administrator24.info

Zaawansowane wyszukiwanie

Uciążliwy sąsiad i problematyczny lokator

Głośna muzyka i rozmowy to tylko niektóre ze zgłaszanych zarządcom uciążliwości. Fot. Pixabay

Głośna muzyka i rozmowy to tylko niektóre ze zgłaszanych zarządcom uciążliwości. Fot. Pixabay

Niekończące się remonty prowadzone do późnych godzin, głośna muzyka, a nawet rozmowy, szuranie meblami, grillowanie lub palenie papierosów na balkonie, wystawianie śmieci lub butów na klatkę schodową – to tylko niektóre ze zgłaszanych zarządcom uciążliwości. Skarżący z reguły wymagają natychmiastowych i skutecznych reakcji z naszej strony. Jakie zatem mamy narzędzia prawne i faktyczne, aby oczekiwania takie spełniać?

Zobacz także

Produkty i rozwiązania 2025 Innowacyjne produkty i rozwiązania 2025 dla wspólnot i spółdzielni mieszkaniowych

Innowacyjne produkty i rozwiązania 2025 dla wspólnot i spółdzielni mieszkaniowych Innowacyjne produkty i rozwiązania 2025 dla wspólnot i spółdzielni mieszkaniowych

Przedstawiamy produkty i usługi, z których warto skorzystać, przeprowadzając remont i termomodernizację w 2025 roku. Nowoczesne i ekologiczne rozwiązania mogą z początku oznaczać wyższe koszty. Skąd wziąć...

Przedstawiamy produkty i usługi, z których warto skorzystać, przeprowadzając remont i termomodernizację w 2025 roku. Nowoczesne i ekologiczne rozwiązania mogą z początku oznaczać wyższe koszty. Skąd wziąć na to pieniądze? W naszym zestawieniu uwzględniliśmy także premie i granty dla spółdzielni i wspólnot mieszkaniowych, które pozwolą sfinansować planowane inwestycje. Życzymy miłej lektury!

Manage - nowoczesne zarządzanie nieruchomościami

Manage - nowoczesne zarządzanie nieruchomościami Manage - nowoczesne zarządzanie nieruchomościami

Spółdzielnie i Wspólnoty Wszystkie kluczowe elementy zarządzania nieruchomościami w jednym miejscu: automatyzacja procesów, nieograniczone możliwości konfiguracji, monitoring inwestycji oraz ich finansów....

Spółdzielnie i Wspólnoty Wszystkie kluczowe elementy zarządzania nieruchomościami w jednym miejscu: automatyzacja procesów, nieograniczone możliwości konfiguracji, monitoring inwestycji oraz ich finansów. Sprawne przeprowadzanie uchwał zaoszczędzi Twój cenny czas i pozwoli na pełną kontrolę w administrowaniu budynków.

Czytaj całość »
Fotowoltaika z dofinansowaniem Fotowoltaika z dofinansowaniem

Energa Obrót S. A. Fotowoltaika z dofinansowaniem

Mieszkańcy budynków wielorodzinnych mogą korzystać z dofinansowania zakupu, montażu czy modernizacji fotowoltaiki. W dopełnieniu formalności oraz realizacji inwestycji pomoże Energa Obrót. Zgodnie z ustawą...

Mieszkańcy budynków wielorodzinnych mogą korzystać z dofinansowania zakupu, montażu czy modernizacji fotowoltaiki. W dopełnieniu formalności oraz realizacji inwestycji pomoże Energa Obrót. Zgodnie z ustawą o OZE prosumentem energii odnawialnej, czyli odbiorcą końcowym wytwarzającym energię elektryczną, może być nie tylko osoba fizyczna czy przedsiębiorstwo, ale również spółdzielnia lub wspólnota mieszkaniowa. Co ważne, zmienił się też sposób rozliczania energii produkowanej przez ogniwa zamontowane...

Czytaj całość »

W ustawie o własności lokali jedynym artykułem, którym możemy „postraszyć” niesfornych użytkowników lokali to art. 16, czyli tzw. przymusowa sprzedaż lokalu. Pamiętajmy jednak, że wytoczenie powództwa w tym trybie wymaga, zgodnie z art. 22, ust. 3, pkt 7 tej ustawy, uchwały wspólnoty mieszkaniowej (czynność przekraczająca czynności zwykłego zarządu). W przypadku zasobów spółdzielczych mamy do dyspozycji przepis art. 1710 USM, w którym wskazano do odpowiedniego stosowania przepis ww. art. 16 UWL – w tym przypadku procedury sądowe realizuje Zarząd spółdzielni na wniosek Rady Nadzorczej. Poza wskazanymi przepisami ustaw szczególnych, możemy korzystać m.in. z art. 144 KC: Właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych, czy art. 51 §1 KW: Kto krzykiem, hałasem, alarmem lub innym wybrykiem zakłóca spokój, porządek publiczny, spoczynek nocny albo wywołuje zgorszenie w miejscu publicznym, podlega karze aresztu, ograniczenia wolności albo grzywny. Istnieje jeszcze jeden przepis, który został co prawda wprowadzony w związku z działaniami tzw. czyścicieli kamienic, ale jego sformułowanie można chyba (to moja interpretacja) wykorzystać również w innych sytuacjach. Jest to przepis art. 191, §1a KK: Tej samej karze (tj. do 3 lat pozbawienia wolności) podlega, kto w celu zmuszenia innej osoby do określonego działania, zaniechania lub znoszenia stosuje przemoc innego rodzaju uporczywie lub w sposób istotnie utrudniający innej osobie korzystanie z zajmowanego lokalu mieszkalnego.

Inne „straszaki”

Poza wskazanymi wyżej przykładami zastosowania przepisów prawa ogólnie obowiązującego, możemy posiłkować się również uregulowaniami o charakterze wewnętrznym, czyli tzw. regulaminami porządku domowego; w tym przypadku nie dysponujemy jednak skutecznymi narzędziami egzekucyjnymi. Nie zawsze jednak tak było, przynajmniej w zasobach spółdzielczych. Starsi zarządcy pamiętają, że w czasach, kiedy posiadanie spółdzielczego prawa do lokalu było nierozerwalnie związane z członkostwem w spółdzielni mieszkaniowej, pozbawienie członkostwa poprzez np. wykluczenie, skutkowało utratą tytułu prawnego do lokalu.

Wykluczonym przez Radę Nadzorczą spółdzielni można było być m.in. z powodu nieprzestrzegania zasad regulaminu porządku domowego. Dążąc do źle pojętej demokratyzacji struktur spółdzielczych, stopniowo likwidowano jednak uprawnienia organów spółdzielni do skutecznych interwencji w podobnych przypadkach, a ostatnią, dużą nowelizacją ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, która weszła w życie we wrześniu 2017 roku, zlikwidowano w ogóle przepisy dotyczące możliwości wykluczania członków spółdzielni mieszkaniowych.

Poza sytuacjami, w których sprawcą jest osoba posiadająca tytuł prawny do lokalu często mamy do czynienia z najemcami, którzy nie będąc związanymi na dłużej z danym miejscem i nie czując za nie żadnej odpowiedzialności, zachowują się wyjątkowo uciążliwie. Wbrew pozorom taka sytuacja jest łatwiejsza do opanowania – często wystarczy telefon lub pismo do wynajmującego lokal właściciela, który chce mieć spokój i stabilność dochodów, a nie kłopoty z zarządcą. Bywa niestety i tak (od lat borykam się z taką sytuacją), że uciążliwy najemca nie reaguje ani na interwencje spółdzielni, ani właściciela lokalu. Sytuacja staje się patowa, ponieważ w takim przypadku to właściciel lokalu powinien przeprowadzić proces wyprowadzenia lokatora w sposób dobrowolny lub poprzez eksmisję, a jak wiemy takie procedury potrafią trwać latami. W moim przypadku lokator poza tym, że gromadzi różne rzeczy na klatce schodowej i wokół budynku, niszczy mienie spółdzielni, jest również agresywny wobec sąsiadów, pracowników spółdzielni, a nawet dzieci. O problemie wie policja, straż miejska, OPS, Stołeczne Centrum Bezpieczeństwa m.st. Warszawy. I co? I nic – nikt nic nie może.

Ciekawe jest to, że mieszkańcy, mając problem z uciążliwym sąsiadem, często zaczynają swoje działania od interwencji w biurze zarządcy. Na pytanie, czy z sąsiadem rozmawiali, próbując ugodowo załatwić sprawę, robią wielkie oczy i często z pretensją stwierdzają, że przecież od tego mają administrację. Poza tym, że takie zachowania świadczą o zanikaniu jakichkolwiek więzi społecznych w ramach danego budynku, to nie znajdują żadnych podstaw prawnych – zarządca nieruchomości zarządza częściami wspólnymi nieruchomości, a nie poszczególnymi lokalami. Rozmowy z sąsiadami, każdorazowe zwracanie uwagi na kolejne incydenty, pozwalają długofalowo rozwiązać problem i jednocześnie poprawić albo wręcz nawiązać stosunki sąsiedzkie. W przypadku długotrwałych sporów sąsiedzkich zarządca może podjąć próbę zorganizowania mediacji. Ponieważ mam uprawnienia mediatora, udało mi się w jednym przypadku z powodzeniem zrealizować taką procedurę; należy jednak pamiętać, że do przeprowadzenia mediacji potrzebna jest zgoda obu stron konfliktu.

W sytuacjach, w których zachowania sąsiadów noszą znamiona czynów zabronionych należy pamiętać o tym, że to nie zarządca jest odpowiednią instytucją, do której kierować należy zgłoszenia. Formalne zgłoszenie do organów ścigania (np. odpowiedniego miejscowo komisariatu policji) musi być wniesione przez osobę poszkodowaną.

Nie jest dobrze ale… możemy coś zmienić

Podsumowując opisany problem, z przykrością stwierdzam, że na przestrzeni lat jest coraz gorzej. Z jednej strony coraz większe chamstwo i poczucie bezkarności użytkowników lokali, z drugiej coraz mniejsze możliwości reakcji ze strony różnych służb publicznych i zarządców. Nie wiem jak jest w innych miastach, ale w Warszawie, z uwagi na braki kadrowe, zanika de facto funkcja dzielnicowego, który w czasach słusznie minionych takie problemy rozwiązywał niezwłocznie – co prawda metodami dzisiaj nieakceptowalnymi, ale skutecznie. Uważam, że jako zarządcy powinniśmy przygotować propozycje zmian w przepisach i poprzez zawodowe organizacje zrzeszające spróbować zainicjować proces legislacyjny dający wspomnianym instytucjom skuteczne i szybkie narzędzia reakcji – może coś na wzór tzw. sądów 24-godzinnych? Zapraszam do dyskusji na łamach „Administratora”, poprzez kontakt na adres redakcji: redakacja@administrator24.info.

 

Powiązane

Agnieszka Żelazna Wybudowanie parkingu lub chodnika przez spółdzielnię mieszkaniową

Wybudowanie parkingu lub chodnika przez spółdzielnię mieszkaniową Wybudowanie parkingu lub chodnika przez spółdzielnię mieszkaniową

Zarząd nieruchomością wspólną – stanowiącą współwłasność spółdzielni – uprawnia spółdzielnię do samodzielnego dysponowania nieruchomością wspólną na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 Prawa budowlanego,...

Zarząd nieruchomością wspólną – stanowiącą współwłasność spółdzielni – uprawnia spółdzielnię do samodzielnego dysponowania nieruchomością wspólną na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 Prawa budowlanego, bez potrzeby uzyskania zgody właścicieli lokali mieszkalnych, stanowiących odrębny przedmiot własności, wyłącznie w zakresie eksploatacji, utrzymania zarządzanej nieruchomości wspólnej i urządzeń objętych współwłasnością.

Czytaj całość »
Świadectwa charakterystyki energetycznej budynków Świadectwa charakterystyki energetycznej budynków

mgr Jarosław Kowszuk Świadectwa charakterystyki energetycznej budynków

Z obowiązku zapewnienia sporządzenia świadectwa charakterystyki energetycznej zwolnione są budynki objęte wszelkimi formami ochrony zabytków, jak też budynki nimi nie objęte, a włączone do wojewódzkiej...

Z obowiązku zapewnienia sporządzenia świadectwa charakterystyki energetycznej zwolnione są budynki objęte wszelkimi formami ochrony zabytków, jak też budynki nimi nie objęte, a włączone do wojewódzkiej lub gminnej ewidencji zabytków.

Czytaj całość »

Redakcja news 40. edycja konkursu Warszawa w kwiatach

40. edycja konkursu Warszawa w kwiatach 40. edycja konkursu Warszawa w kwiatach

W tym roku przypada 40. jubileuszowa edycja konkursu Warszawa w kwiatach - największej akcji wspólnego upiększania stolicy. Zgłoszenia będą przyjmowane od 1 czerwca, ale już teraz mieszkańcy mogą skorzystać...

W tym roku przypada 40. jubileuszowa edycja konkursu Warszawa w kwiatach - największej akcji wspólnego upiększania stolicy. Zgłoszenia będą przyjmowane od 1 czerwca, ale już teraz mieszkańcy mogą skorzystać z bezpłatnych warsztatów ogrodniczych i przygotować się do konkursu.

Wybrane dla Ciebie

Plac zabaw z atestem - dlaczego to tak ważne?

Plac zabaw z atestem - dlaczego to tak ważne? Plac zabaw z atestem - dlaczego to tak ważne?

Jak zapewnić trwałą ochronę budynku przed zimnem i wilgocią?

Jak zapewnić trwałą ochronę budynku przed zimnem i wilgocią? Jak zapewnić trwałą ochronę budynku przed zimnem i wilgocią?

Modernizacja wentylacji w budynku - od czego zacząć?

Modernizacja wentylacji w budynku - od czego zacząć? Modernizacja wentylacji w budynku - od czego zacząć?

Szukasz fachowca, który naprawi usterki w Twojej nieruchomości? Sprawdź »

Szukasz fachowca, który naprawi usterki w Twojej nieruchomości? Sprawdź » Szukasz fachowca, który naprawi usterki w Twojej nieruchomości? Sprawdź »

Czy wiesz jakiej firmy jest co trzwci sprzedawany wodomierz w Polsce?

Czy wiesz jakiej firmy jest co trzwci sprzedawany wodomierz w Polsce? Czy wiesz jakiej firmy jest co trzwci sprzedawany wodomierz w Polsce?

Jak połączyć tradycyjne rzemiosło z nowoczesnym designem w wyposażeniu terenów rekreacyjnych?

Jak połączyć tradycyjne rzemiosło z nowoczesnym designem w wyposażeniu terenów rekreacyjnych? Jak połączyć tradycyjne rzemiosło z nowoczesnym designem w wyposażeniu terenów rekreacyjnych?

Jak prawidłowo dobrać materiały do ocieplenia budynku?

Jak prawidłowo dobrać materiały do ocieplenia budynku? Jak prawidłowo dobrać materiały do ocieplenia budynku?

Chcesz uniknąć kosztownych uszkodzeń dachu i rynien tej zimy?

Chcesz uniknąć kosztownych uszkodzeń dachu i rynien tej zimy? Chcesz uniknąć kosztownych uszkodzeń dachu i rynien tej zimy?

Narzędzia dla zarządców nieruchomości - zobacz najlepsze aplikacje »

Narzędzia dla zarządców nieruchomości - zobacz najlepsze aplikacje » Narzędzia dla zarządców nieruchomości - zobacz najlepsze aplikacje »

Jak zaoszczędzić miejsce przeznaczone na pojemniki na odpady »

Jak zaoszczędzić miejsce przeznaczone na pojemniki na odpady » Jak zaoszczędzić miejsce przeznaczone na pojemniki na odpady »

Renowacja schodów - jak je naprawić i zabezpieczyć przed zniszczeniem?

Renowacja schodów - jak je naprawić i zabezpieczyć przed zniszczeniem? Renowacja schodów - jak je naprawić i zabezpieczyć przed zniszczeniem?

Jak prawidłowo wykonać hydroizolację balkonu? Zobacz film »

Jak prawidłowo wykonać hydroizolację balkonu? Zobacz film » Jak prawidłowo wykonać hydroizolację balkonu? Zobacz film »

Programy ubezpieczeń dla zarządców wspólnot i spółdzielni mieszkaniowych »

Programy ubezpieczeń dla zarządców wspólnot i spółdzielni mieszkaniowych » Programy ubezpieczeń dla zarządców wspólnot i spółdzielni mieszkaniowych »

Programy wspierające zarządzanie nieruchomościami Zestawienie najlepszych programów wspierających zarządzanie nieruchomościami

Zestawienie najlepszych programów wspierających zarządzanie nieruchomościami Zestawienie najlepszych programów wspierających zarządzanie nieruchomościami

Sprawdź zestawienie najlepszych programów wspierających zarządzanie nieruchomościami.

Sprawdź zestawienie najlepszych programów wspierających zarządzanie nieruchomościami.

Sposób na zdrową i czystą wodę bez bakterii »

Sposób na zdrową i czystą wodę bez bakterii » Sposób na zdrową i czystą wodę bez bakterii »

Redakcja AiMN Centrum monitoringu wizyjnego osiedla

Centrum monitoringu wizyjnego osiedla Centrum monitoringu wizyjnego osiedla

Kradzieże, włamania, napady czy akty wandalizmu – to tylko kilka przykładów z długiej listy zagrożeń, jakie mogą czyhać na mieszkańców osiedla. Stąd zamykanie osiedli mieszkaniowych i stosowanie na ich...

Kradzieże, włamania, napady czy akty wandalizmu – to tylko kilka przykładów z długiej listy zagrożeń, jakie mogą czyhać na mieszkańców osiedla. Stąd zamykanie osiedli mieszkaniowych i stosowanie na ich obszarze monitoringu to praktyka, która w ostatnich latach zyskuje na popularności. Wszystko po to, aby zapewnić mieszkańcom osiedla najwyższy poziom bezpieczeństwa.

Prawidłowa wentylacja w mieszkaniu, dzięki prostym modyfikacją »

Prawidłowa wentylacja w mieszkaniu, dzięki prostym modyfikacją » Prawidłowa wentylacja w mieszkaniu, dzięki prostym modyfikacją »

Ultradźwiękowe czy skrzydełkowe - jakie wodomierze wybrać?

Ultradźwiękowe czy skrzydełkowe - jakie wodomierze wybrać? Ultradźwiękowe czy skrzydełkowe - jakie wodomierze wybrać?

Renowacja schodów z lastryka - jak je naprawić i zabezpieczyć przed zniszczeniem?

Renowacja schodów z lastryka - jak je naprawić i zabezpieczyć przed zniszczeniem? Renowacja schodów z lastryka - jak je naprawić i zabezpieczyć przed zniszczeniem?

Buderus Powietrzne pompy ciepła Buderus - Logatherm WLW186i AR oraz WLW176i AR

Powietrzne pompy ciepła Buderus - Logatherm WLW186i AR oraz WLW176i AR Powietrzne pompy ciepła Buderus - Logatherm WLW186i AR oraz WLW176i AR

Rodzina przyszłościowych pomp ciepła bazujących na naturalnym czynniku chłodniczym, jakim jest propan (R290), została powiększona o kolejne dwie jednostki o mocy 10 i 12 kW. Dotychczas były dostępne modele...

Rodzina przyszłościowych pomp ciepła bazujących na naturalnym czynniku chłodniczym, jakim jest propan (R290), została powiększona o kolejne dwie jednostki o mocy 10 i 12 kW. Dotychczas były dostępne modele o mocach: 4, 5 i 7 kW. Przybliżona moc grzewcza podawana w przypadku pomp ciepła Logatherm WLW186i AR i WLW176i AR odnosi się do temperatury zewnętrznej -7°C.

Czy zastanawiałeś się, jak inteligentne śmietniki mogą ułatwić gospodarowanie odpadami?

Czy zastanawiałeś się, jak inteligentne śmietniki mogą ułatwić gospodarowanie odpadami? Czy zastanawiałeś się, jak inteligentne śmietniki mogą ułatwić gospodarowanie odpadami?

Jak ogrzewać i chłodzić odpowiedzialnie?

Jak ogrzewać i chłodzić odpowiedzialnie? Jak ogrzewać i chłodzić odpowiedzialnie?

Zarządca nieruchomości poszukiwany »

Zarządca nieruchomości poszukiwany » Zarządca nieruchomości poszukiwany »

Nowa wersja programu Lokale – 3.3

Nowa wersja programu Lokale – 3.3 Nowa wersja programu Lokale – 3.3

Oblicz izolacyjność cieplną ścian, podłóg i dachów »

Oblicz izolacyjność cieplną ścian, podłóg i dachów » Oblicz izolacyjność cieplną ścian, podłóg i dachów »

Czym są balkony dostawiane i czy warto je montować?

Czym są balkony dostawiane i czy warto je montować? Czym są balkony dostawiane i czy warto je montować?

Jak działa wodomierz i jak wybrać najlepszy model?

Jak działa wodomierz i jak wybrać najlepszy model? Jak działa wodomierz i jak wybrać najlepszy model?

Kredyt na finansowanie inwestycji OZE dla wspólnot - zobacz! »

Kredyt na finansowanie inwestycji OZE dla wspólnot - zobacz! » Kredyt na finansowanie inwestycji OZE dla wspólnot - zobacz! »

Jaką platformę dla zarządców nieruchomości wybrać? Sprawdź!

Jaką platformę dla zarządców nieruchomości wybrać? Sprawdź! Jaką platformę dla zarządców nieruchomości wybrać? Sprawdź!

Kliknij i doświadcz profesjonalnego zarządzania nieruchomościami »

Kliknij i doświadcz profesjonalnego zarządzania nieruchomościami » Kliknij i doświadcz profesjonalnego zarządzania nieruchomościami »

Copyright © 2004-2019 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa, w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
Portal dla Administratorów i Zarządców Nieruchomości www.administrator24.info

Ta witryna wykorzystuje pliki cookies do przechowywania informacji na Twoim komputerze. Pliki cookies stosujemy w celu świadczenia usług na najwyższym poziomie, w tym w sposób dostosowany do indywidualnych potrzeb. Korzystanie z witryny bez zmiany ustawień dotyczących cookies oznacza, że będą one zamieszczane w Twoim urządzeniu końcowym. W każdym momencie możesz dokonać zmiany ustawień przeglądarki dotyczących cookies. Nim Państwo zaczną korzystać z naszego serwisu prosimy o zapoznanie się z naszą polityką prywatności oraz Informacją o Cookies. Więcej szczegółów w naszej Polityce Prywatności oraz Informacji o Cookies. Administratorem Państwa danych osobowych jest Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Sp.K., nr KRS: 0000537655, z siedzibą w 04-112 Warszawa, ul. Karczewska 18, tel. +48 22 810-21-24, właściciel strony www.administrator24.info. Twoje Dane Osobowe będą chronione zgodnie z wytycznymi polityki prywatności www.administrator24.info oraz zgodnie z Rozporządzeniem Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2016/679 z dnia 27 kwietnia 2016r i z Ustawą o ochronie danych osobowych Dz.U. 2018 poz. 1000 z dnia 10 maja 2018r.