wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej, powinien odpowiadać stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Udział właściciela lokalu wyraża się zatem ułamkiem, gdzie licznik odpowiada powierzchni lokalu, a mianownik – powierzchni wszystkich lokali w nieruchomości. Określenie wysokości udziału, związanego z danym lokalem w nieruchomości wspólnej, następuje w akcie notarialnym ustanowienia odrębnej własności lokalu i podlega wpisowi w księdze wieczystej.
Głosowanie a udziały w nieruchomości wspólnej
Co do zasady, uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, a jedynym miarodajnym dla zarządu określeniem tych udziałów są wpisy w księdze wieczystej. Zatem, dopóki nie nastąpi zmiana prawna w wysokości udziałów, o której mowa poniżej, obowiązuje dotychczasowa wysokość udziałów. Może to prowadzić do kuriozalnych sytuacji w liczeniu głosów albo do braku możliwości jednoznacznego określenia w praktyce, czy uchwała została podjęta. Rozwiązaniem sytuacji może być wówczas doprowadzenie do głosowania jeden właściciel – jeden głos. Ustawa o własności lokali przewiduje, że w pewnych wypadkach na każdego właściciela może przypadać jeden głos, niezależnie od wielkości udziału w nieruchomości wspólnej. Z głosowaniem, że na każdego właściciela przypada jeden głos możemy mieć do czynienia m.in. wtedy, gdy suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1, a z żądaniem wystąpili właściciele lokali posiadający łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej (art. 23 pkt 2a UWL). Suma udziałów nie będzie równa 1 w przypadku błędów w obliczaniu ułamków czy wyodrębnieniu lokali. Jeżeli suma udziałów nie jest równa 1, to wspólnota mieszkaniowa powinna podjąć kroki w celu aktualizacji wysokości udziałów, a do czasu tej aktualizacji głosować 1 właściciel – 1 głos, w tym nad uchwałą w tej sprawie. W związku z zasadą głosowania, że na każdego właściciela przypada jeden głos, istniały w praktyce wątpliwości, jak traktować właścicieli, którzy byli właścicielami np. dwóch lokali. Możliwe były dwie interpretacje. Zgodnie z pierwszą, jeśli właściciel ma więcej niż jeden lokal, to przypada mu tyle głosów, ile ma lokali. Zgodnie z drugą interpretacją wspomniany sposób liczenia głosów należy rozumieć ściśle, zatem jeden właściciel może mieć zawsze tylko jeden głos. Wątpliwości te rozstrzygnął Sąd Najwyższy w wyroku z 26.04.2006 r. (sygn. akt II CSK 47/06), który stwierdził, że przewidziany w UWL sposób głosowania według zasady, iż na każdego właściciela przypada jeden głos oznacza, że większość głosów obliczana jest według liczby właścicieli, którzy oddali głos za uchwałą, niezależnie od tego, ile lokali w nieruchomości stanowi ich własność.
Zmiana wysokości udziałów
Gdy udziały nie odpowiadają wyżej podanej definicji, zarząd jest zobowiązany wszcząć we wspólnocie procedurę zmiany wysokości udziałów. W tym celu wspólnota mieszkaniowa musi podjąć uchwałę. Właściwie przygotowana uchwała powinna zawierać przede wszystkim zgodę na zmianę wysokości udziałów wszystkich lokali w nieruchomości wspólnej, a zmiana ta powinna być poprzedzona inwentaryzacją budynku.
Ponadto, uchwała powinna upoważniać zarząd do dokonania wszystkich formalności, w tym do złożenia oświadczenia o zmianie wysokości udziałów w formie aktu notarialnego. Ponieważ czynności te wymagają formy aktu notarialnego, uchwała właścicieli lokali musi być podjęta w obecności notariusza. Uchwała powinna zawierać również zlecenie dla zarządu sporządzenia inwentaryzacji budynku lub jej aktualizację, na podstawie której zarząd będzie mógł złożyć – w formie aktu notarialnego – stosowne oświadczenie. Akt notarialny zawierać będzie też wniosek do sądu o dokonanie zmian udziałów w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości wspólnej oraz zmianę udziałów we wszystkich księgach wieczystych prowadzonych dla poszczególnych lokali. Zatem jest to bardzo kosztowna operacja.
