Renta z odwróconą hipoteką ryzykowna dla seniora

Renta z odwróconą hipoteką, tzw. renta dożywotnia, może być w czasach kryzysu i szalejącej inflacji dodatkowym zastrzykiem gotówki dla seniora. Wiele firm na rynku oferuje starszym osobom wypłatę co miesiąc określonej kwoty w zamian za przeniesienie własności swojego mieszkania lub domu. Z danych Związku Przedsiębiorstw Finansowych wynika, że średnia renta dożywotnia w Polsce to ok. 1000 zł miesięcznie. Ale są i takie osoby, które otrzymują ponad 6 tys. zł. Trzeba być jednak ostrożnym, gdyż brakuje przepisów, które chroniłyby seniorów przed nieuczciwymi praktykami. Chodzi o regulacje prawne zabezpieczające konsumentów - zbywców nieruchomości w transakcjach z podmiotami profesjonalnymi.

Od wielu lat podejmowane są próby uregulowania rynku, powstało nawet klika projektów ustaw, niestety wszystkie trafiły do kosza. Niedawno Ministerstwo Sprawiedliwości rozpoczęło prace nad kolejnymi przepisami. Ma to być nowela kodeksu cywilnego oraz ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Resort chce ograniczyć w k.c. krąg osób uprawnionych do nabycia nieruchomości w zamian za zapewnienie dożywotniego utrzymania, a w ustawie spółdzielczej zagwarantować ochronę spółdzielcom przekazującym nieruchomość. To, co proponuje MS, według ekspertów i funduszy hipotecznych oferujących rentę seniorom w zamian za przekazanie mieszkania, nie jest dobrym rozwiązaniem. Wciąż nie rozwiązuje problemu braku mechanizmów ochronnych w prawie.

Może Cię zainteresuje: Zmiany w opodatkowaniu najmu 

Zasady renty dla seniora

Renta dożywotnia opiera się dziś na instytucji dożywocia (art. 908-916 kodeksu cywilnego) lub umowie renty (art. 903-907 k.c.). Senior otrzymuje świadczenia do końca życia, umowa może trwać nawet kilkadziesiąt lat, a niektóre firmy pokrywają również koszty podwyżek czynszu oraz podatku od nieruchomości, jak również podwyżki opłat za wieczyste użytkowanie gruntów. Świadczenia są waloryzowane o wskaźnik inflacji. Dzięki służebności osobistej mieszkania, senior jest uprawniony do dożywotniego korzystania z lokalu.

Służebność osobista mieszkania jest ustanawiana przez notariusza, a odpowiednie zapisy mogą znaleźć się w księdze wieczystej nieruchomości. Nie jest to prawo zbywalne. Nie można jej zbyć (sprzedać) ani przenieść na inną osobę. Niemożliwe jest również przeniesienie uprawnień do jej wykonywania. W zamian za przeniesienie własności do nieruchomości senior otrzymuje świadczenia pieniężne wypłacane co miesiąc. W niektórych przypadkach może liczyć również na świadczenie jednorazowe np. kilka czy kilkanaście tysięcy złotych.

Renta dożywotnia jest wyliczana na podstawie wartości nieruchomości, wieku oraz płci. Wartość nieruchomości jest każdorazowo oszacowywana przez rzeczoznawcę majątkowego. Przykładowo seniorka w wieku 70 lat w Warszawie może liczyć miesięcznie na świadczenie od 1300-2000 zł, a w Radomiu na ok. 700-1000 zł miesięcznie. Oferta skierowana jest do emerytów, choć próbują z niej skorzystać młodsze osoby.

Brak parasola ochronnego nad seniorem

W polskim prawie nie ma regulacji dla tego rodzaju rynku, co powoduje, że usługi finansowe związane z rentą świadczy wiele podmiotów bez licencji bankowych i nie podlegają one weryfikacji ze strony Komisji Nadzoru Finansowego. Instytucje te stosują niejednokrotnie w nazwie swojej firmy określenie „fundusz hipoteczny”. Taka forma prawna jednak nie istnieje, a nazwa ma w szczególności podnieść w sensie marketingowym rangę podmiotu świadczącego usługi finansowe, uważają prawnicy.

Może Cię zainteresuje: Jakie zmiany w podatku Belki planuje rząd?

Według ekspertów rodzi to duże ryzyko. W przypadku renty przeniesienie własności następuje co do zasady wraz z podpisaniem umowy. Oznacza to, że dotychczasowy właściciel, po podpisaniu umowy traci prawo własności nieruchomości i zachowuje jedynie uprawnienie do żądania zapłaty renty. Gdyby doszło do upadłości podmiotu zobowiązanego do zapłaty świadczeń rentowych, ma to bardzo daleko idące skutki. Uprawniony traci wtedy nie tylko nieruchomość, ale także realną szansę na dalsze otrzymywanie świadczeń.

Eksperci zwracają też uwagę, że wspomniane przepisy kodeksu cywilnego przygotowano dla potrzeb zwykłych, międzyludzkich i rodzinnych sytuacji, w której osoba młodsza w zamian za nabycie nieruchomości opiekuje się dożywotnio osobą starszą. Autorzy k.c. z pewnością nie przewidzieli, że powstaną wyspecjalizowane przedsiębiorstwa, które w zamian za z góry ustalone miesięczne świadczenie pieniężne będą nabywały nieruchomości zazwyczaj od osób starszych, słabo radzących sobie życiowo, potrzebujących wsparcia finansowego, których pozycja negocjacyjna jest znacznie słabsza niż takich przedsiębiorstw. Taka sytuacja rodzi określone ryzyka prawne i finansowe oczywiście po stronie zbywcy nieruchomości, w szczególności w czasach kryzysu inflacyjnego i energetycznego.

Zdaniem prawników, warto wprowadzić regulacje prawne zabezpieczające konsumentów - zbywców nieruchomości w transakcjach z podmiotami profesjonalnymi, tak aby transakcje potocznie zwane „odwróconą hipoteką” zabezpieczały przed ewentualnym wykorzystywanie pozycji uprzywilejowanej. Same firmy prowadzące tego typu działalność również widzą sporo zagrożeń.

Natomiast firmy od lat oferujące seniorom tego rodzaju usługi uważają, że brak odpowiednich regulacji prawnych oraz nadzoru nad rynkiem hamuje jego rozwój. Liczba wyłudzeń oraz oszustw stale rośnie, a podmioty, które działają w sposób nieuczciwy, wciąż psują renomę profesjonalnych usługodawców oraz dotykają seniorów. W ostatnich latach zauważalny jest wzrost liczby gospodarstw domowych, w których emeryci żyją poniżej skrajnego ubóstwa. Ta tendencja może się utrzymywać, biorąc pod uwagę coraz szybsze starzenie się polskiego społeczeństwa i zwiększającą się niewydolność obecnego systemu emerytalnego w Polsce.

Może Cię zainteresuje: Koniec finansowania mieszkań na wynajem kredytem

Próby zmian przepisów

Obecnie w Ministerstwie Sprawiedliwości trwają prace analityczne dotyczące zmiany art. 908 kodeksu cywilnego. Zmiana ma ograniczyć krąg osób uprawnionych do nabycia nieruchomości w zamian za zapewnienie dożywotniego utrzymania. Zdaniem resortu, instytucja umowy dożywocia nie powinna stanowić podstawy prawnej do wykonywania działalności gospodarczej. Uregulowanie to powinno służyć przede wszystkim przekazywaniu nieruchomości na rzecz osób najbliższych.

W MS prowadzone są również prace nad zmianą przepisów ustawy z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych. Celem tych zmian będzie zagwarantowanie uprawnień osoby przekazującej nieruchomość. Chodzi o uprawnienia wynikające z zawartej umowy o dożywocie, mocą której doszło do zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, również na wypadek wygaśnięcia tego prawa.

Propozycje budzą od początku kontrowersje. Próba zawężenia stosowania umów renty dożywotniej jedynie do kręgu osób najbliższych będzie formą dyskryminacji osób, które nie mają w kręgu osób najbliższych osób gotowych do płacenia świadczenia renty dożywotniej. Każdy z seniorów powinien mieć możliwość podpisania umowy z profesjonalnym podmiotem, który gwarantuje zarówno wypłatę renty i dożywotnie użytkowanie lokalu.

Poza tym punktowe zmiany to za mało, gdyż potrzebna jest ustawa. Eksperci postulują, aby przepisy przewidywały obligatoryjne przesunięcie w czasie przeniesienia własności, tak aby zapewnić uprawnionemu możliwość odstąpienia od zawartej umowy, np. w terminie 30 dni od dnia jej podpisania. Takie regulacje są przewidziane przy umowach kredytu hipotecznego, czy odwróconego kredytu hipotecznego, a ich zasadność wynika z daleko idących konsekwencji zawartych umów i konieczności zapewnienia klientowi możliwości ostatecznego przemyślenia podjętej decyzji.

Należy także zagwarantować spadkobiercom uprawnionego do renty możliwość spłacenia renty (za określonym w umowie wynagrodzeniem, nie naruszającym zakazu lichwy) i żądania zwrotnego przeniesienia własności., pod warunkiem, że w chwili śmierci zobowiązany do wypłaty renty nadal pozostawał jej właścicielem. O uchwalenie przepisów dopominają się również od lat profesjonalne fundusze hipoteczne zrzeszone w Związku Przedsiębiorstw Finansowych. W 2012 roku branża stworzyła Zasady Dobrych Praktyk wyznaczające standardy etyczne i brała udział w pracach nad kolejnymi ustawami.

Źródło: prawo.pl

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!