Zasady ponoszenia opłat przez współwłaścicieli lokalu

Pomimo że sytuacja taka jest powszechna, warto wskazać na konkretne regulacje prawne związane z tą tematyką, co niewątpliwie może nie tylko przyspieszyć procedurę windykacyjną, lecz także rozwiać wątpliwości, jakie mogą się pojawić choćby podczas zebrań właścicieli.

Odpowiedzialność właściciela

Z treści art. 13 ust. 1 oraz art. 15 ust. 1 Ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (DzU z 2000 r. nr 80, poz. 903 z późn. zm.) wynika jednoznacznie, że każdy właściciel wyodrębnionego lokalu ponosi koszty zarządu nieruchomością wspólną, o których mowa w art. 14 cytowanej ustawy, przy czym pokrywanie ich w ciągu roku obrachunkowego odbywa się poprzez uiszczanie zaliczek w terminie określonym ustawą, a więc z góry do dnia 10. każdego miesiąca.

Wysokość zaliczek wynika zaś bezpośrednio z treści uchwał podejmowanych przez właścicieli tworzących wspólnoty mieszkaniowe.

Teoretycznie więc właściciel każdego wyodrębnionego lokalu ma obowiązek wnosić na rzecz wspólnoty mieszkaniowej comiesięczne zaliczki w wysokości ustalonej najczęściej podczas rocznych zebrań właścicieli.

Co szczególnie istotne, wymagalność wspomnianych zaliczek nie jest uzależniona ani od indywidualnego poinformowania każdego właściciela o wysokości jego miesięcznych zobowiązań, ani od uprzedniego wezwania go do zapłaty.

Każdy właściciel lokalu powinien więc terminowo i w pełnej wysokości regulować swoje zobowiązania wobec wspólnoty mieszkaniowej. Jak wynika bowiem z treści art. 481 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli dłużnik opóźnia się ze spełnieniem świadczenia pieniężnego, wierzyciel może żądać odsetek za czas opóźnienia, chociażby nie poniósł żadnej szkody, a opóźnienie było następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi.

Każdy przypadek uchybienia terminowi płatności skutkuje więc po stronie wspólnoty mieszkaniowej uprawnieniem do domagania się od niesolidnego właściciela odsetek ustawowych liczonych za okres opóźnienia w płatności.

Powyższe nie budzi wątpliwości w sytuacji, gdy jest jeden właściciel lokalu, albowiem wtedy jest oczywiste, że odpowiada on za spełnienie świadczenia w pełnej wysokości.

Wątpliwości zaczynają się pojawiać w sytuacji, w której lokal ma dwóch lub więcej właścicieli, przy czym każdy z nich ma swój udział w tym lokalu, określony w dziale drugim prowadzonej dlań księgi wieczystej.

W takiej sytuacji, a więc każdorazowo, gdy po stronie dłużnika wspólnoty mieszkaniowej pojawia się więcej niż jeden właściciel, powstaje bowiem pytanie, w jaki sposób osoby te odpowiadają wobec wspólnoty za powstałe zadłużenie.

Najczęściej podnoszonym w takiej sytuacji przez dłużników argumentem jest wskazanie, że mogą oni odpowiadać za zapłatę należnych od nich kwot jedynie do wysokości udziału posiadanego w wyodrębnionym lokalu.

Konsekwencją takiej postawy jest formułowanie - najczęściej wobec zarządcy nieruchomości wspólnej - żądań swoistego rozdzielenia naliczonych opłat na każdego ze współwłaścicieli lokalu.

W mojej ocenie żądania takie są pozbawione podstaw, a za zapłatę całej kwoty zadłużenia odpowiada wobec wspólnoty mieszkaniowej każdy ze współwłaścicieli, niezależnie od wielkości posiadanego w tym lokalu udziału.

Udział wartością niepodzielną

Przede wszystkim trzeba pamiętać, że podstawą odpowiedzialności każdego właściciela wyodrębnionego lokalu za zapłatę kosztów zarządu nieruchomością wspólną jest udział, jaki w niej ma. To od wielkości tego udziału zależy więc wysokość należnych wspólnocie mieszkaniowej opłat.

Z treści art. 12 ust. 2 cytowanej wyżej ustawy o własności lokali jednoznacznie bowiem wynika, iż właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w stosunku wprost proporcjonalnym do swoich udziałów w tej nieruchomości.

Ustawodawca wprowadził więc w powyższy sposób zasadę, że podstawę rozliczenia właściciela wyodrębnionego lokalu we wspólnocie mieszkaniowej stanowi wielkość udziału jego lokalu w nieruchomości wspólnej.

Udział ten jest zaś przypisany do konkretnego, wyodrębnionego lokalu bez względu na ilość jego współwłaścicieli.

Wspomniana wielkość udziału w nieruchomości wspólnej - od której zależy stopień partycypowania przez właściciela lokalu w kosztach zarządu nieruchomością wspólną - jest więc wartością niepodzielną pomiędzy właścicieli lokalu, którym mogą przysługiwać udziały różnej wielkości we własności samego lokalu.

Współwłaściciele wyodrębnionego lokalu - niezależnie od wielkości udziałów w samym lokalu - są więc łącznie współwłaścicielami określonej ułamkiem części budynku, od której to wielkości zależy wysokość kosztów zarządu nieruchomością wspólną.

O ile więc współwłaściciele lokalu pozostają nimi wobec do wyodrębnionego lokalu w stosunku określonym w dziale drugim lokalowej księgi wieczystej, o tyle ich udział w nieruchomości wspólnej jest niepodzielny i wynika z treści działu I-Sp tejże księgi wieczystej, w którym wskazano spis praw związanych z własnością.

Bez swobody w określaniu odpowiedzialności

Wskazać w tym miejscu należy również na brzmienie art. 17 ustawy o własności lokali, który wprost stanowi, iż za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej odpowiada wspólnota mieszkaniowa bez ograniczeń, a każdy właściciel lokalu - w części odpowiadającej jego udziałowi w tej nieruchomości.

Jak zaś trafnie wskazał Sąd Apelacyjny w Białymstoku w wyroku z dnia 28 marca 2013 roku, wydanym w sprawie o sygn. akt I ACa 28/13 - przepis art. 17 Ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. DzU z 2000 r. nr 80, poz. 903 ze zm.) ma charakter bezwzględnie obowiązujący i odstępstwa od niego nie są możliwe.

Oznacza to, że wspólnota nie ma swobody w określaniu odpowiedzialności właściciela lokalu za jej zobowiązania i nie może przyjmować innych kryteriów tej odpowiedzialności niż wielkość jego udziału w nieruchomości.

Nie może też uzupełniać w żaden sposób tego kryterium kryteriami dodatkowymi.

Pojęcie wspomnianych zobowiązań zdefiniował zaś Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 8 października 2008 roku, wydanym w sprawie o sygn. akt V CSK 143/08, wskazując, że zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej to zobowiązania wynikające z normalnego jej funkcjonowania i mieszczące się w granicach zwykłego zarządu (to np. zapłata za dostawę prądu, gazu, wody, odbiór ścieków, wywóz nieczystości, wynagrodzenia zarządu lub zarządcy), a także czynności zakres ten przekraczające, w szczególności te, które wymieniono w art. 22 ust. 3 ustawy o własności lokali.

Z powyższego wynika więc, że wielkość udziału współwłaściciela we własności wyodrębnionego lokalu pozostaje bez wpływu na wielkość udziału związanego z tym lokalem w nieruchomości wspólnej.

Tym samym odpowiedzialność współwłaściciela wyodrębnionego lokalu wobec wspólnoty z tytułu ponoszenia kosztów zarządu nieruchomością wspólną nie jest pochodną wielkości udziału w lokalu, a pozostaje uzależniona wyłącznie od udziału tego lokalu w nieruchomości wspólnej.

Współwłasność ułamkowa albo łączna

Pamiętać przy tym należy, że - stosownie do treści art. 196 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego - współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną, przy czym współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika.

Poczynione wyżej uwagi odnoszą się zaś do sytuacji, w której pomiędzy współwłaścicielami lokalu istnieje współwłasność ułamkowa, a więc podzielna. Tym samym powyższe zastrzeżenia nie mają zastosowania w przypadku, gdy współwłasność lokalu wynika z faktu istniejącej pomiędzy współwłaścicielami wspólności majątkowej małżeńskiej.

W takim przypadku mamy bowiem do czynienia ze współwłasnością niepodzielną i nieokreśloną ułamkiem.

Odpowiedzialność małżonków za zobowiązania wynikające z faktu współwłasności lokalu jest pochodną reguł istniejącej pomiędzy nimi wspólności majątkowej małżeńskiej.

Małżonkowie funkcjonujący w systemie wspólności majątkowej małżeńskiej odpowiadają więc solidarnie za wspomniane zobowiązania, przy czym odpowiedzialność ta jest pochodną funkcjonującego w ich małżeństwie ustroju małżeńskiego.

Jako przykład potwierdzający wyrażoną wyżej kodeksową zasadę, można w tym miejscu wskazać pogląd sformułowany przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gorzowie Wielkopolskim w wyroku z dnia 7 maja 2014 roku, wydanym w sprawie o sygn. akt I SA/Go 136/14, że nie jest też możliwe nabycie w określonym udziale nieruchomości przez małżonków pozostających we wspólności majątkowej małżeńskiej i działających jednocześnie, co wynika z istoty wspólności małżeńskiej.

Niepodzielność głosu

W konkluzji powyższych rozważań warto również wskazać, że odpowiedzialność każdego ze współwłaścicieli lokalu za całe zadłużenie wobec wspólnoty mieszkaniowej, wynikające z własności tego lokalu, znajduje również potwierdzenie w zasadzie niepodzielności głosu przypadającego na ten lokal w akcie głosowania nad uchwałami.

Za trafny uznać należy bowiem pogląd wyrażony przez Sad Apelacyjny w Lublinie w wyroku z dnia 11 września 2013 roku, wydanym w sprawie o sygn. akt I ACa 312/13, iż prawo głosu wynikające z udziału w nieruchomości wspólnej związanej z odrębną własnością lokalu przysługuje niepodzielnie współwłaścicielom tego lokalu.

Co warto podkreślić, pogląd ten stanowił potwierdzenie poglądu wyrażanego w tej mierze w orzecznictwie Sądu Najwyższego.

Z zestawienia przedstawionych powyżej regulacji prawnych i poglądów wyrażanych w orzecznictwie sądów powszechnych oraz Sądu Najwyższego wyraźnie wynika więc, że nie ma podstaw dla rozdzielania zobowiązań właścicieli lokali pomiędzy poszczególnych współwłaścicieli w stosunku do wielkości posiadanych przez nich udziałów w wyodrębnionym lokalu.

Właściciele ci ponoszą bowiem wspólnie odpowiedzialność za swoje zobowiązania, określone jedynie wysokością udziału, jaki lokalowi temu jest przypisany w nieruchomości wspólnej.

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!