Page 8 - Administrator i Menedżer Nieruchomości 9/2021

Podział quoad usum a nabywca

wyodrębnionego lokalu mieszkalnego PRA

1)
W istotnym dla wielu wspólnot mieszkaniowych wyroku z dnia 16.12.2020 r. , Sąd Najwyższy, dokonując W
2)
wykładni przepisów UWL wskazał, iż z odwołaniem się do art. 12 ust. 1 i 2 tej ustawy oraz przepisów O
Kodeksu cywilnego nie może być akceptowana sytuacja, w której nabywca własności lokalu wraz z udziałem
w nieruchomości wspólnej, bez jego zgody, zostaje pozbawiony prawa do korzystania z nieruchomości
wspólnej, na podstawie umowy obligacyjnej, której nie był stroną.

Agnieszka Żelazna radca prawny, LexCertus Kancelaria Radcy Prawnego Agnieszka Żelazna, zelazna@lexcertus.pl

owyższe stanowisko rzuca nowe budynku, stanowiącej pomieszczenia łą, przyjętą w trybie mieszanym głosowało
światło na zagadnienie zakresu gospodarcze na strychu, na podział tych przy tym 91,07% udziałów. Kolejną zaskar-
P obowiązywania, dokonanego umow- pomieszczeń, wszelkie prace remonto- żoną uchwałą, pozwana wspólnota nie wy-
nie podziału nieruchomości wspólnej we i adaptacyjne, podnoszące standard raziła zgody na nadbudowę i przebudowę
do wyłącznego korzystania przez niektó- w obrębie tych pomieszczeń, a w szcze- nieruchomości wspólnej, stanowiącej po-
rych tylko spośród właścicieli lokali, czę- gólności na montaż okien dachowych, mieszczenia gospodarcze na poddaszu,
stokroć dokonywanego przez dewelopera ścianek działowych, po uzyskaniu w szczególności na podział tej nierucho-
przy okazji wyodrębnienia i sprzedaży wymaganych pozwoleń; mości, na wszelkie prace remontowe i ada-
pierwszego lokalu. Celem przybliżenia • na przekwalifikowanie statusu „po- ptacyjne, wstawianie okien dachowych
okoliczności, które wpłynęły na zajęcie po- mieszczenia gospodarcze” na „lokale i ścianek działowych, a także na ustanowie-
wyższego stanowiska przez SN, konieczne użytkowe z możliwością zamieszkania” nie odrębnej własności lokalu, który po-
jest prześledzenie przebiegu postępowa- dla nabywców prawa do wyłącznego ko- wstałby w następstwie nadbudowy
nia, ostatecznie zakończonego orzecze- rzystania z części nieruchomości wspól- lub przebudowy nieruchomości wspólnej
niem Sądu Najwyższego.1) 2) nej budynku, stanowiącej pomieszcze- i na rozporządzenie tym lokalem. Również
nia gospodarcze na strychu. i ta uchwała została podjęta w trybie mie-
Postępowanie przed szanym, z tym że za jej przyjęciem głoso-
sądem I instancji Do zawarcia umowy sprzedaży pomię- wało już tylko 87,02% udziałów.
Wyrokiem wydanym w sprawie, Sąd dzy sprzedawcą a skarżącą – jako nabyw- Mając powyższe okoliczności na uwadze,
Okręgowy – działając jako sąd I instancji cą, doszło zaś dopiero w 2010 r. Przed- Sąd Okręgowy podzielił zarzuty meryto-
– uchylił dwie uchwały pozwanej wspólno- miotem tejże umowy było prawo do wy- ryczne podniesione w sprawie przez skar-
ty mieszkaniowej, zaskarżone przez wła- łącznego korzystania z części nierucho- żącą, która twierdziła, iż zaskarżone
ścicielkę jednego z lokali w budynku. mości wspólnej, stanowiącej poddasze uchwały naruszyły jej prawa do wyłączne-
W toku postępowania ustalono, iż i obejmującej pomieszczenia gospodarcze, go korzystania ze strychu w celach inwe-
w 2009 r. doszło do zawarcia umowy usta- z prawem do przyznania przez sprzedają- stycyjnych i gospodarczych, wynikające
nowienia odrębnej własności pierwszego cego uprawnień do wyłącznego korzysta- z umownego podziału nieruchomości
lokalu w budynku i jego sprzedaży nia z całości lub wydzielonych części tego wspólnej do korzystania oraz z uchwały
oraz podziału do korzystania z nierucho- poddasza oraz pomieszczeń gospodar- pozwanej wspólnoty z 2009 r., podział ten
mości wspólnej w ten sposób, że spółka skich właścicielom poszczególnych lokali, zatwierdzającej. Niezależnie od powyższe-
z o.o. (deweloper) zastrzegła sobie prawo usytuowanych w tym budynku. Przed za- go, sąd I instancji za powódką zwrócił jed-
do wyłącznego korzystania z części nieru- warciem przedmiotowej umowy, sprze- nocześnie uwagę, że podjęcie uchwały Administrator i Menedżer Nieruchomości
chomości wspólnej, obejmującej podda- dawca nabył sprzedawane prawo od spół- o nie wyrażeniu zgody na nadbudowę
sze, z uprawnieniem do korzystania z ca- ki z o.o. i przebudowę nieruchomości wspólnej sta-
łości lub wydzielonych części poddasza Decyzją wydaną z kolei w 2011 r. Staro- nowiącej pomieszczenia gospodarcze
oraz wyznaczania właścicielom lokali po- sta zatwierdził projekt budowlany i udzielił na poddaszu było – w świetle przepisu art.
mieszczeń gospodarczych. skarżącej pozwolenia na budowę – prze- 22 ust. 2 i 3 UWL – zbędne, bowiem wspól-
W niespełna parę dni po tym akcie zo- budowę budynku mieszkalnego. W związ- nota mieszkaniowa mogła podjąć jedynie
stała z kolei podjęta przez pozwaną ku zaś z pojawieniem się w budynku ro- uchwałę o wyrażeniu zgody, zaś nieuzyska- wrzesień 2021
wspólnotę mieszkaniową uchwała, botników, którzy mieli wykonać przedmio- nie wymaganej większości głosów było
na podstawie której wspólnota ta wyraziła tową przebudowę, zostało zwołane w try- równoznaczne z brakiem tej zgody.
zgodę: bie pilnym zebranie pozwanej wspólnoty Postępowanie przed
• nabywcom prawa do wyłącznego mieszkaniowej.
korzystania z nieruchomości wspólnej Uchwałą podjętą przez właścicieli lokali, sądem II instancji
pozwana wspólnota uchyliła wszystkie Od powyższego wyroku apelację wniosła www.administrator24.info
uchwały dotyczące przebudowy, rozbudo- pozwana wspólnota. W wyniku zaś jej roz-
1 sygn. akt I CSK 51/19
2 ustawa z dnia 24.06.1994 r. o własności lokali (t.j. DzU wy, modernizacji nieruchomości wspólnej, poznania, Sąd Apelacyjny zmienił wyrok
z 2021 r., poz. 1048 ze zm.) – dalej: „UWL” podjęte przed 1 czerwca 2010 r. Za uchwa- Sądu Okręgowego i powództwo oddalił.

13