Zasady wejścia na teren sąsiedniej nieruchomości

W sprawie rozpoznanej przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku (wyrok z dnia 11 maja 2022 r., sygn. akt II SA/Gd 547/21) starosta zatwierdził projekt budowlany i udzielił pozwolenia na budowę dla L. i D. F., obejmującego budowę budynku mieszkalno-usługowego. Ze względu na konieczność wykonania ocieplenia budynku i konieczność wejścia na teren sąsiedniej działki oznaczonej, będącej własnością J. H. i Z. H., inwestor zwrócił się do starosty, w trybie art. 47 ust. 2 ustawy z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane. 

Starosta wezwał inwestora do uzupełnienia wniosku o informacje, dotyczące m.in.: 

• dostarczenia opisu, z którego wynikać będzie, jakiej grubości tynk/strukturę, wnioskodawca zamierza położyć na układaną warstwę wełny mineralnej, 
• dostarczenia opisu, z którego będzie wynikało, jaki sprzęt oraz materiały będą składowane na terenie zajmowanej działki w ramach wykonania docieplenia budynku;
• dostarczenia opisu, z którego będzie wynikało, czy teren działki po wykonaniu robót budowlanych zostanie uprzątnięty w terminie 30 dni od daty otrzymania postanowienia.

Inwestor dostarczył wskazane wyżej dokumenty. Do starosty wpłynęło pismo J. i Z.. H., w którym oświadczyli, że nie wyrażają zgody Z. M. na wejście na teren działki, będącej ich własnością „poza lico ściany budynku mieszkalnego”. Ponadto, skarżący podnieśli, że budynek, który wnioskodawca zamierza docieplić usytuowany jest na ich nieruchomości.

Granice niezbędnej potrzeby

Starosta zezwolił wnioskodawcy na wejście na teren działki sąsiedniej w celu wykonania docieplenia budynku, jednocześnie określił granice niezbędnej potrzeby oraz warunki korzystania z terenu działki. Zakres uprawnień inwestora nabytych tą decyzją może obejmować jedynie prawo wstępu i przebywania na cudzej nieruchomości w czasie wykonywania docieplenia budynku.

J. i Z. H. złożyli do wojewody odwołanie od decyzji starosty. Podkreślili, że ściana, którą inwestor chce ocieplić stoi wbrew obowiązującym przepisom prawa, inwestor nie posiada projektu i decyzji zgodnej prawem, co oznacza samowolę budowlaną.

Warunek niezbędności wejścia na teren sąsiedniej działki

Wojewoda, ponownie rozpoznając sprawę, wskazał na treść art. 47 ust. 1 Prawa budowlanego i podkreślił, że tryb administracyjny rozstrzygnięcia o prawie wejścia na teren sąsiedniej nieruchomości jest wynikiem braku zgody właściciela nieruchomości sąsiedniej, w sytuacji niezbędności wejścia na teren tejże nieruchomości, w związku z potrzebą wykonania prac przygotowawczych lub robót budowlanych. Ze zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego wynika, że pomimo podjęcia stosownych prób inwestor nie uzyskał zgody właścicieli sąsiedniej działki na czasowe zajęcie jej fragmentu celem wykonania robót budowlanych. Tym samym uznać należy, że inwestor miał prawo złożyć do starosty wniosek o wydanie decyzji w sprawie niezbędności wejścia na teren sąsiedniej nieruchomości. Warunek niezbędności wejścia na teren sąsiedni występuje, gdy obiekty, na których mają być wykonane prace, znajdują się na granicy działki sąsiedniej lub w takiej od niej odległości, że teren dostępny na działce inwestora nie wystarczy na ich prawidłowe przeprowadzenie. Potrzeba wykonania prac budowlanych powinna wynikać np. z pozwolenia na budowę lub zgłoszenia, od którego nie wniesiono sprzeciwu. W omawianej sprawie potrzeba ta wynika z decyzji starosty zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia dla L. i D. F na budowę budynku mieszkalno-usługowego.

Zdaniem wojewody w omawianej sprawie doszło do ziszczenia przesłanek wskazanych w art. 47 ust. 2 Prawa budowlanego. Warunek niezbędności wejścia na teren sąsiedni występuje bowiem wtedy, gdy obiekty, na których mają być wykonane prace, znajdują się na granicy działki sąsiedniej w takiej od niej odległości, że teren dostępny na nieruchomości inwestora nie wystarczy na ich przeprowadzenie. 

Skarga do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego

J. i Z. H. złożyli skargę na decyzję wojewody do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku, który oddalił skargę. W uzasadnieniu wyroku sąd podkreślił, że badając niezbędność wejścia na nieruchomość sąsiednią, o której mowa w art. 47 ust. 1 Prawa budowlanego, organ nie ma uprawnienia do kwestionowania ani rodzaju planowanych robót budowlanych, ani potrzeby ich przeprowadzenia. Oznacza to, że wszelkie zarzuty skarżących podniesione pod adresem decyzji o pozwoleniu na budowę nie mogą zostać w ramach omawianej sprawy ocenione. Istotne jest jedynie, że inwestor legitymuje się ostateczną decyzją o pozwoleniu na budowę, co nie budzi wątpliwości sądu. Inwestor wskazał zakres planowanych robót, dotyczących między innymi docieplenia i otynkowania należącego do niego budynku mieszkalnego jednorodzinnego. Poinformował również o podjętych działaniach w zakresie uzyskania zgody na wejście na teren nieruchomości sąsiedniej. Sąd podkreślił, że skarżący kwestionują zgodność z prawem realizowanej budowy budynku, pomimo prawomocnych orzeczeń sądów administracyjnych obu instancji o zgodności z prawem udzielonego pozwolenia na budowę.

Sąd podzielił ocenę wojewody, że wykonanie prac wymaga wejścia inwestora na ten teren, ponieważ budynek jest zlokalizowany przy granicy nieruchomości. Podzielił tym samym utrwalony w orzecznictwie sądów administracyjnych pogląd, że warunek niezbędności wejścia na tereny sąsiednie występuje, gdy obiekty, na których mają być wykonane prace, znajdują się na granicy działki sąsiedniej, lub w takiej odległości od niej, że teren dostępny na działce inwestora nie wystarczy na ich przeprowadzenie. 

Wyrok WSA w Gdańsku z 11 maja 2022 r. (sygn. akt II SA/Gd 547/21)