Głos „większości” jest decydujący - nie zawsze z korzyścią dla wspólnoty

Zdarza się, że firmy deweloperskie mają problemy ze sprzedażą mieszkań i w utworzonej z mocy prawa wspólnocie dysponują większością udziałów, co przesądza o wyniku głosowania uchwał. Oczywiście niezadowolona z danej uchwały „mniejszość” może zaskarżyć podjęte w ten sposób decyzje wspólnoty do sądu. Niemniej jednak rozstrzygnięcie w tym zakresie zapada z reguły po kilku miesiącach, a niekiedy nawet latach, a zważywszy na fakt, że zaskarżenie danej uchwały nie powoduje automatycznej utraty jej mocy obowiązującej, nie wróży to niczego dobrego.

Znana i często stosowana w takich przypadkach praktyka zmiany sposobu głosowania na zasadę „1 właściciel = 1 głos” pozwala zrównać szansę poszczególnych właścicieli mniejszościowych z dominującą pozycją dewelopera/właściciela większościowego.

Aby móc zastosować zmodyfikowaną zasadę głosowania, odstępując od głosowania udziałami na rzecz głosowania „1 właściciel = 1 głos”, konieczne jest spełnienie następujących okoliczności: suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo większość udziałów należy do jednego właściciela, bądź gdy obydwa te warunki spełnione są łącznie. Ponadto niezbędne jest spełnienie jeszcze jednego warunku: za głosowaniem według zasady „1 właściciel = 1 głos” muszą opowiedzieć się właściciele lokali posiadający łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej.

O ile kwestia złożenia żądania przez właścicieli posiadających odpowiedni udział nie budzi zasadniczych wątpliwości i problemów, o tyle samo pojęcie „większościowego właściciela” może powodować pewne problemy.

Ustawa o własności lokali wskazuje co prawda, że większościowym właścicielem będzie ten podmiot lub osoba, która posiada więcej niż 50% udziałów w nieruchomości wspólnej, ale… Aby uniemożliwić wprowadzenie przedmiotowej zasady w życie, właściciele większościowi niejednokrotnie „rozbijają” przysługujące im udziały na inne podmioty, z reguły powiązane zarówno w zakresie wspólników, jak i składów zarządów. Kiedy dojdzie do wspomnianego „rozbicia” udziałów większościowych? Otóż chociażby w sytuacji, gdy posiadająca większość udziałów Spółka X sprzeda jedno lub kilka mieszkań podmiotowi powiązanemu organizacyjnie i osobowo, np. Spółce Y. Uzyskuje tym samym mniej niż 50% udziałów.

Należałoby zadać tu pytanie: czy dwie spółki prawa handlowego, będące niezależnymi i odrębnymi podmiotami, mogą być traktowane na gruncie art. 23 ustawy o własności lokali jako jeden właściciel większościowy? Analiza orzecznictwa w tym przedmiocie pozwala stanąć na stanowisku, że takie „rozbicie” udziałów nie zawsze musi oznaczać skuteczne zablokowanie możliwości wprowadzenia głosowania wedle zasady „1 właściciel=1 głos”.

Precedensowy wyrok w sprawie ustalenia znaczenia „właściciela większościowego” w przypadku rozbicia udziałów na powiązane spółki wydał Sąd Apelacyjny w Warszawie w dniu 7 lutego 2007 r., pod sygn. akt I ACa 1033/06. Pomimo że wyrok ten pochodzi sprzed blisko 9 lat, a stanowisko w nim zaprezentowane podzielane jest przez orzekające w tożsamych sprawach sądy powszechne, niejednokrotnie wspomniane „rozbicie” udziałów wykorzystywane jest do uniemożliwienia wprowadzenia głosowania wedle zasady: „1 właściciel = 1 głos”.

Sąd Apelacyjny wskazał, że celem ustawodawcy wprowadzającego do ustawy o własności lokali instytucję głosowania wedle zasady, zgodnie z którą na każdego właściciela przypada jeden głos, było zagwarantowanie mniejszościowym udziałowcom realnego wpływu na losy wspólnoty i skuteczne przeciwstawienie się właścicielowi z większościowym udziałem, który może przegłosować uchwały wbrew woli pozostałych właścicieli. Zapewne realna, a nie jedynie iluzoryczna, możliwość skorzystania z tej regulacji powinna być rozpatrywana jako priorytetowe założenie istnienia i funkcjonowania art. 23 ust. 2b ustawy o własności lokali.

Sąd uznał również, że dwie spółki posiadające ten sam skład osobowy zarządu i ich organy przedstawicielskie są w 100% tożsame i na gruncie kodeksu spółek handlowych są traktowane jako spółki wzajemnie dominujące i zależne.

Sąd Apelacyjny wskazał ponadto, że wzajemne wpływy wynikające ze stosunku dominacji i zależności mają wpływ na sposób działania tych spółek, a co za tym idzie – na procesy decyzyjne osób powołanych do ich reprezentacji. Konsekwencją takiego rozwiązania jest zaś jednolitość działania i głosowania na zebraniach wspólnoty.

Zatem pomimo faktu, że spółki takie są odrębnymi osobami prawnymi, ich działania w ocenie Sądu Apelacyjnego w Warszawie będą takie same jak działania właściciela większościowego.

Zaznaczyć tu należy, że w przypadku gdy jednym z właścicieli „rozbitego” udziału zostanie osoba fizyczna, nawet powiązana kapitałowo lub rodzinnie z właścicielem „większościowym”, w ocenie judykatury sytuacja taka nie uprawnia do wprowadzenia zasady głosowania „1 właściciel = 1 głos”. Taką opinię w wyroku z dnia 30 grudnia 2010 r. wyraził Sąd Apelacyjny w Szczecinie, sygn. akt I ACa 688/09.

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!