Remont bez uchwały

Dość powszechny jest zarzut braku uchwały upoważniającej zarząd do przeprowadzenia remontu lub sprecyzowania w uchwale szczegółowego zakresu prac albo wyboru wykonawcy i planowanych kosztów. Sądy orzekają różnie, niekiedy kontrowersyjnie, jak to miało miejsce np. w sprawie VI Aca 1814/13. Sąd w niej uznał, że członek WM, który w remont nieruchomości wspólnej zainwestował ponad 520 000 zł, nie może skutecznie domagać się od właścicieli lokali zwrotu poniesionych nakładów proporcjonalnie do posiadanych przez nich udziałów ze względu na popełnione błędy formalne.

Ustawa

Warto przypomnieć zapisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali:

• Art. 12. 2. Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach.

• Art. 13. 1. Właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nie utrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra.

• Art. 22. 1. Czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie.

• Art. 22. 2. Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej.
• Art. 27. Każdy właściciel lokalu ma prawo i obowiązek współdziałania w zarządzie nieruchomością wspólną.

Ustawodawca stawia sprawę jasno – każdy właściciel lokalu, ma obowiązek partycypacji w kosztach utrzymania nieruchomości wspólnej oraz dbania o wspólny majątek i musi podporządkowywać się decyzjom zarządu we wszelkich sprawach, które nie przekraczają zakresu zwykłego zarządu, a jeśli zarząd otrzyma pełnomocnictwo wspólnoty – także w innych sprawach. Powinien także współuczestniczyć w zarządzaniu nieruchomością wspólną.

Kluczowa jest definicja remontu w ustawie – Prawo budowlane: to wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym (art. 3 pkt 8).

Nie należy mylić remontu z modernizacją, która polega na wprowadzeniu istotnych zmian w stanie technicznym budynku. Konieczność przeprowadzenia remontu zwykle stanowi konsekwencję określonych zdarzeń, najczęściej awarii, kiedy to zwlekać nie można, ponieważ może to spowodować bardzo poważne straty, których konsekwencje obciążą wspólnotę.

Jeśli zarząd nie zareaguje natychmiast, to da dowód swojej niekompetencji i może być skutecznie oskarżony o błąd zaniechania. Należy zauważyć, że jeśli członek wspólnoty, który zauważy awarię, nie zareaguje, to tym samym naruszy art. 27 UWL.

Konkludując: błędnym jest twierdzenie, że decyzja o przeprowadzeniu remontu przekracza zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną. Inaczej jest w przypadku modernizacji.

Co robić?

Problem podstawowy brzmi: co ma zrobić zarząd w sytuacji awaryjnej, gdy na koncie wspólnoty brakuje środków?

Przede wszystkim powinien „podziękować” ustawodawcy, który uchylił zapisy, dające członkom wspólnot prawo do ulg podatkowych z tytułu wpłat na fundusz remontowy. Gdy obowiązywały, problemów z finansowaniem remontów nie było, gdyż właściciele lokali chętnie zaliczki na fundusz remontowy wpłacali, uzyskując prawo do zwrotu 19% wpłaconych kwot.

Pewnie to kogoś „bolało”, chociaż korzyści dla wszystkich były oczywiste – proces dekapitalizacji latami nieremontowanych budynków był wstrzymywany.

Ale zarządowi to stwierdzenie nie pomoże – powinien remont zlecić i wezwać właścicieli lokali do pilnej zapłaty obciążających ich kwot.

Jest jednak poważne niebezpieczeństwo.

Kadencyjność samorządów sprawiła, że bardzo wiele gmin wyprzedawało lokale komunalne za symboliczne kwoty, zyskując chwilową sympatię niektórych wyborców. Chwilową, ponieważ dość szybko nowi właściciele lokali stwierdzali, że nie mają pieniędzy na pokrycie kosztów remontu.

Doraźnym rozwiązaniem może być wzięcie kredytu przez wspólnotę, chociaż w dłuższej perspektywie może się to okazać ryzykowne. Ale wtedy kłopoty będzie miał bank.

Podkreślić należy, że każdy nabywca lokalu musi zdawać sobie sprawę, że będzie musiał ponosić określone koszty. Musi przewidywać konieczność remontu dachu, elewacji czy instalacji. Nie każdego stać na bycie właścicielem lokalu!

W tym miejscu warto ponownie „podziękować” ustawodawcy. Wprowadzając deregulację, doprowadził do sytuacji, że zarządzaniem zajmować się mogą osoby bez jakichkolwiek kompetencji.

Rozsądny zarządca nigdy nie zawrze umowy ze wspólnotą, zanim nie sprawdzi stanu technicznego nieruchomości oraz tego, czy właściciele pokrywają koszty zarządu i mogą ponosić koszty ewentualnych remontów.

W cytowanym na wstępie wyroku sąd nie analizował celowości przeprowadzenia remontu. Ograniczył się do stwierdzenia, że błędy popełnione w związku z uchwałą o remoncie zwalniają właścicieli z obowiązku pokrycia jego kosztów. Za pewnik uznał to, że decyzja o przeprowadzeniu remontu przekracza zakres zwykłego zarządu i zawsze wymaga podjęcia uchwały.

Źle by się stało, gdyby powyższy pogląd stał się prawem. W wielu przypadkach remonty nie zostałyby przeprowadzone, a konsekwencje tego byłyby oczywiste.

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!