Zabezpieczenie elewacji przed wpływem czynników atmosferycznych

Późna jesień, zima i przedwiośnie są dla budynków okresem intensywnego oddziaływania wiatru, niskich temperatur, wody i wilgoci. Nasz klimat charakteryzują słoty z porywistymi, zacinającymi wiatrami, opady śniegu i śniegu z deszczem, przymrozki i silne mrozy, a także odwilże i wczesnowiosenne roztopy. Wymienione czynniki, pozostawione bez kontroli, potrafią bardzo szybko zdegradować obiekt.

Wymagania prawne

Prawo budowlane (PB) nakłada na właściciela lub zarządcę obiektu budowlanego obowiązek utrzymywania go w należytym stanie technicznym i estetycznym. Nie może on dopuszczać do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej (art. 61 pkt 1 oraz art. 5 ust. 2 PB).

Prawny wymóg wykonania tej powinności nakłada art. 62 pkt 1–6 PB, nakazujący zarządcom poddawanie obiektów co najmniej raz w roku kontrolom okresowym, podczas których sprawdza się stan techniczny elementów budynku, budowli i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących w eksploatacji.

W przypadku budynków o powierzchni zabudowy przekraczającej 2000 m² oraz innych obiektów budowlanych o powierzchni dachu przekraczającej 1000 m² kontrole okresowe muszą być przeprowadzane co najmniej dwa razy w roku, w terminach do 31 maja oraz do 30 listopada.

Powyższą dyspozycję przywołują również „Warunki techniczne użytkowania budynków mieszkalnych” (WTUBM). W ich § 4–6 sprecyzowano procedury kontrolne i ich zakres.

W toku takich kontroli szczegółowym sprawdzeniem objęty jest stan techniczny elewacji, jej wartość użytkowa oraz estetyka. Sprawdzane są wówczas takie ich fragmenty, jak:

• powierzchnie elewacji (ściany i ich zewnętrzne warstwy fakturowe),
• powierzchnie elementów ścian zewnętrznych (attyki, filary, gzymsy),
• balustrady, loggie i balkony,
• urządzenia zamocowane do ścian i dachu budynku,
• elementy odwodnienia budynku,
• obróbki blacharskie, okapy, okapniki,
• pokrycia dachowe,
• przejścia przyłączy instalacyjnych przez ściany budynku.

Spostrzeżenia z kontroli obowiązkowo winny być ujęte w protokołach. Poświadczany jest w nich stan techniczny skontrolowanych fragmentów elewacji, określany ich rozmiar zużycia lub stopnie uszkodzeń, a także wskazywany zakres robót remontowych i kolejności ich wykonywania oraz zalecane metody i środki pozwalające zwiększyć ochronę przed szkodliwym działaniem wpływów atmosferycznych i innych niszczących czynników zewnętrznych.

Niedopełnienie obowiązku przeprowadzenia kontroli przez właściciela lub zarządcę obwarowane jest karą grzywny, tj. sankcją, o której mowa w art. 93 pkt 7 PB.

Poza ustawowymi kontrolami zarządcy muszą systematycznie doglądać stanu technicznego budynku, zwłaszcza po wystąpieniu takich ekstremalnych czynników zewnętrznych, jak wichury i nawałnice, gradobicia, wyładowania atmosferyczne i inne.

Co należy sprawdzać?

Powierzchnie elewacji

Zakres kontroli wynika z rodzaju ściany. Bardzo ważne jest ustalenie, czy ściana nie ma zacieków. Jeśli ma, to bezwzględnie należy ustalić ich przyczynę. O uszkodzeniach systemów hydroizolacyjnych, chroniących strefy przygruntowe ścian przed zawilgoceniem, mogą świadczyć widoczne zacieki, a w dłuższych okresach bezdeszczowych – plamy z wyraźnym oznaczeniem górnych granic podciągania kapilarnego soli gruntowych i budowlanych.

Mokre plamy i zacieki wywołane przez wodę, a w porach suchych – przebarwienia w strefach umiejscowienia systemów rynnowych – informują o możliwych uszkodzeniach tych systemów.

Mokre strefy sąsiadujące z parapetami okiennymi wskazują źródło zawilgocenia.

Bagatelizowanie obecności takich zacieków prowadzi wprost do dewastacji elewacji. Wilgoć obniża izolacyjność cieplną ściany, uruchamia i uaktywnia w niej procesy biodegradacyjne, znacząco przekłada się też na obniżenie standardów zdrowotnych w przyległych do niej pomieszczeniach. To również główna przyczyna wszelkich uszkodzeń fizycznych w cyklu życia budynku. Mogą one objawiać się jako odpryski powłok, spękania faktury, wykruszenia itp.

Postępowanie naprawcze zależy od stanu technicznego uszkodzonych stref. Istotę takich uszkodzeń stanowi łatwość wchłaniania wody. Obecność wody jest szczególnie groźna w okresie zimowym, albowiem fizycznie powoduje wysadziny tynku, spękania cegieł i ich wiązań. Odsłonięte warstwy muru w coraz większym stopniu go degradują.

Kontroli wymagają też strefy wszelkich przerw technologicznych na elewacjach (tzw. dylatacje), a także strefy cokołów (również z uwagi na niebezpieczeństwo przedostawania się gryzoni). Dokonując oględzin, warto mieć na uwadze również względy estetyczne.

Attyki, filary i gzymsy

Uszkodzenia w tych strefach szczególnie zagrażają bezpieczeństwu zdrowia i mienia. Woda i wilgoć, analogicznie jak przy elewacjach, osłabiają strukturę tych fragmentów elewacji. W dłuższej perspektywie, ignorując wpływ tych czynników, można łatwo doprowadzić do sytuacji, gdzie z wysokości mogą odpadać kawałki muru. Tego rodzaju uszkodzenia mechaniczne same w sobie stanowią już podstawę do przeprowadzenia prac naprawczych. Często są one wynikiem złego stanu technicznego systemów rynnowych albo ich niedrożności, wynikających z zaniedbań konserwacyjnych.

Balustrady, loggie i balkony

Ich stan techniczny decyduje o bezpieczeństwie użytkowania. Spowodowane korozją uszkodzenia balustrad osłabiają ich stabilność w konstrukcji balkonu/loggii. W drastycznych sytuacjach grożą zerwaniem się pod ciężarem opierających się o nie osób.

Przecieki wynikające z nieszczelności na połączeniach z płytą balkonu prowadzą wprost do jej degradacji ze wszelkimi tego konsekwencjami, aż do oberwania się płyty od lica ściany włącznie.

Przy loggiach i balkonach trzeba sprawdzić stan techniczny posadzek. Oględziny płyty balkonowej, także od spodu, pozwalają stwierdzić, czy nie ma na niej śladów zacieków. Mogą to być zarówno mokre plamy, przebarwienia po wilgoci z wyraźnie zaznaczonymi granicami występowania soli budowlanych bądź zwisające sople solne. Takie miejsca ujawniają się po czasie, gdy woda i wilgoć wtargną do wnętrza. Ratunkiem pozostaje zlokalizowanie i zlikwidowanie źródła zawilgocenia.

Często do zawilgoceń płyty balkonowej dochodzi na skutek złego odpływu wód opadowych oraz niewłaściwie zamontowanych obróbek blacharskich na jej krawędziach.

Urządzenia zamocowane do ścian i dachu budynku

Mogą to być szyldy, tablice reklamowe, billboardy, wysięgniki anten satelitarnych, kamer, mocowania oświetlenia, klimatyzatorów, markiz itp. Trzeba sprawdzić ich stabilność, by nie groziła zerwaniem, dlatego też należy zwracać uwagę na wygląd stref mocowania. Wszelkie widoczne w takich miejscach spękania, a zwłaszcza odkruszenia, mogą budzić obawy o wytrzymałość konstrukcji.

Przyczyn może być wiele, jednak najczęściej wynikają z niewłaściwie dobranych łączników mocujących oraz popełnionych błędów montażowych. W zauważonych przypadkach należy bezwzględnie podjąć czynności naprawcze, a jeśli w danym momencie jest to niemożliwe, zdemontować ze ściany zagrażające elementy. Trzeba pamiętać, że na zamocowania takich urządzeń działają nie tylko ich własne siły ciążenia, lecz także obciążenia wiatru (jego działanie napierające i ssące).

Elementy odwodnienia budynku

Niesprawne lub niewydajne systemy rynnowe (rynny, rury spustowe, osadniki itp.) każdorazowo przy opadach stanowią zagrożenie zalewania elewacji. Podczas oględzin należy sprawdzić ich stan techniczny oraz drożność. W razie potrzeby trzeba usunąć nagromadzone liście, wyrosłą roślinność, mech oraz zalegające zanieczyszczenia itp.

Uszkodzone bądź zapchane studzienki zbiorcze na wody opadowe mogą być przyczyną zawilgocenia przyziemnych stref elewacji. Koniecznie należy je udrożnić. Mogą też wymagać specjalistycznych napraw.

Obróbki blacharskie, okapy, okapniki

Wskazane elementy mogą być odpowiedzialne za wszelkie uszkodzenia powstałe w strefach sąsiedztwa z elewacją, oczywiście jak zwykle spowodowane obecnością wody i wilgoci. Należy skrupulatnie sprawdzać stan techniczny takich systemów, a w razie potrzeby dokonać ich wymiany.

Pokrycia dachowe

Skutki uszkodzenia hydroizolacji tych pokryć mogą przenosić się na szczytowe partie elewacji, dlatego tak ważne jest dokładne sprawdzenie stanu technicznego dachu. Metodyka kontroli uwarunkowana jest rodzajem dachu i zastosowanymi na nim technologiami.

Przejścia przyłączy instalacyjnych przez ściany budynku

Przy ich oględzinach zwraca się uwagę na stan techniczny krawędzi przyłączy. Wszelkie zauważone wykruszenia i szczeliny wymagają podjęcia działań naprawczych.

Stolarka otworowa (okna i drzwi)

Sprawdza się strefy połączenia ościeżnic i parapetów ze ścianami. Wszelkie zauważone w takich miejscach nieszczelności będą wymagały likwidacji, aby uniknąć możliwości przedostawania się wody. Sprawdzając stan techniczny stolarki otworowej, umiejscowionej w strefach podpiwniczenia, należy zwrócić uwagę na zabezpieczenie takich miejsc przed gryzoniami.

* * *

Oprócz wilgoci i wody za degradację elewacji odpowiadają jeszcze inne czynniki, takie jak: wiatr, promieniowanie UV, temperatura, gazy przemysłowe, flora i fauna, czynnik ludzki, zdarzenia losowe (jak pożar, podtopienie, wstrząsy). W ostateczności każdy z nich jednak „otwiera” wilgoci i wodzie możliwości dalszej degradacji budowli, stąd zamiarem tej publikacji było uczulenie właśnie na ten czynnik.