Page 12 - AiMN 11/2022

ruchomości. Elewacja może być wykorzy- czony w prawach do korzystania ze współ- oraz zatwierdzonego miesięcznego kosz-
stywana w celu umieszczenia klimatyza- własności w ten sposób, że nie może z niej tu usługi.
torów, reklam, szyldów, czy innych urzą- korzystać wyłącznie dla swoich potrzeb,
dzeń, przy czym takie korzystanie wykracza a jedynie może z niej współkorzystać (ko- W uzasadnieniu wyroku Sąd wyjaśnił, że:
poza zakres korzystania z części wspól- rzystać razem z innymi, art. 206 KC). Zaję- • „wspólnota mieszkaniowa uprawniona jest
nej nieruchomości w ramach przysługu- cie części elewacji budynku przez właścicie- do podejmowania decyzji tylko w sprawach
jących poszczególnym właścicielom udzia- la danego lokalu oznacza, że z powierzchni dotyczących zarządu nieruchomością
PRA
łów we współwłasności. Współwłaściciele tej nie mogą korzystać pozostali członko- wspólną. Definicja nieruchomości wspólnej
nie mogą wywieszać na elewacji nierucho- wie wspólnoty. Nie ma przy tym znacze- zawarta jest w art. 3 ust. 2 UWL, zgodnie
W
O
mości wspólnej według swego uznania kli- nia to, czy wykorzystywana powierzchnia z którym „nieruchomość wspólną stanowi
matyzatorów, reklam, tablic, czy szyldów. reklamowa mieści się na części ścian ota- grunt oraz części budynku i urządzenia,
Współwłaściciel nieruchomości wspólnej czającej lokal stanowiący własność dane- które nie służą wyłącznie do użytku wła-
nie może bowiem korzystać z części wspól- go członka wspólnoty, czy też nie – skoro ścicieli lokali”.
nej dowolnie. Może z niej jedynie współko- cała elewacja stanowi element nierucho- • „wydatki na pokrycie kosztów usługi con-
rzystać, w sposób nie zakłócający korzysta- mości wspólnej. Określenie przez wspól- cierge nie mogą być zaliczone do kosztów
nia przez innych współwłaścicieli. notę zasad korzystania z części wspólnych zarządu nieruchomością wspólną, gdyż
Umieszczenie klimatyzatora powodu- budynku, kwalifikowane jest jako uchwała usługa ta nie ma nic wspólnego z utrzy-
je trwałe bądź czasowe przeznaczenie za- w przedmiocie zmiany przeznaczenia części maniem nieruchomości wspólnej, zaś
jętej części wyłącznie na potrzeby oso- nieruchomości wspólnej, na zasadzie art. 22 wspólnota mieszkaniowa nie jest upraw-
by, która zawiesiła urządzenie i prowadzi ust. 3 pkt 4 UWL. W takim duchu w wyro- niona do zaliczenia do kosztów utrzy-
do sytuacji, że jeden ze współwłaścicie- ku z dnia 28 stycznia 2020 r. (sygn. akt ACa mania nieruchomości wspólnej kosztów
li korzysta z części wspólnej w szerszym 369/19), wypowiedział się Sąd Apelacyjny nie związanych z utrzymaniem gruntu
zakresie, niż pozostali, uzyskując z tego w Białymstoku. oraz części budynku i urządzeń, które
tytułu korzyść. Zamontowanie klimaty- nie służą wyłącznie do użytku właścicieli
zatora na ścianie elewacji zawsze wią- Koszty zarządu nie obejmują lokali. W skład usługi concierge wchodzi
że się z uszkodzeniem ściany i elewacji, prywatnych usług dla m.in. organizacja zakupu i dostarczania
a nadto może nieestetycznie wyglądać. właścicieli lokali leków, żywności, kwiatów (we wskazane
Właścicielom lokali położonych w pobli- Studium przypadku, na podstawie wyro- miejsce), organizacja opieki nad dziećmi,
żu klimatyzatora może ponadto przeszka- ku Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia organizacja opieki nad osobami starszymi,
dzać hałas, czy wytwarzane wibracje, gdy 16 grudnia 2020 r. (sygn. akt V ACa 478/20). nad zwierzętami domowymi, organizacja
urządzenie pracuje, co także przemawia Rozpatrywana kwestia: czy koszty związa- usług takich jak pranie, sprzątanie, pra-
za tym, aby decyzję w kwestii montażu kli- ne z usługami concierge dla właścicieli lo- sowanie, organizacja sesji zdjęciowej, or-
matyzatorów na elewacji były podejmo- kali mogą być uznane za koszty zarządu ganizacja imprezy okolicznościowej, aran-
wane przez wszystkich właścicieli wspól- i czy w tej sprawie można podjąć uchwałę żowanie spotkań z ludźmi świata biznesu,
noty mieszkaniowej. Zainstalowanie za- w sprawie dodatkowych opłat? mycie samochodu, jazdy testowe itp.
tem klimatyzatora na elewacji budynku Wymagającą rozstrzygnięcia sądowe-
jest czynnością przekraczającą zwykły za- go była uchwała właścicieli postanawia- W związku z tym właściciele poszczegól-
rząd i do jej przeprowadzenia potrzebna jąca, że: nych lokali nie mogą być obciążeni koszta-
jest uchwała właścicieli lokali, w której wy- • w standard obsługi nieruchomości mi tego rodzaju usług na podstawie uchwa-
rażą oni zgodę na dokonanie tej czynności, wspólnej oraz usług realizowanych ły wspólnoty mieszkaniowej podjętej w try-
zgodnie z art. 22 ust. 2 UWL. Tak orzekł na rzecz właścicieli lokali wchodzą usłu- bie art. 22 ust. 2 i art. 23 ust. 1 i 2 UWL.
Sąd Okręgowy Warszawa-Praga w wyro- gi typu concierge, realizowane przez fir- Uchwała taka narusza art. 12 ust. 2 UWL
ku z dnia 19 grudnia 2018 r. (sygn. akt I C mę świadczącą usługi w tym zakresie, i jako taka podlega uchyleniu.
614/17). • koszty ww. usługi wchodzą w koszty Sąd orzekł: „Koszty usługi concierge – ja-
Umieszczenie reklamy bądź szyldu utrzymania nieruchomości wspólnej ko nie stanowiące kosztów utrzymania nieru-
na elewacji budynku wykracza poza nor- wspólnoty, chomości wspólnej – nie obciążają współwła-
malne przeznaczenie tej części nierucho- • miesięczny koszt usług concierge nie ścicieli tej nieruchomości stosownie do art.
mości wspólnej także wówczas, gdy da- może przekroczyć kwoty 27 000 zł brutto, 12 ust. 2 i art. 13 ust. 1 UWL i nie mogą być
ne oznaczenie jest związane z działalno- przy czym wysokość tych kosztów w la- mocą uchwały wspólnoty zaliczone do kosz-
ścią gospodarczą prowadzoną w lokalu tach kolejnych może ulec zmianie, tów zarządu nieruchomością wspólną, nieza-
użytkowym, należącym do danej wspólno- • z dniem wejścia w życie uchwały wła- leżnie od standardu nieruchomości wspólnej
ty mieszkaniowej – czy to przez członka ściciele lokali będą uiszczać zaliczki i jej prestiżu”.
Administrator i Menedżer Nieruchomości
wspólnoty, czy przez najemcę lub dzier- na usługi concierge, wynikające z ich Sąd dał wskazówkę właścicielom loka-
żawcę lokalu. Umieszczenie na elewacji udziału w nieruchomości wspólnej li – „nic nie stoi na przeszkodzie, aby wła-
budynku szyldu (reklamy działalności go- ściciele lokali, zainteresowani usługą con-
spodarczej członka wspólnoty) wykracza KIM JEST CONCIERGE? cierge zawarli stosowną umowę z podmio-
listopad 2022
poza zakres korzystania z części wspólnej tem tę usługę oferującym”.
nieruchomości w ramach przysługującego Concierge to osoba zatrudniona prze- Pamiętajmy zatem, że czym innym jest
właścicielowi lokalu udziału. ważnie w hotelu lub w apartamentowcu. działalność wspólnoty mieszkaniowej jako
Zgodnie z art. 12 ust. 1 UWL, zachowując Jest pracownikiem dyspozycyjnym w ob- podmiotu, a czym innym zarządzanie wła-
wynikające z art. 140 KC prawo do wyłącz- słudze klientów, trochę jak recepcjonista snymi lokalami przez właścicieli lokali i po-
załatwiający różnorodne sprawy dla nich.
nego korzystania z własności indywidualnej noszenie przez nich w zw. z tym wydatków
www.administrator24.info
(z lokalu), każdy właściciel zostaje ograni- na utrzymanie tych lokali.

12
12