Page 56 - ADMINISTRATOR I MENEDŻER NIERUCHOMOŚCI 12/22

Czy gmina Gliwice nie zadbała o bezpieczeństwo przechodniów?

Zarząd jednej ze wspólnot mieszkaniowych w Gliwicach zwrócił się z prośbą o pomoc w związku z niedopełnieniem
– w opinii tegoż zarządu – przez Gminę Gliwice obowiązków służbowych, w tym zaniechanie oraz opieszałość, wyni-
kających z art. 91a Prawa budowlanego w związku z art. 61 tejże ustawy, mogących doprowadzić do niebezpiecznych
zdarzeń. Ponadto Gmina odmówiła zapłaty kwoty w wysokości 5 900,00 zł brutto za wykonanie przez wspólnotę okre-
ślonych prac budowlanych w imieniu i na rzecz tejże Gminy w celu wyeliminowania grożącego niebezpieczeństwa.
POCZT
opisu sprawy wynika, że współwłaści- cych na gminie i niewłaściwej interpretacji defraudacja. Zarządca komunalny bez wąt-
cielami nieruchomości składającej się przepisów zarówno ustawy o własności lo- pienia – po analizie dokumentów wspólnoty
Z z 15 mieszkań są właściciele 8 miesz- kali, jak i Prawa budowlanego. mieszkaniowej – nie tylko może, ale ma obo-
kań oraz Gmina Gliwice, posiadająca 7 miesz- W treści listu, popartego załącznikami wiązek w przypadku takiego podejrzenia skie-
kań. Spór z Gminą dotyczy piwnicy i wejścia i dokumentacją zdjęciową, zarząd przeko- rować zawiadomienie do prokuratury. W koń-
do niej bezpośrednio od strony ulicy. Przed- nuje, że ze względów bezpieczeństwa musiał cu wspólnota mieszkaniowa dysponuje także
miotowa piwnica należy do najemcy jedne- podjąć w trybie pilnym decyzję o wykonaniu pieniędzmi gminy, która wpłaca je na reali-
go z mieszkań, które jest własnością gminy. wspomnianych prac budowlanych. zację określonych celów zgodnie z uchwała-
W umowie najmu wymieniona osoba ma wpi- Odpowiedź prawnika mi wspólnoty, a nie do swobodnej dyspozycji
A ADMINISTRA
saną przedmiotową piwnicę. członków zarządu.
T
Autor listu wywodzi, że przedmiotowa piw- O tym, czy dana piwnica stanowi pomiesz-
nica należy do mieszkania gminnego i nie czenie przynależne do lokalu nie decydu- Nieruchomość wspólna
stanowi części wspólnej nieruchomości. Po- je treść umowy najmu, jak się autorom listu a pomieszczenie przynależne
ORA
wołuje się przy tym na art. 13 ust. 1 ustawy błędnie wydaje czy nawet fakt, że zajmuje Po drugie, dokonano kolejnej błędnej ana-
o własności lokali. Przekonuje w związku ją najemca danego lokalu. O tym, czy mamy lizy prawnej tym razem co do rozdzielenia
z tym, że wszelkie remonty, adaptacje, w tym do czynienia z pomieszczeniem przynależ- co jest nieruchomością wspólną, gdzie koszty
zamurowanie drzwi do piwnicy od strony uli- nym czy z częścią nieruchomości wspólnej ponosi wspólnota mieszkaniowa, a co jest po-
cy i dokonanie ponownego wejścia do tej piw- decyduje to, jak w procesie wyodrębniania mieszczeniem przynależnym do lokalu, gdzie
nicy od strony korytarza piwnicznego nale- lokali w budynku określono piwnice. Wyni- koszty ponosi jego właściciel. W zasadzie
ży do obowiązków jej właściciela, czyli Gmi- ka to z dokumentacji, będącej postawą wy- w ogóle nie dokonano tego rozróżnienia. Nie
ny Gliwice, a nie do obowiązków wspólnoty odrębnienia. Pewną wskazówką może być wiem na jakiej podstawie uznano, że w ta-
mieszkaniowej. też, czy w aktach notarialnych ustanowienia kim zakresie prac mamy do czynienia tyl-
– Z uwagi na fakt, że Gmina Gliwice, któ- odrębnej własności lokali, które już zosta- ko z pracami w pomieszczeniu przynależ-
ra powinna z racji obowiązków służbowych ły wyodrębnione i sprzedane byłym najem- nym? Nie będę tutaj przytaczał całej linii
– w związku z art. 61 Prawa budowlanego com, piwnice określono jako pomieszczenia orzecznictwa sądowego, aby ten tekst nie
oraz art. 91a Prawa budowlanego – znać stan przynależne czy pozostawiono je jako ele- stał się niezrozumiały, ale w przedmiotowej
techniczny wejścia do piwnicy i grożące z te- ment nieruchomości wspólnej. Jest to ele- sprawie pomieszczenie przynależne koń-
go tytułu niebezpieczeństwa, nie podjęła się, ment podstawowy i niezbędny do ustalenia czy się na drzwiach do niego. Schody pro-
co najmniej od trzech lat, usunięcia tego bar- stanu faktycznego. Zakładając jednak, że jest wadzące do piwnicy są elementem nieru-
dzo uciążliwego i niebezpiecznego wejścia podstawa do kontynuowania dalszej analizy, chomości wspólnej. Fakt, że prowadzą tyl-
do piwnicy dla użytkowników i osób postron- czyli, że piwnica ta jest ujęta jako pomiesz- ko do tej piwnicy niczego nie zmienia, są one
nych, Zarząd WM musiał podjąć bezzwłocz- czenie, które ma być przy wyodrębnianiu lo- elementem konstrukcyjnym budynku, a za-
ną decyzję rozpoczęcia remontu w imieniu kalu pomieszczeniem przynależnym należy tem elementem nieruchomości wspólnej. Nie
i na rzecz Gminy Gliwice. Był to stan wyższej zwrócić uwagę na kilka spraw. sposób więc uznać, że dokonano prac tylko
konieczności – wyjaśnia zarząd. Bezprawna dyspozycja środkami w pomieszczeniu przynależnym, gdzie koszty
Jednocześnie autorzy listu stwierdzają, obciążają właściciela. Prace dotyczą zarówno
że w powyższej sprawie ze względów praw- Po pierwsze, właściciele lokali wpłaca- pomieszczenia przynależnego, jak i nierucho-
nych w związku z ustawą o własności lo- ją na konto wspólnoty mieszkaniowej środ- mości wspólnej bez wątpienia bowiem – jak
kali nie mogła być podjęta decyzja na pod- ki na określone cele zgodnie z uchwałami wynika z załącznika do pytania, gdzie określo-
stawie uchwały wspólnoty mieszkaniowej, wspólnoty, a zarząd dysponuje nimi tylko no konieczne prace – większość prac dotyczy
gdyż zakres prac budowlanych związanych w zakresie, który został określony jako cel. nieruchomości wspólnej, a w konsekwencji
Administrator i Menedżer Nieruchomości
z przedmiotową piwnicą nie obejmował czę- Zatem zarząd nie ma środków, którymi mo- nie można było tych prac wykonać bez uchwa-
ści nieruchomości wspólnej, czyli inaczej mó- że sam dysponować według swojego uzna- ły właścicieli lokali, bo niewątpliwie takie pra-
wiąc wspólnoty mieszkaniowej. Tym samym nia chyba, że wspólnota mieszkaniowa ta- ce remontowe są czynnością przekraczającą
uchwała WM nie byłaby skuteczna i byłaby ob- kie środki mu uchwali, z czym w praktyce ni- zwykły zarząd, ani też próbować egzekwować
ciążona wadą prawną. gdy się nie spotkałem. Nawet wydając środki ich opłacenia w całości od właściciela lokalu.
grudzień 2022
O zamiarze przeprowadzenia tych prac zgromadzone na funduszu remontowym po-
poinformował zarząd wspólnoty ZGM, któ- trzebna jest uchwała wspólnoty mieszkanio- Bezprawne prace
ry wyraził zgodę na remont pod warunkiem wej. Zatem zakładam, że zarząd bezprawnie Po trzecie, bez wątpienia na taką zmianę
pokrycia kosztów przez wspólnotę. W opi- zadysponował środkami właścicieli lokali, nie umiejscowienia drzwi wejściowych koniecz-
nii zarządu wspólnoty mieszkaniowej de- mając do tego żadnego umocowania, a jest ne było porozumienie z właścicielem lokalu
cyzja o przerzuceniu kosztów na wspólnotę to działanie, które może podpadać pod Ko- lub orzeczenie sądu w tej sprawie. W innym
www.administrator24.info
świadczy o lekceważeniu obowiązków ciążą- deks karny, bo może być potraktowane jako wypadku takie prace, polegające na likwida-

56