Rynek gruntów inwestycyjnych – stawki, tendencje, uwarunkowania rynkowe i prognozy

Przy rosnących cenach gruntów oraz produktu końcowego, rynek gruntów inwestycyjnych w roku 2019 był skupiony przede wszystkim na sektorze mieszkaniowym, na którym zawarto ponad 70% wszystkich transakcji.

Zdaniem ekspertów, znaczącym czynnikiem kreującym popyt na powierzchnię mieszkaniową staje się przeznaczenie inwestycyjne. Dzięki utrzymującym się niskim stopom procentowym i korzystnym warunkom kredytowym, inwestorami coraz częściej zostają osoby prywatne, postrzegające nieruchomość jako bezpieczną i dostępną lokatę kapitału.

To napędza popyt ze strony deweloperów na atrakcyjnie zlokalizowane grunty, których zaczyna brakować. Naturalną konsekwencją braku gruntów pod inwestycje jest wzrost stawek ofertowych i transakcyjnych.

Według autorów raportu firmy Emmerson Evaluation pt. „Grunty pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną”, średni udział ceny gruntu w wartości całkowitej inwestycji w miastach takich jak Warszawa, Trójmiasto, Kraków przekracza poziom 20%, ale w najdroższych lokalizacjach może osiągnąć nawet 37%. Potwierdzeniem tego mogą być dane Colliers International, zawarte w najnowszym raporcie tej firmy. Jak podają autorzy raportu, ceny transakcyjne gruntów pod inwestycje mieszkaniowe, przekroczyły w najlepszych lokalizacjach m.in. Warszawy, Krakowa i Wrocławia w ubiegłym roku abstrakcyjny poziom 3–3,5 tys. zł za metr kwadratowy PUM (powierzchni użytkowej mieszkań). W opinii ekspertów, są to liczby niespotykane na polskim rynku od 2007 roku.

W sektorze biurowym od trzech lat stabilizacja na rynku gruntów inwestycyjnych

Wzrost popytu na powierzchnię biurową w Warszawie i w większych miastach doprowadził na większości rynków do spadku współczynnika pustostanów. Aktywność deweloperska w miastach regionalnych powyżej 500 000 mieszkańców cechowała się nawet wyższą dynamiką niż w Warszawie. Wszędzie jednak utrzymuje się wysoki poziom projektów w budowie i zaplanowanych, co zaowocowało trwającą trzy lata stabilizacją na rynku gruntów inwestycyjnych.

Wraz ze stabilizacją regionalnych rynków biurowych, zwłaszcza tych, będących magnesami dla usług biznesowych w znaczących ośrodkach akademickich, apetyt deweloperów na grunty o tym profilu, zlokalizowane poza obszarami klastrów biznesowych, zdecydowanie zmalał. – Aby rozważyć zakup gruntu biurowego w takiej nieoczywistej lokalizacji, muszą występować pewne zachęty, wartość dodana inwestycji, najlepiej umowa przednajmu podpisana z dużym najemcą – twierdzą analitycy.

W sektorze biurowym wciąż popularne pozostają lokalizacje centralne i adaptacje istniejących budynków na biura butikowe. Ze względu na złożoność tych procesów oraz malejącą dostępność potencjalnych celów akwizycji, ceny transakcyjne na tym rynku wzrosły o ok. 5 do 10%, co jednak zrównoważyły niskie ceny gruntów przeznaczonych pod obiekty klasy B.

W 2019 roku, zgodnie z przewidywaniami analityków i brokerów Colliers, umocnił się trend zmiany funkcji nieruchomości biurowych na cele zamieszkania zbiorowego (condo- i aparthotele, ale także mieszkania na wynajem i akademiki oraz hotele tradycyjne).

Zainteresowanie aktywami alternatywnymi, pomimo wzrostu cen gruntów

W obrębie zainteresowania inwestorów coraz częściej znajdują się także aktywa alternatywne.

Jako przykład można podać pierwszą w Polsce transakcję zakupu portfolio nowoczesnych prywatnych domów studenckich przez azjatycki fundusz inwestycyjny.

Jak twierdzą analitycy Działu Gruntów Inwestycyjnych Colliers Int. już od kilku lat obserwuje się zainteresowanie nieruchomościami spełniającymi podstawowe wymagania dla tego typu obiektów (duży ośrodek akademicki, bliskość komunikacji miejskiej), ale dopiero od niedawna deweloperzy specjalizujący się w tym segmencie rynkowym z powodzeniem zaczęli konkurować z innymi inwestorami handlowo-usługowymi i mieszkaniowymi, pomimo wysokiego poziomu cen gruntów. Trend ten sprawił, że zainteresowanie międzynarodowych funduszy inwestycyjnych wzbudzają, oprócz Warszawy, Wrocławia, Krakowa i Poznania, ignorowane do tej pory rynki, takie jak Toruń czy Lublin.

Wzrost popularności nowoczesnych akademików w Polsce jako produktu inwestycyjnego to efekt licznych europejskich i ogólnoświatowych programów wymian studenckich. Studenci krajowi znacznie częściej korzystają z opcji najmu mieszkań od osób prywatnych lub ze starszych akademików o niższym standardzie i czynszach.

Nie tylko akademiki – jako aktywa alternatywne – znalazły się w sferze zainteresowań inwestorów.

W związku z kryzysem demograficznym w Europie Zachodniej oraz rosnącym krajowym zainteresowaniem tego typu usługami, kolejnym produktem inwestycyjnym, który może przyjąć się na rynku polskim, są nowoczesne domy senioralne z całodobową opieką medyczną. Wyższy koszt realizacji tego typu obiektów wciąż powstrzymuje inwestorów, lecz trwają poszukiwania gruntów pod pierwsze projekty pilotażowe dla tego segmentu usługowego.

Rewitalizację wymusza brak gruntów

Odczuwalny brak podaży wolnych gruntów na takich rynkach, jak warszawski, krakowski czy gdański stanowi poważny problem dla tych, którzy w latach ubiegłych nie zabezpieczyli wystarczająco dużo ziemi, aby realizować inwestycje w okresie wzrostu cen.

Alternatywą dla strategii realizowania usług zamieszkania zbiorowego są kapitałochłonne projekty rewitalizacyjne. Jednak dotychczasowy schemat, zakładający relokację lub likwidację działalności przemysłowej na terenie miasta, remediację gruntu oraz budowę projektu mieszkalnego staje się obecnie niewystarczający. Coraz częściej taka inwestycja wymaga zmian planistycznych i oznacza wydłużenie czasu realizacji inwestycji.

Ponadto, od bieżącego roku inwestorzy są zobowiązani do publikowania zasad, dotyczących uwzględniania ryzyka dla zrównoważonego rozwoju w procesie podejmowania decyzji inwestycyjnych. Budynki odpowiadają bowiem za ponad jedną trzecią zużycia energii w skali globalnej i 40 proc. całkowitej emisji dwutlenku węgla. Z tego względu wyzwaniem nadal będzie ustalenie bezpośredniej korelacji pomiędzy wyższym zwrotem z inwestycji, a niskim ryzykiem w sferze ESG, czyli w obszarze ochrony środowiska, polityki społecznej i ładu korporacyjnego (z ang. ESG pochodzi od słów – environmental, social i governance).

Mimo to, inwestorzy gotowi są na kosztowny i długotrwały proces administracyjny, aby zdobyć lokalizacje odpowiednio blisko centrum miasta. W 2019 roku odbyło się wiele zakupów gruntowych, w których inwestorzy – pomimo utrudnień – brali pod uwagę tę ścieżkę administracyjną.

Największe zainteresowanie wzbudzają grunty położone w Warszawie, Krakowie i Wrocławiu. Warto tu przytoczyć przykład sprzedaży gruntu po dawnej zajezdni przy ulicy Chełmskiej w Warszawie. Była to jedna z największych wolumenowo transakcji na rynku gruntów inwestycyjnych – przekroczyła 300 mln złotych w zakupie gotówkowym.

Rok 2020 ma przynieść kolejne rewitalizacje m.in. kilkuhektarowego gruntu na warszawskiej Pradze, poznańskiej Wildze, czy w gdańskim Wrzeszczu.

Wysoki poziom cen gruntów sprawił, że rozpoczęto także zakupy i rewitalizację obszarów działalności biurowo-usługowej, czego przykładem może być zakup warszawskiego kompleksu Empark na Służewcu Przemysłowym, gdzie chodziło o zamianę funkcji czterech z dziewięciu budynków wchodzących w skład kompleksu biurowego.

Także miasta regionalne mogą pochwalić się nowymi inwestycjami: Kraków – projektem biurowym i akademickim, Wrocław – zmianą kilkuhektarowego gruntu przemysłowego w mixed-use funkcji centrotwórczych.

Czy pęknie bańka cenowa? 

Rekordowe ceny działek i kosztów budowy (wzrost o 50%) sprawiają, że pojawiają się obawy o pęknięcie bańki cenowej. W grudniu ubr. doszło do zauważalnego wzrostu cen w segmencie gruntów budowlanych. Rok 2019 zamknął się wynikiem równym 134,17 pkt., co oznacza, że w ujęciu miesięcznym zmiana wyniosła 1,12 pkt, podczas gdy w skali rocznej indeks wzrósł o 5,13 pkt, na co miał wpływ przede wszystkim głód ziemi inwestorów, którzy są gotowi płacić rekordowe stawki za atrakcyjne działki budowlane. Natomiast w ciągu 2 lat ceny nieruchomości wzrosły nawet o kilkadziesiąt procent w centrach dużych polskich miast. Jak podaje Cenatorium, sytuację tę najlepiej obrazują rekordowe transakcje zawarte w 2019 roku. Jedna z działek w centrum Warszawy została kupiona za 54 tys. zł/mkw. (w sumie 148 mln zł). Innym przykładem jest działka na Bielanach przy stacji metra Słodowiec, którą kupiono w przetargu ustnym za 38 mln zł, trzykrotnie drożej od ceny wywoławczej.

Analitycy zwracają uwagę przede wszystkim na sztucznie wykreowane przyczyny tej sytuacji, a nie wynikające z mechanizmów wolnego rynku, naturalnego popytu i podaży. Do tych czynników zaliczają, m.in. ustawowe ograniczenie handlu ziemią i przekształceń gruntów rolnych.

Warto tu jednak zwrócić uwagę na fakt, że pomimo wspomnianych zjawisk i faktu, że ceny na rynku mieszkaniowym przekroczyły poziom z okresu boomu w latach 2006–2008, końcówka 2019 roku przyniosła zapowiedź hamowania tempa wzrostu. Indeks cen nieruchomości urban.one dla całej Polski w grudniu urósł w relacji do listopada o 0,19 pkt. i wyniósł 102,99 pkt. (wzrost r/r o 1,56 pkt.). Dla porównania, w całym 2018 r. indeks ten wzrósł o 4,27 pkt.

Wielu ekspertów zadaje sobie pytanie, czy koszt budowy 1 m2 mieszkania wobec deficytu przestrzeni w dużych miastach może spaść. Raczej nie, ponieważ rośnie płaca minimalna, która do 2023 roku ma wzrosnąć o 54% do 4 000 zł brutto, co dla pracodawcy oznacza koszt zatrudnienia przekraczający 5 000 zł – za pracownika bez żadnych kwalifikacji. Przybędzie więc osób, których będzie stać na kredyt, pomimo rekomendacji S. Ponadto, sukcesywnie pojawiają się nowe regulacje i podatki, co oznacza, że drożyzna na rynku nieruchomości nie zniknie. Zwłaszcza, że – jak zapowiedział prezes NBP – profesor Adam Glapiński w lutym 2020 – poziom stóp procentowych nie ulegnie zmianie przynajmniej do 2022 roku. Będzie więc nadal uprawiana praktyka pompowania kredytów w rynek nieruchomości.

Mieszkania droższe niż w 2008 roku, a ceny wciąż rosną

W opinii analityków ds. rynku mieszkaniowego w Cenatorium, nastroje na rynku wciąż są dobre, choć podaż nie nadąża za rosnącym popytem. Obawy wśród deweloperów jednak rosną, mimo iż obecna sytuacja pozwala im dyktować stawki. Mają bowiem świadomość, że inwestycjom nie sprzyjają przeciągające się w czasie procedury, związane m.in. z przekształceniem użytkowania wieczystego we własność, z uzyskiwaniem decyzji o warunkach zabudowy oraz pozwoleń na budowę. Proces inwestycyjny obecnie – od momentu zakupu nieruchomości do zakończenia budowy i przekazania kluczy kupującym – wydłużył się do 3–3,5 roku.

Eksperci zwracają ponadto uwagę, że wzrost cen gruntów, wykonawstwa i ogólnych kosztów realizacji inwestycji wpływa również na decyzje o zmniejszeniu ilości realizowanych równolegle inwestycji i o zakupie innych gruntów.

W opinii analityków rynku nieruchomości jednak, bańka cenowa poważnie napęcznieje wówczas, gdy dotychczasowe tempo wzrostu cen utrzyma się do 2021 roku.

Prognozy na 2020 rok

Zdaniem ekspertów w 2020 roku stopniowo będzie hamowało tempo wzrostu cen gruntów. Ze względu na znaczący popyt i korzystne warunki makroekonomiczne rynek nadal ma być zdominowany przez sektor mieszkaniowy, a nowe strategie przyjęte w 2019 roku przez deweloperów staną się bardziej powszechne.

Obszary przemysłowe i poprzemysłowe położone w dużych miastach takich, jak: Warszawa, Wrocław, Poznań, Kraków i Gdańsk nadal będą przekształcane w tkankę mieszkaniowo-usługową.

Podobny los czekać może starzejące się budynki biurowe z początku XXI wieku.

Mieszkania na wynajem oraz nowoczesne akademiki będą zyskiwać na znaczeniu zarówno jako metoda wykorzystania niesprzyjających zapisów planistycznych, jak i produkty inwestycyjne.

Deweloperzy przemysłowo-logistyczni będą realizowali plany, związane z rozwojem infrastruktury transportowej (drogowej, lotniczej i morskiej).

Na obszarach w pobliżu aglomeracji trójmiejskiej i Warszawy prawdopodobny jest wzrost cen, ale ogólnopolski trend stabilizacji w tym sektorze będzie można obserwować przez kolejny rok.

Zakupy gruntów o przeznaczeniu handlowo-usługowym skoncentrowane będą wokół wypełniania „luk” handlu detalicznego w średnich i małych miastach.

Nie przewiduje się co prawda spadku cen, ale liczba transakcji w sektorze handlowo – usługowym pozostanie na niskim poziomie.

W opracowaniu wykorzystano raporty i analizy: Colliers International; Cenatorium.pl; Emmerson Evaluation; Savills Polska; TerenyInwestycjne.Info; Bankier.pl; otodom.; CMP Ceneterm Management Polska.

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!