Page 8 - Administrator i Menedżer Nieruchomości 6/2021

Paraliż decyzyjny we wspólnocie

mieszkaniowej

W praktyce wspólnot mieszkaniowych spotykamy się ze wspólnotami, które nie funkcjonują.
PRA
Przejawia się to najczęściej brakiem powołania zarządu i brakiem dopełnienia formalności
W
rejestracyjnych lub brakiem możliwości podejmowania uchwał w wyniku braku zainteresowania
O
większości właścicieli. Tymczasem wspólnota mieszkaniowa nie może nie funkcjonować i nie może
też istnieć w niej paraliż decyzyjny, a przepisy prawa temu przeciwdziałają.

Paweł Puch prawnik

eżeli zarząd napotyka problemy w pod- lokali, wyrażająca zgodę na dokonanie tej zarządu, w takim przypadku zarząd lub za-
jęciu uchwały ze względu na małe za- czynności oraz udzielająca zarządowi peł- rządca, któremu zarząd nieruchomością
J interesowanie właścicieli, powinien nomocnictwa do zawierania umów, stano- wspólną powierzono może żądać rozstrzy-
podjąć kroki w celu uświadomienia im moż- wiących czynności, przekraczające zakres gnięcia przez sąd, który orzeknie, mając
liwości posługiwania się pełnomocnictwem zwykłego zarządu, w formie prawem prze- na względzie cel zamierzonej czynności
i możliwości wprowadzenia do wspólnoty widzianej. Powyższy przepis nawiązuje oraz interesy wszystkich właścicieli. Tak za-
mieszkaniowej głosowania elektronicznego. do art. 99 § 1 KC, zgodnie z którym, jeśli rząd powinien postąpić zwłaszcza w przy-
do ważności czynności prawnej potrzebna padku nie podjęcia na corocznym zebraniu
Na zebraniach wspólnoty miesz- jest szczególna forma, pełnomocnictwo uchwały o rocznym planie gospodarczym.
kaniowej nie trzeba być osobiście do dokonania tej czynności winno być Postępowanie sądowe w sprawie wszczy-
Podejmowanie decyzji (głosowanie) udzielone w tej samej formie. W związku na się na wniosek, który kieruje się do sądu
można powierzyć osobie trzeciej – pełno- z powyższym, konieczne jest zastosowanie rejonowego, właściwego według położenia
mocnikowi, a właściciel lokalu może upo- takiej formy (oznaczającej konieczność wy- nieruchomości. Wniosek o wszczęcie po-
ważnić kogoś z rodziny albo też osobę obcą korzystania podpisu kwalifikowanego) rów- stępowania powinien zawierać oznaczenie
i jest to bez znaczenia ze względów formal- nież w sprawach objętych zakresem działa- sądu, do którego jest skierowane, dane
nych. Dla ważności pełnomocnictwa wy- nia art. 21 ust. 3, na mocy którego zarząd osobowe, adres zamieszkania lub siedziby
starczy zachowanie zwykłej formy pisemnej składa oświadczenia w celu wykonania wnioskodawców oraz uczestników, dokład-
i przedłożenie dokumentu pełnomocnictwa uchwał ze skutkiem w stosunku do właści- nie określone żądanie i przytoczenie oko-
osobie prowadzącej zebranie. Pełnomocnik cieli wszystkich lokali (dotyczy to udzielenia liczności faktycznych uzasadniających żąda-
musi wykazać nie tylko fakt, że jest pełno- zgody na zmianę wysokości udziałów nie. Postępowanie w sprawie toczy się
mocnikiem, ale też, że jest uprawniony we współwłasności nieruchomości wspól- w trybie nieprocesowym. Sąd może, sto-
do podjęcia danej czynności. nej, dokonania podziału nieruchomości sownie do okoliczności, przesłuchać świad-
Ministerstwo Infrastruktury oraz orzecz- wspólnej oraz udzielenia zgody na nadbu- ków i biegłych oraz zażądać złożenia wyja-
nictwo sądowe dopuszcza wprowadzenie dowę lub przebudowę nieruchomości śnień na piśmie.
we wspólnotach mieszkaniowych możliwo- wspólnej, na ustanowienie odrębnej wła- Brak powołania zarządu lub zarząd
ści elektronicznego glosowania bez posia- sności lokalu powstałego w następstwie
dania przez strony podpisu elektronicznego. nadbudowy lub przebudowy i rozporządze- źle sprawujący swoją funkcję
Tym samym właściciel, który będzie zainte- nie tym lokalem). Tym niemniej w przypad- W przypadku dużych wspólnot mieszka-
resowany głosowaniem drogą mailową, ku pozostałych uchwał właściciele mają niowych, właściciele lokali są obowiązani
na skrzynkę poczty elektronicznej zarządu możliwość oddawania głosów za pośrednic- podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowe-
czy zarządcy nieruchomości, winien wcze- twem poczty elektronicznej w formie zwy- go lub kilkuosobowego zarządu. Jeżeli
śniej jednorazowo złożyć odpowiednią wła- kłej, niewymagającej podpisu jednak zarząd nie został powołany lub po-
snoręcznie podpisaną deklarację w formie kwalifikowanego. mimo powołania nie wypełnia swoich obo-
papierowej, z podaniem swojego adresu wiązków albo narusza zasady prawidłowej
poczty elektronicznej, w której określi spo- Zgoda sądu zamiast uchwały gospodarki, każdy z właścicieli może
sób głosowania nad uchwałami wspólnoty Wprawdzie zarząd może sam podejmo- żądać ustanowienia zarządcy przymuso-
Administrator i Menedżer Nieruchomości
drogą elektroniczną. Warto jednak pamię- wać czynności zwykłego zarządu, ale już wego przez sąd. Ponadto, jeżeli w termi-
tać, że przepisy zastrzegają, dla skuteczno- na czynności przekraczające zwykły zarząd nie dwóch lat od dnia wyodrębnienia wła-
ści niektórych czynności prawnych, obowią- potrzebna jest uchwała właścicieli lokali. sności pierwszego lokalu właściciele loka-
zek dokonania ich w określonej przepisami Taką czynnością przekraczającą możliwości li nie dokonają wyboru zarządu ani nie po-
szczególnej formie. W przypadku ustawy samodzielnego działania zarządu jest cho- wierzą zarządu nieruchomością wspólną
czerwiec 2021
o własności lokali obowiązek zachowania ciażby przyjęcie rocznego planu gospodar- w umowie zawartej w formie aktu nota-
szczególnej formy przewiduje art. 18 ust. czego, co jest niezbędne do właściwego rialnego, przepisy dają także dotychczaso-
2a, określający tryb zmiany sposobu zarzą- działania wspólnoty mieszkaniowej. Gdy wemu zarządcy nieruchomości, który
du we wspólnocie. Ponadto, jak stanowi art. wspólnota mieszkaniowa funkcjonuje, nato- sprawował zarząd nieruchomością w dniu,
22 ust. 2, do podjęcia przez zarząd czynno- miast zarząd nie może ze względu na nie- w którym wyodrębniono własność pierw-
ści przekraczającej zakres zwykłego zarzą- obecność większości członków podejmować szego lokalu, i kontynuował zarząd tą nie-
www.administrator24.info
du potrzebna jest uchwała właścicieli decyzji przekraczających zakres zwykłego ruchomością przez okres co najmniej

12