Czym jest waloryzacja czynszu?

Rynek nieruchomości na wynajem jest dziś trudny. Ceny dynamicznie rosną nie tylko przy zawieraniu nowej umowy, ale również podczas trwania już podpisanej. Właściciele często dokonują waloryzacji czynszu najmu, tłumacząc to sytuacją gospodarczą oraz by utrzymać wartość ekonomiczną.

Waloryzacja czynszu najmu może być korzystna dla obu stron. Dla właściciela – ponieważ zabezpieczy jego przychody i dla najemcy – z uwagi na jasno określone zasady podwyżki. Żeby waloryzacja była w ogóle możliwa, w umowie najmu musi znaleźć się odpowiedni zapis, który ochroni obie strony. Podwyżkę czynszu uznaje się za zasadną, jeśli ta nie przekracza wskaźnika inflacji.

Waloryzacja czynszu

Waloryzacja czynszu ma na celu utrzymanie dochodu wynajmującego na stałym poziomie. Można to osiągnąć poprzez podwyższenie czynszu o określone wskaźniki, jeśli w umowie najmu istnieje odpowiedni zapis. Waloryzacji dokonuje się w oparciu o konkretny przelicznik i są to inflacja lub wskaźniki GUS. Nie ma oficjalnego sposobu waloryzacji, dlatego strony umowy muszą dokładnie ustalić jej metodę.

Wskaźniki GUS

Najważniejsze znaczenie przy klauzuli waloryzacyjnej ma wskaźnik, o jaki będzie ona dokonywana. Najczęstszym jest wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem za kalendarzowy ubiegły rok ogłaszany przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego. Jest on publikowany na początku każdego roku, jednak nie ma konkretnej daty – dlatego, żeby uniknąć niedomowień, klauzula waloryzacyjna powinna określać termin, od kiedy nowa stawka czynszu będzie stosowana. 13 stycznia 2023 roku ogłoszono wskaźnik za 2023 rok. Wyniósł on 114,4, czyli ceny w roku 2022 w stosunku do 2021 roku były wyższe o 14,4 proc. – o tyle zatem można było podnieść czynsz najmu na początku 2023 roku, gdy prezes GUS ogłosił wskaźnik roczny.

Inflacja

Wyżej wymieniony wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych to po prostu inflacja. Wynik może być nieco niedokładny, bo to, w jakim stopniu dotyka nas inflacja, zależy w głównej mierze od naszego typowego koszyka zakupowego. Inflacja postępuje inaczej dla każdego z produktów, a jej wskaźnik to średnia wyliczana z nich wszystkich.  W rzeczywistości może więc istnieć wyższa inflacja, jednak nie powinno mieć to przełożenia na waloryzację czynszu – to nieoficjalny wskaźnik, na podstawie którego możemy wyliczyć nową kwotę do zapłaty przez najemcę.

Może Cię zainteresuje: Prawo spółdzielni mieszkaniowej do zrzeczenia się służebności

Klauzula waloryzacyjna w umowie najmu

Waloryzacja czynszu może być przeprowadzona tylko wtedy, gdy w umowie najmu znajduje się odpowiedni zapis. Dodatkowo, zapis musi określać według jakiego wskaźnika, gdzie i jak publikowanego, oraz za jaki okres nastąpi waloryzacja. Konstruując umowę najmu, należy wskazać w niej następujące elementy: 

• informacja komu przysługuje prawo do wystąpienia z żądaniem waloryzacji czynszu - czy tylko wynajmującemu, czy też najemcy;
• wysokość czynszu najmu objętego waloryzacją;
• data rozpoczęcia oraz zakończenia waloryzacji;
• rodzaj wskaźnika - zwykle stosuje się wspomnianą inflację tj. wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych;
• wartość wskaźnika - większość wynajmujących decyduje się na zapis, aby waloryzacja nie obowiązywała, jeśli wskaźnik wyniesie 0 lub mniej.

Ostatecznie klauzula waloryzacyjna może przybrać postać postanowienia umownego. Zapis zabezpiecza interesy obu stron - właściciel nie musi martwić się o straty wraz z rosnącą inflacją, a najemca nie będzie zaskoczony podwyższaniem czynszu o dowolną kwotę.

Wątpliwości prawne dotyczące waloryzacji

Po otrzymaniu informacji o waloryzacji czynszu, najemca może się z nią nie zgodzić, gdy będzie miał co do niej wątpliwości, zwłaszcza, gdy w umowie nie ma odpowiedniego zapisu.

W takim przypadku, najemca może pisemnie zwrócić się do wynajmującego o (również pisemne) uzasadnienie podwyżki, wskazania jej przyczyny oraz przedstawienia kalkulacji. Właściciel lokalu ma 14 dni na ustosunkowanie się do żądania lokatora, a jeśli tego nie zrobi, waloryzacja nie będzie obowiązywać. 

Może Cię zainteresuje: Świadectwa efektywności energetycznej dla właścicieli mieszkań obowiązkowe

Niezależnie od powyższego, najemca nie zgadzając się z nową wysokością czynszu, ma dwie ścieżki postępowania. Pierwsza z nich to nieprzyjęcie podwyżki, co będzie skutkowało wypowiedzeniem umowy najmu z zachowaniem okresu wypowiedzenia. Drugi sposób to wejście na drogę sądową. Lokator może zakwestionować waloryzację i wnieść pozew o uznanie podwyżki za niezasadną lub zasadną, tylko, że w złej wysokości. Wtedy właściciel musi udowodnić swoją rację.

Kiedy podwyżka czynszu jest zasadna?

Za uzasadnioną uznaje się podwyżkę czynszu w wysokości maksymalnie wskaźnika inflacji. Zgodnie z art. 8a. ustawy o ochronie praw lokatorów: „Właściciel może podwyższyć czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu, wypowiadając jego dotychczasową wysokość, najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego, z zachowaniem terminów wypowiedzenia.”

Podwyżka może wystąpić w uzasadnionych przypadkach. Zgodnie z punktem 4e. art 8a: „Podwyżkę czynszu albo innych opłat za używanie lokalu w wysokości nieprzekraczającej w danym roku kalendarzowym średniorocznego wskaźnika wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w poprzednim roku kalendarzowym uważa się za uzasadnioną.”

Punkt 6b. mówi, że: „W przypadku uznania przez sąd podwyżki wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu za zasadną, choćby w innej wysokości niż wynikająca z wypowiedzenia, obowiązkiem lokatora jest zapłata kwoty odpowiadającej różnicy między podwyższonym a dotychczasowym czynszem albo innymi opłatami za używanie lokalu, za okres od upływu terminu wypowiedzenia.”

Źródło: rynekpierwotny.pl

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!