Czym jest prawo pierwokupu i kogo obowiązuje?

Prawo pierwokupu nieruchomości oznacza pierwszeństwo przy kupnie mienia, w sytuacji, gdy obecny właściciel chce ją sprzedać. Pierwokup może wynikać z obowiązujących regulacji lub z konkretnej czynności prawnej. Nie oznacza to, że osoba, na rzecz której ustala się pierwokup, musi bezwzględnie odkupić nieruchomość. Może ona być sprzedana osobie trzeciej, ale tylko pod warunkiem, że uprawniony do pierwokupu nie wykona swojego prawa.

Według ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U.2020.1740) instytucja prawa pierwokupu została skonstruowana w oparciu o trzy podmioty:

• osoba uprawniona, której prawo to przysługuje,
• zobowiązany, który jest obciążony obowiązkami z tytułu ustanowienia prawa pierwokupu,
• osoba trzecia, na rzecz której zobowiązany sprzedaje rzecz obciążoną prawem pierwokupu.

Na czym polega pierwokup?

Pierwokup polega na tym, że osoba uprawniona składa sprzedającemu odpowiednie oświadczenie o chęci zakupu rzeczy lub nieruchomości, na warunkach ustalonych między sprzedawcą, a potencjalnym kupującym. Oświadczenie składa się w formie umowy sprzedaży, w przypadku nieruchomości wyłącznie w formie aktu notarialnego. Uprawniony ma również określony czas na skorzystanie ze swojego prawa. W przypadku nieruchomości czas na decyzję wynosi 30 dni od daty zawiadomienia właściciela o chęci sprzedaży, natomiast w odniesieniu do innych rzeczy – tydzień.

Darowizna i wywłaszczenie

Prawo pierwokupu nie działa w przypadku przenoszenia własności na podstawie innego tytułu prawnego, takiego jak:

• darowizna,
• wniesienie tytułem wkładu niepieniężnego do spółki kapitałowej,
• zamiana,
• wyzbycie się własności na podstawie innych czynności prawnych (np. rozrządzenie testamentowe),
• wyzbycie się własności na podstawie innych zdarzeń prawnych (np. wywłaszczenie).

W jaki sposób skorzystać z prawa pierwokupu?

W przypadku sprzedaży nieruchomości, przy której ustanowiono pierwokup, należy sporządzić dwie umowy sprzedaży. W pierwszej kolejności umowę, w której obecny właściciel nieruchomości zobowiązuje się przenieść na osobę trzecią własność za określoną w umowie cenę. Jest w niej zapisany warunek, że przeniesienie własności nastąpi, jeśli uprawniony nie skorzysta z prawa pierwokupu. Po podpisaniu takiej umowy sprzedaży, kupujący nie staje się jeszcze właścicielem (umowa przedwstępna).  W drugim kroku właściciel zawiadamia uprawnionego o możliwości skorzystania z pierwokupu, przesyłając podpisaną umowę sprzedaży. Jeśli osoba uprawniona będzie chciała skorzystać z prawa pierwokupu, stanie się właścicielem mienia na takich warunkach, jakie były zawarte w umowie sprzedaży pomiędzy właścicielem, a kupującym. Jeśli nie zechce ona skorzystać ze swojego prawa, wtedy właściciel może zawrzeć drugą umowę z kupującym, która tym razem przeniesie własność nieruchomości na osobę trzecią.

Może Cię zainteresuje: Reforma przestrzenna już w II kwartale 2022 r.

Z prawa pierwokupu mogą korzystać gminy, Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa (KOWR) lub dzierżawcy nieruchomości rolnych.

Pierwokup na rzecz gminy

Gmina może mieć w pewnych przypadkach pierwszeństwo przy zakupie nieruchomości, np. gdy nieruchomość wpisana jest do rejestru zabytków. Od tej zasady występują jednak wyjątki, ponieważ pierwokup nie przysługuje gminie, jeśli właściciel odsprzedaje nieruchomość osobie bliskiej. Zapis ten wynika z art. 109 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U.2021.1899).

Gminie przysługuje prawo pierwokupu w przypadku sprzedaży:

• niezabudowanej nieruchomości nabytej uprzednio przez sprzedawcę od Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego,
• nieruchomości oraz prawa użytkowania wieczystego nieruchomości położonej na obszarze przeznaczonym w planie miejscowym na cele publiczne lub nieruchomości, dla której została wydana decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego,
• prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości gruntowej, niezależnie od formy nabycia tego prawa przez zbywcę,
• nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków lub prawa użytkowania wieczystego takiej nieruchomości:
   - nieruchomości położonych na obszarze rewitalizacji, jeżeli przewiduje to uchwała, o której mowa w art. 8 ustawy z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji;
  - nieruchomości położonych na obszarze Specjalnej Strefy Rewitalizacji, o której mowa w rozdziale 5 ustawy z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji

Może Cię zainteresuje: Rząd przyjął projekt nowelizacji Prawa ochrony środowiska dotyczący hałasu

Prawo pierwokupu na rzecz dzierżawcy

nieruchomości rolnej

Prawo pierwokupu przysługuje dzierżawcom nieruchomości rolnych. Dzierżawca może skorzystać z prawa, jeśli zdecyduje się na jej kupno do 30 dni od otrzymania zawiadomienia o zawarciu umowy sprzedaży. Musi jednak on spełnić łącznie kilka warunków czyli umowa dzierżawy:

• została zawarta w formie pisemnej,
• ma tzw. datę pewną, czyli urzędowe poświadczenie daty okazania dokumentu,
• była wykonywana co najmniej przez trzy lata od momentu urzędowego poświadczenia daty na umowie.

Nabywana nieruchomość rolna musi wchodzić w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy. 

Prawo nie przysługuje dzierżawcom nieruchomości rolnych, jeśli właściciel sprzedaje nieruchomość osobie bliskiej. Jeśli kupującym jest Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego, prawo nie obejmuje dzierżawców.

Prawo pierwokupu dla współwłaściciela nieruchomości rolnej

Prawo pierwszeństwa w zakupie nieruchomości przysługuje również współwłaścicielom nieruchomości rolnej. Gdy któryś ze współwłaścicieli chce sprzedać swój udział, wówczas pozostali mogą skorzystać z prawa pierwokupu. Warunkiem jest prowadzenie gospodarstwa rolnego na wspólnym gruncie (art. 166 KC).

Prawo pierwokupu nieruchomości dla Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa

Nieruchomości rolne mogą być przedmiotem zainteresowania Państwa polskiego. W 2017 roku powołano Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa (KOWR), który przejął zadania działającej do tej pory Agencji Nieruchomości Rolnych.  Pierwokup dla KOWR dotyczy wyłącznie nieruchomości rolnych. Gdy dzierżawca nieruchomości nie skorzystał z prawa do pierwokupu nieruchomości rolnej lub jeśli działka rolna nie posiada dzierżawcy, prawo przysługuje KOWR (art. 3 ust. 4 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego). Od tej zasady jest kilka wyjątków. Prawo pierwokupu nie przysługuje, jeśli kupujący:

• prowadzi gospodarstwo rodzinne,
• kupowana nieruchomość rolna jest położona w gminie, w której mieszka lub gminie sąsiedniej,
• jego gospodarstwo rolne powiększy się, ale nie będzie miało więcej niż 300 ha użytków rolnych.

Jeżeli KOWR skorzysta z tego prawa, to wysyła właścicielowi oświadczenie o wykonaniu tego prawa w formie aktu notarialnego. Oświadczenie to jest publikowane w Biuletynie Informacji Publicznej KOWR.

Jaka będzie cena nieruchomości rolnej, gdy uprawniony skorzysta z pierwokupu?

Aby skorzystać z prawa pierwokupu, trzeba zapłacić taką cenę, jaką właściciel uzgodnił w umowie z nabywcą.  W ramach zapobiegania zawyżaniu cen, wykonujący prawo pierwokupu nieruchomości rolnej dzierżawca lub KOWR może się zwrócić do sądu o ustalenie ceny nieruchomości, jeśli uzna, że cena rażąco odbiega od wartości rynkowej (art. 3 ust. 8 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego).

Konsekwencje pominięcia prawa pierwokupu

Naruszenie przez właściciela ruchomości lub nieruchomości obowiązków, wynikających z prawa pierwokupu, skutkuje odpowiedzialnością odszkodowawczą wobec uprawnionego. Wszystko zależy od tego, komu ostatecznie przysługuje pierwokup. Jeśli pierwokup na mocy przepisów prawnych przysługuje Skarbowi Państwa lub jednostce samorządu terytorialnego, sprzedaż nieruchomości może być uznana za bezwarunkowo nieważną.

Źródło: ongeo.pl

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!