Page 7 - Administrator i Menedżer Nieruchomości 12/2021

O polskim rynku mieszkaniowym

i o tym, jak i dlaczego rosną ceny

Wartość mieszkań na polskim rynku nieustannie rośnie i wynosi obecnie prawie 5 bln złotych.
Liczba oddawanych co roku do użytku mieszkań jest wysoka, a mimo to podaż nie nadąża
za popytem, choć w zawrotnym tempie rosną ich ceny. Analitycy rynkowi przyczyn tego wzrostu
RYNEK
upatrują m.in. w zaglądającej coraz głębiej do naszych kieszeni inflacji, a co za tym idzie coraz
wyższych kosztów realizacji inwestycji.

Sabina Augustynowicz

edług wstępnych danych GUS a w Krakowie 275 tys. zł oczekiwał właści- Coraz wyższe koszty realizacji inwestycji
w okresie styczeń-wrzesień 2021 r. ciel za 13 metrów. sprawiają, że deweloperzy – wobec trudnej
W oddano do użytkowania 164,4 tys. Tymczasem, jak wskazuje Business Insi- do przewidzenia przyszłości – zwiększają
mieszkań, tj. o 5,2% więcej niż przed rokiem. der Polska, siła nabywcza Polaków spada. własne rezerwy budżetowe, co też ma
Przy tym na koniec września 2021 r. w budo- W trzecim kwartale 2021 r. przeciętna pol- wpływ na wzrost cen sprzedaży mieszkań.
wie było 880,6 tys. mieszkań, tj. o 5,3% wię- ska rodzina mogła za swoje roczne zarobki Hurt kontra detal
cej niż w analogicznym miesiącu roku 2020, nabyć średnio 17,03 mkw. mieszkania, czyli
a liczba lokali, na których budowę wydano najmniej od 2012 r. Wprawdzie w ciągu Analitycy wymieniają i inne bodźce, dzia-
pozwolenia lub dokonano zgłoszenia z pro- czterech lat przeciętne wynagrodzenie łające na ten rynek i przyczyniające się
jektem budowlanym, wzrosła w tym czasie wzrosło o 33 proc., ale ceny mieszkań sko- do wzrostu cen mieszkań, w tym działalność
o 32,4%. Najnowsze dane Eurostatu stawiają czyły o 44 proc. funduszy inwestycyjnych, budujących portfe-
Polskę wśród krajów europejskich o najwięk- le mieszkań na wynajem. Tu wśród eksper-
szym udziale rynku pierwotnego w łącznej Co ogranicza podaż? tów zdania są podzielone. Niektórzy twier-
wartości sprzedanych nieruchomości. Niektórzy analitycy rynkowi uważają, dzą, że nie należy przeceniać wpływu fundu-
że jedynie wzrost podaży mieszkań dewelo- szy, ale inni zwracają uwagę na ich rosnący
Uciekające ceny
perskich jest kluczem do zaspokojenia po- udział w rynku nieruchomości mieszkanio-
Wszystkie mieszkania sprzedają się trzeb mieszkaniowych Polaków. Dewelope- wych. Częściowe dane za 2021 rok sugerują
na pniu, nawet te, pod których budowę wyko- rzy przyznają, że mogliby budować więcej już, że min. 20 proc. transakcji na pierwot-
pano dopiero dziurę w ziemi (wcześniej dziu- nowych mieszkań (efektem zwiększonej po- nym rynku mieszkaniowym w siedmiu naj-
rę w ziemi sprzedawano, gdy miała pęknąć daży mógłby być spadek cen), ale boryka- większych miastach Polski zawarli inwesto-
bańka mieszkaniowa w 2007 roku). Zdecydo- ją się z przedłużającymi się procesami ad- rzy instytucjonalni. Te inwestycje, skoncen-
wanie więc podaż nie nadąża za popytem, ministracyjnymi – wydłużającymi cykl inwe- trowane w kilku dużych miastach, ograni-
niesłabnącym, pomimo wzrostu cen. Zgodnie stycyjny nawet do 7 lat – oraz małą dostęp- czają dostęp do mieszkań nie tylko w metro-
z danymi GUS, średnia cena za metr kwadra- nością gruntów. Skutkiem deficytu terenów poliach, ale także w ich strefach podmiej-
towy wyniosła w pierwszym kwartale 2021 budowlanych jest odczuwalny od kilku lat skich, dobrze skomunikowanych z centrum.
roku już 4 944 zł. To o 377 zł więcej niż rok wzrost ich cen. W 2020 r. ceny ziemi pod bu- Michał Cebula, prezes HRE Think Tank
wcześniej. Jednak średnie ceny za metr kwa- downictwo wielorodzinne wzrosły w War- w artykule opublikowanym w Forsal.pl pisze,
dratowy w największych polskich miastach szawie o 13 proc., a w innych dużych mia- że fundusze inwestycyjne w Polsce wydają
są zdecydowanie wyższe. Z najnowszych da- stach od 11 do 17 proc. już miliardy złotych i kupują nawet tysiące
nych NBP wynika, że w II i III kwartale 2021 Problemem deweloperów jest też spadają- mieszkań, co ma wpływ na dynamikę wzro-
na 7 największych rynkach – Gdańska, Gdyni, ca liczba pracowników budowlanych m.in. stu cen nieruchomości. Zauważa przy tym,
Krakowa, Łodzi, Poznania, Warszawy i Wro- ze Wschodu. Wydaje się obecnie kilkanaście że nie wszystkie transakcje przeprowadzane
cławia – przeciętna cena transakcyjna lokalu tysięcy pozwoleń na pracę mniej niż w 2019 przez duże podmioty, są podawane do pu-
od dewelopera była o ponad 11% wyższa roku. Ograniczeniem poważnym jest również blicznej wiadomości.
niż rok wcześniej, a za metr mieszkania z dru- wzrost cen materiałów budowlanych, wywo- Warto tu jednak podkreślić, że zjawisko
giej ręki trzeba było zapłacić o ponad 9% wię- łany wysoką inflacją. Wstępne dane GUS hurtowego zakupu mieszkań przez koncerny
Administrator i Menedżer Nieruchomości
cej. W czterech z tych miast cena przekroczyła wskazują, że we wrześniu 2021 r. koszty pro- (nie tylko zagraniczne) jest znane i doświad-
10 tys. zł. W Krakowie (11 012 zł za mkw.) ceny dukcji budowlano-montażowej w porównaniu czane przez praktycznie wszystkie rynki
nie odbiegają znacząco od stołecznych z analogicznym miesiącem ubiegłego roku świata. Wszędzie szuka się skutecznych re-
(11 492 zł), we Wrocławiu odnotowano rekor- wzrosły o 4,9%, a w porównaniu z sierpniem gulacji wpływu inwestorów instytucjonalnych
dowy kwartalny wzrost, sięgający 9,1 proc. 2021 r. – o 0,7%. W stosunku do września na rynek mieszkaniowy. Kontrolowanie ta-
grudzień 2021
(10 178 zł). 2020 r. podniesiono ceny budowy budynków kiego kapitału, ze względu na przyjętą zasa-
Ceny kawalerek doszły do absurdu. o 5,5%, budowy obiektów inżynierii lądowej dę swobody jego przepływu, jest praktycznie
Na Starym Mieście w Warszawie oferowano i wodnej – o 5,0%, a robót budowlanych spe- niemożliwe.
jednopokojowe mieszkanie o powierzchni cjalistycznych – o 4,1%. Nic przy tym nie za- Przeżyły to już inne kraje – Niemcy, Holan-
27 metrów za 803 tysiące złotych, jak poda- powiada spadku cen. Przeciwnie, można dia. W Berlinie we wrześniu 2021 roku odby-
wał portal Gethome.pl. 389 tys. zł kosztowa- spodziewać się utrzymania tendencji, wszak ło się nawet referendum, w którym 56 proc.
www.administrator24.info
ło w Poznaniu 12-metrowe mieszkanie, wzrosnąć mają ceny prądu i gazu. mieszkańców Berlina zagłosowało za wy-

12