Sposób zmiany zarządu wspólnoty mieszkaniowej

Ustawa o własności lokali mówi, że właściciele lokali w dużej wspólnocie mieszkaniowej są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu.

W zależności od treści uchwały zarząd wspólnoty może być powołany na określony czas (kadencję) lub bezterminowo (jeśli uchwała określa tylko wybór członków zarządu wspólnoty, a nie określa terminu – kadencji – na jaki go się powołuje). Wówczas zarząd wspólnoty sprawuje swoją funkcję do czasu odwołania przez właścicieli lokali lub rezygnacji przez swoich członków ze sprawowanej przez siebie funkcji.

Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona, a zatem nie może nim być osoba prawna, nawet jeżeli jest właścicielem lokalu we wspólnocie mieszkaniowej.

Zarząd kieruje sprawami wspólnoty i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali. Zarząd wspólnoty podejmuje samodzielnie czynności zwykłego zarządu, robi więc wszystko, co wiąże się z załatwieniem bieżących spraw.

Co może być przyczyną odwołania zarządu?

Jak wspomniano na wstępie, decyzja ta nie potrzebuje uzasadnienia. Powodem może więc być zarówno niegospodarność czy sprzeniewierzenie funduszy wspólnoty, jak i po prostu widzimisię właścicieli lokali posiadających łącznie większość udziałów w nieruchomości wspólnej. Nie muszą oni bowiem udowadniać, że zarząd wspólnoty popełnił jakieś nieprawidłowości w zarządzaniu wspólnotą, żeby móc go odwołać. Do odwołania zarządu lub poszczególnych jego członków wystarczy wyrażona w uchwale wola właścicieli lokali w tej sprawie.

Różne sytuacje prawne w zakresie wyboru zarządu.

Trzeba zauważyć, że w praktyce pod pojęciem wyboru zarządu wspólnoty mieszkaniowej będą się kryły różne sytuacje prawne.

W przypadku wyboru pierwszego zarządu wspólnoty właściciele lokali muszą zdecydować nie tylko o tym, kto wejdzie w jego skład, lecz także o tym, ilu członków będzie liczył.

Choć decyzje te są ze sobą ściśle związane, to jednak przy późniejszej zmianie zarządu wspólnoty mogą przybrać zupełnie odrębną formę. Przy zmianie zarządu możemy mieć bowiem do czynienia ze zmianą całego jego składu i powołaniem nowego w określonym (ilościowo takim samym) składzie lub też z odwołaniem jednego czy też kilku członków zarządu i wyborem na ich miejsce innych osób.

Jest też możliwość odwołania jednego bądź kilku członków zarządu bez powołania na ich miejsce innych osób, co powodować będzie zmianę ilości członków zarządu.

Na przykład zarząd był pierwotnie czteroosobowy. Właściciele lokali odwołali jednego z jego członków, nie powołując na jego miejsce innej osoby, więc zarząd stał się zarządem trzyosobowym.

Zarząd wspólnoty mieszkaniowej może być bowiem jedno- lub wieloosobowy i nie ma żadnego limitu górnej granicy liczby jego członków. To właściciele lokali decydują o jego składzie ilościowym i osobowym.

Można mieć też do czynienia z powiększeniem składu zarządu.

Na przykład przy zarządzie dotychczas trzyosobowym właściciele lokali podjęli uchwalę o powołaniu nowego członka, nie odwołując żadnego z obecnych członków zarządu. Wówczas zarząd trzyosobowy przeobrazi się w czteroosobowy.

Przewodniczący zarządu

Na marginesie wyboru zarządu warto jeszcze wspomnieć o występującym w wielu wspólnotach mieszkaniowych wyborze przewodniczącego zarządu. Wiele wspólnot, powołując członków zarządu, nadaje jednemu z nich funkcję przewodniczącego zarządu.

Nadanie tej funkcji następuje w uchwale w sprawie wyboru lub też członkowie zarządu wybierają spośród siebie przewodniczącego zarządu.

Należy zwrócić uwagę, że ustawa o własności lokali przewiduje tylko instytucję członka zarządu wspólnoty i nie różnicuje praw poszczególnych członków. Przewodniczącym zarządu można wprawdzie zatem tytułować jednego z jego członków, ale nie można mu przypisywać żadnych szczególnych uprawnień. Można go powołać, aby zwoływał zebrania członków zarządu czy koordynował jego pracę, ale nie można myśleć, że bez niego nie może odbyć się zebranie zarządu, zwołane np. z inicjatywy innego jego członka, albo że jego głos jest silniejszy niż głos innych członków. Nie można na przykład domniemywać, że jego podpis jest potrzebny na każdym dokumencie.

Zgodnie z ustawą o własności lokali, w przypadku zarządu wieloosobowego, oświadczenia woli za wspólnotę mieszkaniową składają przynajmniej dwaj jego członkowie. Zatem na przykład w przypadku zarządu trzyosobowego dwaj jego członkowie mogą w imieniu wspólnoty podpisać określoną umowę nawet wbrew woli przewodniczącego.

Sposób dokonania wyboru i zmiany zarządu

Ustawa o własności lokali stanowi tylko, że to właściciele lokali dokonują wyboru jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu oraz, że dokonują go w drodze uchwały. W zakresie zmiany zarządu mówi zaś tylko, że zarząd lub poszczególni jego członkowie mogą być w każdej chwili na mocy uchwały właścicieli lokali odwołani.

Ustawa o własności lokali w żaden sposób nie ogranicza właścicieli lokali w kwestii dokonania wyboru zarządu, czy zmian w jego składzie. Właściciele lokali mają zupełną swobodę co do tego, czy odwołania zarządu i powołania nowego zarządu dokonują w jednej uchwale, czy w jednej uchwale odwołują zarząd, a w kolejnej – powołują nowy. Mogą też podejmować odrębne uchwały o odwołaniu poszczególnych członków zarządu, a następnie – odrębne uchwały o powołaniu każdego nowego członka zarządu wspólnoty.

Podstawą zmiany zarządu wspólnoty mieszkaniowej może być zatem zarówno jedna uchwała, jak i dwie czy nawet kilka uchwał, w stosunku do każdego członka zarządu odrębnie.

Żadnemu z wyżej przedstawionych sposobów doprowadzenia do zmiany zarządu nie można zarzucić sprzeczności z prawem. Każdy z nich będzie zgodny z ustawą o własności lokali.

O przyjętym sposobie zmiany zarządu powinna decydować tylko i wyłącznie określona sytuacja, która towarzyszy zmianie zarządu.

Na przykład grupa właścicieli lokali składa projekt uchwały o odwołaniu całego zarządu i powołaniu nowego w określonym przez nią nowym składzie. Wówczas zarząd powinien poddać uchwałę w takiej właśnie formie pod głosowanie.

Moim zdaniem niedopuszczalne jest stworzenie z tej uchwały dwóch: o odwołaniu zarządu i powołaniu go w nowym składzie, czy też zmiana jej na pojedyncze uchwały odnośnie do poszczególnych członków poprzedniego i nowego zarządu.

Jeśli właściciele żądają odwołania określonego członka zarządu, a zarząd jest wieloosobowy, pod głosowanie należy przedłożyć uchwałę o odwołaniu tego członka zarządu.

Niewłaściwe byłoby opracowanie przez zarząd i przedłożenie pod głosowanie projektu uchwały o odwołaniu członka zarządu wspólnoty i powołaniu na to miejsce innej osoby, bo nie takie było żądanie właścicieli. Odpowiednie natomiast – zaproponowanie na zebraniu po podjęciu przez właścicieli uchwały o odwołaniu, by właściciele przedstawili kandydatury na członka zarządu i by przeprowadzić nad nimi dyskusję.

W zależności od sytuacji, jaka się wyłoni, zarząd wspólnoty powinien poddać pod głosowanie uchwałę o wyborze określonej osoby na członka zarządu lub – gdy kandydatur było kilka – przedstawić pod glosowanie projekty uchwał odnośnie do wyboru poszczególnych osób.

W przypadku, gdy właściciele lokali nie zaproponowali żadnych kandydatur lub gdy mimo ich zaproponowania żadna nie uzyskała większości głosów, zarząd pozostanie w zmniejszonym składzie.

Warto też zwrócić uwagę, że właściciele lokali, odwołując jednego członka zarządu, mogą powołać do zarządu kilka osób, jeśli większość właścicieli opowie się za więcej niż jednym kandydatem. Wówczas nastąpi powiększenie składu ilościowego zarządu wspólnoty.

Podsumowanie

Jak z powyższego artykułu wynika, sposób zmiany zarządu zależy od konkretnej sytuacji, w jakiej się go dokonuje.

Jeśli mamy do czynienia z odwołaniem całego zarządu i powołaniem nowego jego składu w odrębnej uchwale lub uchwałach, to w uchwale o odwołaniu zarządu powinien się (moim zdaniem) znaleźć zapis, że dotychczasowy zarząd sprawować będzie swoją funkcję do czasu wyboru nowego. Podkreślić bowiem należy, że zwoływanie zebrania właścicieli lokali należy do wyłącznej kompetencji zarządu wspólnoty mieszkaniowej.

Jeżeli zatem zarząd zostanie odwołany, a w kolejnej uchwale na tym samym zebraniu właściciele lokali nie wybiorą kolejnego, bo nie dojdą do porozumienia co do jego składu, to kto zwoła kolejne zebranie właścicieli, skoro zarządu już nie będzie?

Takie zastrzeżenie jest, moim zdaniem, dopuszczalne i zabezpiecza wspólnotę mieszkaniową przed okresem bezkrólewia.

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!