Page 24 - Administrator i Menedżer Nieruchomości 11/2021

Zarząd zwykły i czynności go przekraczające

Spółdzielnia mieszkaniowa sprawująca zarząd powierniczy na podstawie art. 27 ust. 2 ustawy z 15 grudnia
2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych ma ograniczoną zdolność zarządczą, tzn. może wykonywać
i podejmować czynności zwykłego zarządu, a te przekraczające zwykły zarząd tylko w takim zakresie, w jakim
właściciele lokali wyrazili zgodę w podjętej uchwale. Czynność polegająca na połączeniu nieruchomości jest
PRA
czynnością przekraczającą zwykły zarząd – orzekł Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku.
W
Aneta Mościcka prawnik
O –
sprawie rozpoznanej przez Woje- rzeczą wspólną i te, których charakter WSA: czynności zwykłego
wódzki Sąd Administracyjny i waga wskazują na to, że nie mieszczą się zarządu są powtarzalne
W w Białymstoku na mocy wyroku w rozumieniu tak pojmowanych zwykłych
z dnia 16 września 2021 r. (sygn. akt II SA/ czynności, należą już do przekraczających Sprawa na skutek skargi spółdzielni
Bk 505/21) prezydent miasta odmówił wpro- zwykłe czynności. mieszkaniowej trafiła do Wojewódzkiego
wadzenia zmiany w ewidencji gruntów i bu- Prezydent miasta podkreślił, że mając Sądu Administracyjnego w Białymstoku.
dynków polegającej na wpisaniu w miejsce na uwadze fakt, że decyzja skutkować bę- W skardze spółdzielnia podkreśliła, że wno-
dwóch działek ewidencyjnych działki ewi- dzie zmianą nie tylko w ewidencji gruntów siła jedynie o połączenie działek i stwier-
orzecznictw
dencyjnej powstałej z ich połączenia. Prezy- i budynków oraz na fakt, że nie wszyscy dziła, że połączenie działek w żaden sposób
dent miasta zwrócił się do spółdzielni współwłaściciele nieruchomości wyra- nie narusza przebiegu istniejących granic,
o
mieszkaniowej o załączenie dokumentu zili zgodę na wprowadzenie w ewidencji szczególnie zewnętrznych całej nierucho-
stwierdzającego umocowanie prawne do re- gruntów i budynków miasta Białegostoku mości, bo wewnętrzne po prostu znikną. Po-
prezentowania pozostałych współwłaścicieli odmówił wpisania powyższej zmiany. nadto czynność połączenia działek nie może
sądo
nieruchomości w tej sprawie. Spółdzielnia Spółdzielnia mieszkaniowa wniosła naruszać przebiegu granic, gdyż liczona jest
w
mieszkaniowa poinformowała, że dokumen- odwołanie i podkreśliła, że art. 22 ustawy ze współrzędnych punktów granicznych już
e
tem potwierdzającym wspomniane umoco- o własności lokali wymienia kilkana- istniejących.
wanie prawne są akty notarialne o prze- ście czynności przekraczających zakres Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bia-
kształceniu lokalu w prawo odrębnej wła- zwykłego zarządu i wśród tych czynności łymstoku oddalił skargę. W uzasadnieniu
sności lokalu lub nabyciu prawa odrębnej nie ma połączenia kilku działek, wcho- wyroku podkreślił, że czynność połączenia
własności lokalu, w których jest umocowa- dzących w skład nieruchomości jedno- działek jest czynnością przekraczającą
nie spółdzielni mieszkaniowej do dyspono- czy wielobudynkowej na jednodziałkową. zwykły zarząd. Czynnościami zwykłego
wania w imieniu strony nabywającej oraz re- W ocenie spółdzielni taka czynność nie zarządu są bowiem z reguły powtarzalne,
prezentowania, w granicach wynikających wpływa w żaden sposób na stan własności typowe aktywności, związane z bieżącym
z tytułu odrębnej własności nieruchomością współwłaścicieli nieruchomości, w tym ich administrowaniem nieruchomością wspól-
wspólną, w ramach czynności zarządu zwy- udziałów. ną, utrzymaniem nieruchomości wspólnej
kłego, zgodnie z art. 22 ustawy z 24 czerwca Wojewódzki Inspektor Nadzoru Geode- w stanie niepogorszonym. Trudno uznać
1994 r. o własności lokali . zyjnego i Kartograficznego utrzymał czynność połączenia nieruchomości za czyn-
1)
w mocy decyzję organu pierwszej instan- ność powtarzalną, związaną z utrzymaniem
Czynności przekraczające cji. W uzasadnieniu decyzji wskazał, bieżącym nieruchomości. Skoro w art. 22
zwykły zarząd że połączenie działek ingeruje w ozna- ust. 3 pkt 6 ustawy o własności lokali jako
Prezydent miasta podał, że zasady czenie przedmiotu własności, dotyka czynność przekraczającą zwykły zarząd
sprawowania zarządu majątkiem wspólnym w zasadzie stosunków własnościowych wymieniono dokonanie podziału nierucho-
w ramach zarządu ustawowego zostały w tym zmiany w Księdze wieczystej mości wspólnej, to za taką czynność uznać
zróżnicowane w zależności od rodzaju i na pewno nie mieści się w zakresie bie- należy także połączenie nieruchomości. Sąd
dokonywanych przez współwłaścicieli czyn- żących spraw, związanych z normalną wskazał też skutki takiej czynności, które
ności. Pojęcie zarówno „czynności zwykłego eksploatacją rzeczy i utrzymaniem jej oprócz zmian w ewidencji gruntów i budyn-
zarządu”, jak też „czynności przekraczają- w stanie niepogorszonym. Jak stanowi ków dotyczyć będą także zmian w Księdze
cych zwykły zarząd” nie zostało ustawowo art. 22 ust. 2 ustawy o własności lokali, wieczystej. Zmiany te skutkować będą ko-
zdefiniowane. Przyjmuje się, że ocena do podjęcia przez zarząd czynności prze- niecznością poniesienia przez mieszkańców
danej czynności powinna być każdorazowo kraczającej zakres zwykłego zarządu po- (posiadających akt notarialny ustanowienia
Administrator i Menedżer Nieruchomości
dokonywana z uwzględnieniem wszystkich trzebna jest uchwała właścicieli lokali, odrębnej własności lokali) dodatkowych
okoliczności odnoszących się do przedmio- wyrażająca zgodę na dokonanie tej czyn- kosztów, wynikających ze zmiany numeru
tu współwłasności i charakteru. Na zwykły ności oraz udzielająca zarządowi pełno- działki. Wszystkie powyższe argumenty
zarząd składają się więc czynności zalicza- mocnictwa do zawierania umów stano- przemawiają, zdaniem sądu, za przyjęciem,
listopad 2021
ne do bieżących spraw, związanych ze zwy- wiących czynności przekraczające zakres że czynność połączenia nieruchomości jest
kłą eksploatacją rzeczy i utrzymaniem zwykłego zarządu w formie prawem czynnością przekraczającą zwykły zarząd.
jej w stanie niepogorszonym w ramach przewidzianej. Spółdzielnia mieszkanio- W konsekwencji stwierdzić należy, że prawi-
aktualnego przeznaczenia. Natomiast czyn- wa nie przedstawiła takiej uchwały, a po- dłowo odmówiono wprowadzenia wniosko-
ności, mające za przedmiot rozporządzanie nadto część właścicieli na etapie postę- wanej przez spółdzielnię zmiany w ewidencji
powania wyraziła sprzeciw co do połą- gruntów i budynków z uwagi na brak właści-
www.administrator24.info
1 tekst jedn. DzU z 2020 r., poz. 1910, z późn. zm. czenia działek. wego umocowania do złożenia wniosku.

24