Walka z uciążliwym mieszkańcem

Wspólnota mieszkaniowa musi nauczyć się odróżniać czy ma do czynienia z działaniem właściciela czy najemcy, bo właściciel nie ponosi żadnej odpowiedzialności za działanie najemcy, a najemca za działanie właściciela.

Zgodnie z KC to osoba, która wyrządziła szkodę, obowiązana jest do jej naprawienia. Brak jest przepisów, który obciążałby właściciela za szkody wyrządzone przez jego najemcę. Nawet za szkodę wyrządzoną wyrzuceniem, wylaniem lub spadnięciem jakiegokolwiek przedmiotu z pomieszczenia, art 433 KC czyni odpowiedzialnym tego, kto pomieszczenie zajmuje, a nie właściciela.

Odpowiedzialność właściciela a najemcy

Wspólnota mieszkaniowa nie może obciążać właściciela odpowiedzialnością za zachowanie najemców jego lokalu. Potwierdził to Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 3.04.2009 roku (sygn. akt II CSK 601/08). Wspólnota mieszkaniowa przyjęła w uchwale restrykcyjny regulamin, który m.in. obciążał właścicieli lokali odpowiedzialnością za domowników i inne osoby korzystające z lokali za ich zgodą i wiedzą. Z taką uchwałą nie zgodziła się gmina, będąca właścicielem części lokali, i zaskarżyła uchwałę do sądu głównie z uwagi na próbę przerzucenia na nią odpowiedzialności za osoby zamieszkujące lokale komunalne.

Zatem w przypadku, gdy osoba trzecia wyrządziła szkodę – obojętnie czy jest najemcą, gościem odwiedzającym właściciela czy osobą obcą – wspólnota mieszkaniowa powinna w stosunku do niej dochodzić naprawienia szkody. Ponadto, czyn taki stanowi przestępstwo lub wykroczenie. Zgodnie z art. 288 KK: kto cudzą rzecz niszczy, uszkadza lub czyni niezdatną do użytku, podlega karze pozbawienia wolności od 3 miesięcy do lat 5. W wypadku mniejszej wagi, sprawca podlega grzywnie, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do roku. Ściganie tego przestępstwa następuje na wniosek pokrzywdzonego.

Natomiast zgodnie z art. 124 Kodeksu wykroczeń: kto cudzą rzecz umyślnie niszczy, uszkadza lub czyni niezdatną do użytku, jeżeli szkoda  przekracza 250 złotych, podlega karze aresztu, ograniczenia wolności albo grzywny. Ściganie następuje również na żądanie pokrzywdzonego. W razie popełnienia wykroczenia można orzec obowiązek zapłaty równowartości wyrządzonej szkody lub obowiązek przywrócenia do stanu poprzedniego.

Naruszanie porządku we wspólnocie

W przypadku naruszania porządku należy wzywać Policję, która może ukarać osobę zakłócającą porządek mandatem, a jeżeli nie zechce go przyjąć, wnieść o ukaranie jej do sądu. Art. 51 § 1 Kodeksu wykroczeń stanowi m.in., że karze podlega osoba, która krzykiem, hałasem, alarmem lub innym wybrykiem zakłóca spokój, porządek publiczny, spoczynek nocny. Powtarzające się naruszenia mogą być też podstawą roszczeń cywilnoprawnych sąsiadów. Mowa tu o roszczeniach o zobowiązanie przez sąd do zaniechania naruszeń, które może być oparte na przepisach dotyczących tzw. immisji. W przypadku takiego uciążliwego sąsiada w grę wchodzi art. 144 KC, który wiąże się z immisjami pośrednimi, czyli takim oddziaływaniem pochodzącym z nieruchomości sąsiednich, które powoduje, że zachowania na jednej nieruchomości wywołują skutki, przenoszące się na inne nieruchomości, w bliższym lub dalszym sąsiedztwie.

W ostateczności – sprzedaż lokalu

Ponadto, jeżeli dana osoba jest właścicielem lokalu i zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, zgodnie z art. 16 UWL, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu, w drodze licytacji na podstawie przepisów KPC o egzekucji z nieruchomości. Właścicielowi, którego lokal został sprzedany, nie przysługuje prawo do lokalu zamiennego. Zatem art. 16 UWL umożliwia wspólnocie mieszkaniowej walkę z uciążliwymi sąsiadami jednak ta musi traktować to jako ostateczność.

Wspólnota mieszkaniowa może zlicytować w trybie art. 16 UWL tylko wyodrębnione lokale mieszkalne, nie może zlicytować niewyodrębnionego lokalu, gdyż art. 16 ustawy nie upoważnia do ustanowienia odrębnej własności lokali. Na takim stanowisku stanął Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 16.06.2009 roku (sygn. akt V CSK 442/08). Wykazanie spełnienia przesłanek spoczywa na wspólnocie mieszkaniowej a z orzecznictwa sądów można wywnioskować, że sądy bardzo powściągliwie podchodzą do sprawy i uważają tę procedurę za ostateczność. Przepis wymaga bowiem, żeby zaleganie z opłatami było długotrwałe, a zakłócanie porządku domowego rażące lub uporczywe. Ponieważ są to pojęcia nieostre, o przymusowej sprzedaży lokalu każdorazowo decyduje sąd.

Ponadto barierą dla wspólnot w stosowaniu tego przepisu są wysokie wpisy sądowe, gdyż liczone są one od wartości mieszkania. Opłaty sądowe to zaledwie kilka procent przedmiotu sporu jednak w większych miastach, gdzie wartość mieszkań jest znaczna oznacza to, że aby sąd zajął się sprawą wspólnota musi wnieść wpis w kwocie od kilku do kilkunastu tysięcy złotych. Ustawodawca, ustalając takie wpisy, kierował się głównie ograniczeniem pieniactwa, a nie dostępu do sądu, gdyż w przypadku wygranej sprawy wpis wróci do powoda.

W szczególnych sytuacjach nie jest wykluczone uzyskanie przez wspólnotę mieszkaniową zwolnienia od kosztów sądowych, jednak musi ona wykazać, że nie ma pieniędzy na ich uiszczenie. Jeżeli dana osoba jest najemcą lokalu i wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku inny lokator lub właściciel innego lokalu w tym budynku może zgodnie z art. 13 Ustawy o ochronie praw lokatorów wytoczyć powództwo o rozwiązanie przez sąd umowy najmu i nakazanie opróżnienia lokalu.

Stroną w sprawie nie jest wspólnota

Płynie z tego kilka wniosków. Pierwszy: powództwo wspólnoty mieszkaniowej o sprzedaż lokalu na podstawie art. 16 UWL z powodu zachowania najemcy zostanie odrzucone przez sąd.

Po drugie: odrzucone zostanie również powództwo wspólnoty mieszkaniowej o rozwiązanie najmu na podstawie art.13, gdyż wspólnota mieszkaniowa nie jest uprawniona do wystąpienia z takim powództwem.

Po trzecie: stroną w tej sprawie nie jest wspólnota mieszkaniowa tylko pojedynczy właściciele czy najemcy innych lokali w tym budynku, do których należy podejmowanie kroków w tej sprawie. Zatem to poszczególni mieszkańcy, jeżeli zachowanie najemcy im przeszkadza, powinni wnieść pozew w trybie art 13 UOPL i pokryć koszty z tym związane. To także poszczególni mieszkańcy, a nie wspólnota mieszkaniowa, powinni doraźnie interweniować w przypadkach naruszenia porządku, wzywając Policję.

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!