Mediacje wspólnoty mieszkaniowej z właścicielami lokali usługowych

W szczególności przedsiębiorca będzie ubiegał się o aprobatę pozostałych członków wspólnoty, gdy będzie chciał skorzystać z części wspólnych nieruchomości czy przeprowadzić takie prace adaptacyjne w lokalu, które w części wspólne będą ingerowały. Jeżeli teren przed lokalem należy do wspólnoty, również dla realizacji planu zagospodarowania takiego obszaru, konieczne będzie uzyskanie zgody wspólnoty, wyrażonej przez zarząd bądź – jak w przypadku udzielenia zgody na sprzedaż alkoholu – zgody podjętej uchwałą właścicieli lokali.

Co może być źródłem potencjalnego konfliktu?

Wyobraźmy sobie taką sytuację: centrum miasta, budynek wielolokalowy, zamieszkały przez osoby starsze i rodziny z dziećmi, a w nim na parterze otwiera się pub. Właściciel pubu zdecydował się wynająć lokal na 10 lat. Czynsz najmu – kilkanaście tysięcy złotych. Najemca zaciągnął kredyt inwestycyjny, a następnie przeprowadził w lokalu gruntowny remont, zbudował palarnię, toalety, zlecił wyciszenie sufitów i ścian. Z racji doskonałej lokalizacji i świetnego marketingu działalność najemcy się rozwija, powstaje ogródek, w którym goście lokalu w sezonie letnim tłumnie gromadzą się do późnych godzin nocnych.

Najemca jest zadowolony, przychody uzyskiwane z działalności wystarczają na pokrycie wysokiego czynszu, kredytu, kosztów pracowniczych i innych, a nawet udaje mu się wypracować zysk. Jednocześnie mieszkańcy budynku są zmęczeni całonocnym hałasem dobiegającym z lokalu. Latem nie można otworzyć okien, bo oprócz hałasu, do mieszkania wpada dym papierosowy i spaliny z podjeżdżających pod lokal taksówek. Nadto, mieszkańcy napotykają przed wejściem niedopałki, kubki po napojach oraz ogólny nieporządek. Frustracja mieszkańców budynku narasta. Zgłoszenia sąsiadów, skutkują licznymi interwencjami Policji, z których część kończy się skierowaniem do sądu wniosku o ukaranie za czyn z art. 51 § 1 kodeksu wykroczeń (naruszenie porządku publicznego, spokoju i spoczynku nocnego). W razie skazania, najemca płaci grzywnę i dalej prowadzi lokal.

Pomimo dużego nakładu starań osobistych i środków finansowych, związanych z prowadzeniem postępowania sądowego, problem pozostaje nierozwiązany, zaś zmęczenie konfliktem dostrzegalne jest wyraźnie po obu stronach.

Tuż przed wygaśnięciem zezwolenia na sprzedaż alkoholu, tj. po ok. 3 latach działalności, najemca składa wniosek do wspólnoty o wyrażenie zgody niezbędnej do złożenia wniosku o wydanie zezwolenia na dalszy okres. Wspólnota ma prawo taką zgodę udzielić albo jej odmówić. W każdym przypadku osoba niezadowolona z wyniku głosowania będzie mogła taką uchwałę zaskarżyć do sądu, ryzykując przy tym długotrwały i kosztowny proces sądowy, którego wynik doprowadzi do wyjaśnienia kwestii sprzedaży alkoholu, nie będącej jedyną kością niezgody w tym przypadku.

Spory wspólnot mieszkaniowych z właścicielami lokali usługowych są na ogół wielowątkowe. W omówionym przypadku przyjęłam, że najemca przed rozpoczęciem działalności uzyskał wszelkie niezbędne zgody. Nierzadko jednak zdarza się, że problemy pojawiają się już na etapie pierwszych rozmów. Najemcom lokali usługowych często trudno jest uzyskać zgodę na przebudowę wentylacji czy kominów, wybudowanie dodatkowego wejścia do lokalu, zajęcie terenu przed lokalem na ogródek gastronomiczny czy elewacji na umieszczenie banera reklamowego. Niejednokrotnie dochodzi do konfliktu interesów.

Jak pogodzić interesy obu stron?

Wróćmy do właściciela pubu. Po jednej stronie sporu są mieszkańcy, którzy mają prawo do spokojnego wypoczynku we własnym domu. Z drugiej strony jest przedsiębiorca, który znalazł odpowiedni lokal, zainwestował w niego, zatrudnił pracowników, zaangażował czas i swoje środki w stworzenie miejsca, które, zaczęło w końcu przynosić dochody. Czy jest sposób, by rozwiązać konflikt poza sądem? Otóż jest – mediacja, czyli próba wypracowania satysfakcjonującego obie strony porozumienia przy udziale mediatora, który wspiera strony konfliktu w znalezieniu rozwiązań dla powstałych problemów. Drogą mediacji wspólnota i przedsiębiorca mogą wypracować porozumienie, obejmujące wszystkie sporne kwestie.

Na czym polega mediacja?

Mediacja to pozasądowy sposób na rozwiązanie problemu przy pomocy mediatora, który jest bezstronny, a także neutralny wobec przedmiotu sporu, dzięki czemu prowadzi rozmowy w taki sposób, by każda ze stron miała możliwość swobodnego przedstawienia swojego punktu widzenia. Mediator jest profesjonalistą, posiada wiedzę z zakresu technik komunikacji oraz skutecznych technik rozwiązywania sporów, a wykonujący jednocześnie zawód adwokata posiada dodatkowo specjalistyczną wiedzę, zatem może zadbać o prawidłową konstrukcję ugody, aby zapisy w niej zawarte były skuteczne i wykonalne.

Zgodnie z zasadą akceptowalności, strony mają możliwość swobodnego wyboru osoby mediatora. Listę stałych mediatorów sądowych prowadzą prezesi poszczególnych sądów okręgowych. Można także zwrócić się do ośrodków mediacyjnych, w tym m.in. do Centrum Mediacji Izby Adwokackiej w Warszawie, które zrzesza mediatorów wykonujących jednocześnie zawód adwokata.

Jeżeli stronom uda się porozumieć w wyniku mediacji i zawrzeć ugodę, wówczas po jej zatwierdzeniu przez sąd ugoda będzie miała moc prawną ugody zawartej przed sądem. Mediacja może zostać podjęta na podstawie umowy stron albo postanowienia sądu. Można zgłosić się bezpośrednio do mediatora przed wszczęciem sprawy sądowej, bądź zwrócić się do sądu o skierowanie stron na mediację w toku postępowania sądowego. Warto pamiętać, że wszczęcie postępowania mediacyjnego przerywa bieg przedawnienia roszczeń. Mediacja składa się z kilku posiedzeń mediacyjnych, jest zatem znacznie szybsza i mniej kosztowna niż trwające nawet kilka lat postępowanie sądowe.

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!